李**与天津**食城租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李*清诉被告天津香乐坊美食城租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月22日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员臧伟独任审理，于2014年8月26日公开开庭进行了审理，被告当庭提出反诉，原告同意当庭一并审理。后本案依法组成合议庭，于2014年12月9日第二次公开开庭进行了审理。原告李*清及其委托代理人刘**、被告天津香乐坊美食城的委托代理人张**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）诉称：2011年4月15日，原、被告签订摊位特许经营合同一份，约定期限自2011年4月15日至2012年9月14日。合同签订后，原告（反诉被告）自2012年5月1日至2013年7月30日营业，由于被告（反诉原告）违约涨租金，导致原告（反诉被告）无法继续经营。2013年7月30日原告（反诉被告）腾房给被告（反诉原告），退出经营，但被告（反诉原告）至今仍欠原告（反诉被告）部分费用，其行为严重侵害了原告（反诉被告）的合法权益，故诉至法院，请求判令被告（反诉原告）：1、支付原告（反诉被告）押金18000元；2、支付原告（反诉被告）卫生保证金5000元；3、支付原告（反诉被告）违约金5000元；4、支付原告（反诉被告）交通费3000元，误工费3000元；5、诉讼费由被告（反诉原告）承担。

被告（反诉原告）辩称：原告（反诉被告）讲的押金和卫生保证金在被告（反诉原告）处。合同约定的起租日期是2011年9月15日，原告（反诉被告）的实际经营期限是2011年9月15日至2013年7月30日，比合同约定多经营7个半月，除去合同约定是赠送3个月运营期（自2012年9月15日到2012年12月14日）外，终止日期应该到2012年12月14日，因此原告（反诉被告）应该给付被告（反诉原告）7个半月的房租21000元。设备押金为18000元，合同中约定了设备折旧率，到2013年7月30日折旧到9900元，以上两项共计30900元，除去设备押金和卫生保证金23000元，原告（反诉被告）还应该支付被告（反诉原告）7900元。对于原告（反诉被告）所诉的第三、四项诉讼请求，被告（反诉原告）不予认可，其不存在违约情况，所以原告（反诉被告）请求没有法律依据。

被告辩称

原告（反诉被告）提交如下证据：

1、合同1份；

2、证人证言6份。

（以上均为复印件）

被告（反诉原告）诉称：原、被告于2011年9月5日签订摊位特许经营合同，约定相关费用及违约责任，租期1年，另赠送三个月免费运营期，实际至2012年12月14日。而原告（反诉被告）实际经营到2013年7月30日，比合同约定多经营7个月，应当补缴租金21000元。设备押金两年折旧费为9900元，扣除已交的押金和卫生保证金23000元，原告（反诉被告）尚欠被告（反诉原告）7900元。故反诉要求：1、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）7900元；2、诉讼费由原告（反诉被告）承担。

原告（反诉被告）辩称：不同意被告（反诉原告）的诉讼请求。对于租期问题，原告（反诉被告）按照约定履行完毕租赁协议后已经把房屋退给被告（反诉原告）；对于设备折旧问题，原告（反诉被告）同意依照合同约定进行正常的折旧，不同意按照延长期进行折旧，原告（反诉被告）没有延期使用房屋；双方于2011年9月15日签订合同，但原告（反诉被告）7个月之后才开张营业，实际经营是从2012年5月1日开始营业，之后开始交租金，经营到2013年7月28日因为个人原因停止经营。期间原告（反诉被告）住所被盗，合同及发票都被盗走，2013年7月28日退房要求退押金的时候，对方告诉原告（反诉被告）拿票据才能退押金，当时其同意退押金。

被告（反诉原告）未提交证据。

本院查明

经审理查明，2011年7月8日天津香乐坊美**营管理有限公司签订《商铺租赁协议》，约定由天津香**租天津站副广场夹层商铺，期限自2011年9月1日至2016年8月31日。

2011年9月15日，李**与天津**食城签订摊位特许经营合同一份，合同约定：李**租赁天津**食城经营的位于天津**站市场副广场夹层的风味小吃街B18号摊位，摊位租赁期限为1年，自2011年9月15日至2012年9月14日，赠送三个月免费运营期，自2012年9月15日至2012年12月14日止，原告经营用途为桂林米线。约定摊位费每月2800元，每年支付一次，共计33600元。李**缴纳卫生保证金5000元，设备押金18000万元。店面装修设计均由被告报价施工，设备由被告统一采购，产品由被告统一配备。合同签订后李**即将一年租金33600元、18000元定金及质量保证金5000元交付天津**食城。庭审中天津**食城认可并同意返还部分设备押金及质量保证金5000元。

双方合同中对设备、设施押金18000元的退还另有约定，在合同期满无人损坏情况下，按为期五年折旧计算（未满一年的按一年计算），剩余无息返还。折旧费第一年为30%，第二年为25%。

被告（反诉原告）名称原为天**美食园，后变更为天津香乐坊美食城。

李**实际经营至2014年7月30日后撤出。

上述事实，有当事人当庭陈述及提交的证据在案佐证，经质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，李**与天津**食城签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反相关法律法规，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。双方签订的《租赁合同》中已明确写明起租期限自2011年9月15日至2012年9月14日，赠送三个月免费运营期，自2012年9月15日至2012年12月14日止，并且李**已向天津**食城一次性缴纳了一年的租金，李**称其实际开张经营日期从2012年5月1日开始，因此起租日期应当自2012年5月1日开始计算，对此天津**食城不予认可，而李**提供的证据亦不能证明其该抗辩理由，故本院对李**认为起租日期自2012年5月1日开始计算的主张及抗辩理由不予采信，因此本院认定李**已缴纳的租金33600元所对应的租赁期限应自2011年9月15日至2012年12月14日止。

自2012年12月15日之后双方没有续签《房屋租赁合同》，李**基于原合同关系，仍继续使用租赁物，双方形成不定期租赁关系，双方均应按原合同约定继续履行，在李**实际使用期限的房屋租金李**未向天津香乐坊美食城支付，因此对于天津香乐坊美食城要求李**给付自2012年12月15日至2014年7月30日的房屋租金的诉讼请求本院予以支持，经计算应为2800元／月＊7.5个月=21000元。故李**应当向天津香乐坊美食城支付自2012年12月15日至2014年7月30日的房屋租金21000元。本院对天津香乐坊美食城的反诉请求予以支持。

对于设备、设施押金。双方在合同上已经明确约定了该笔押金的性质及数额，并按照使用年限计算折旧费用，该合同条款并不违反法律规定，属于合法有效的合同条款，因此双方均应按照该条款履行各自的义务，经本院按照合同约定的折旧比例计算，截止至2014年7月30日止设备折旧费为9900元，故天津香乐坊美食城应当向李**返还设备、设施押金8100元。

对于卫生保证金（质量保证金5000元），天津香乐坊美食城同意返还李**，本院予以准许。

对于李**要求被告给付违约金的诉讼请求，结合本案的实际情况，且李**不能提供充足的证据证明天津香乐坊美食城存在违约行为，故本院对于李**的该项诉讼请求不予支持。

对于李**要求被告给付其交通费及误工费的诉讼请求，因合同中对此并无约定，天津香乐坊美食城不存在违约行为，故本院对于李**的上述主张亦不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）天津香乐坊美食城退还原告（反诉被告）李**设备、设施押金8100元及质量保证金5000元；

二、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）李**给付被告（反诉原告）天津香乐坊美食城自2012年12月15日至2014年7月30日的房屋租金21000元；

三、驳回原告（反诉被告）李**的其他诉讼请求。

如果双方未按本判决书指定的期间履行给付对方金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费650元，由原告（反诉被告）李**负担490元，被告（反诉原告）天津香乐坊美食城负担160元。反诉案件受理费520元，减半收取260元，由原告（反诉被告）李**负担260元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月××日