天津**限公司与北京华**有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京华**有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服天**海新区人民法院（2014）滨塘民初字第3645号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年9月8日受理，依法组成合议庭，于2015年10月20日、2015年11月9日、2015年11月23日公开开庭进行了审理。上诉人北京华**有限公司的委托代理人孙*、李*，被上诉**有限公司的委托代理人张*达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2011年10月24日，天津**限公司（以下简称极地公司）（甲方）与北京华**有限公司（以下简称华**公司）（乙方）签订《天津市非住宅前期物业服务合同》（JF-**），约定：物业类型：商业、住宅（酒店式公寓），坐落位置：天津市塘沽区响螺湾商务区61号。前期物业服务合同自2011年10月24日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止。2012年5月份，原、被告签订《极地广场项目前期物业服务合同补充协议》，约定：待物业前期物业服务合同签立后，物**司组建“极地广场”项目筹备小区，针对项目开展具体工作。具体工作内容分三个部分：销售部分；工程部分；管理部分。具体工作节点：管理服务范围--B地块建筑面积为20431㎡，地下为10916㎡，8000㎡的滨河广场；DE区地上住宅建筑面积70596㎡（其中酒店式公寓面积42.347㎡；商业28.249㎡），绿化面积70370平方米，道路面积6136.8平方米。时间--自项目进场服务开始至项目整体投入运营阶段，准备期不低于三个月。前期介入与开办服务人工费用：双方合同签订后，30日内一次性支付给乙方，便于乙方筹备开展工作。前期介入与开办服务物资配给费用：双方依据工作节点要求，乙方提出采购计划；由甲方审定计划后统一协商采购。附表一对于人工费用及到岗时间参数进行了约定。附表二约定极地板块前期开班费用总计人工工资531022.8元、物业费用442898元。附表三约定人员工资费用：第一月上岗人数10人，工资标准合计42522.7元；第二月上岗人数103人，工资标准合计198439.3元；第三月上岗人数103人，工资标准合计290060.8元。附表四对物资配备进行了详细的约定。2012年7月9日，北京华**有限公司天津第一分公司（以下简称华**公司天津第一分公司）向极地公司出具天津市地方税务局通用机打发票一张（发票号码044××××9388），付款方名称：天津**限公司，结算项目：物业费，结算金额：531022.8元。2013年2月6日，极地公司向华**公司出具《关于北京华**公司进场进入开办期的工作事宜》，由华**公司工作人员任婧签收。2013年4月12日，极地公司向华**公司出具《关于“要求北京华**有限公司进场进入开办期工作事宜”的函》，由华**公司天津第一分公司总经理王**签收。2013年4月15日，华**公司天津第一分公司在海昌极地广场项目服务进场确认单盖章，进场日期为2013年4月15日。2014年5月15日，华**公司天津第一分公司出具《至天津**限公司的函》，载有：“鉴于以上问题，请贵司在收到此函五日内以文字函的形式将上述问题回复我司，如在五日内未收到贵司回复，则视为目前双方达成我司将现场人员撤回公司的意见。请贵司确认准确入住时间后，提前三个月时间以文字函的形式告知我司”。同日，华**公司将驻极地项目的全部物业人员撤出。2014年5月22日，天津**证处出具（2014）津塘沽证经字第190号公证书，对极地公司于2014年5月8日向华**公司负责人邮寄《解除合同通知书》的内容及过程进行保全证据公证。该邮件于2014年5月9日被妥投签收。2014年5月19日，华**公司天津第一分公司出具《关于﹤解除合同通知书﹥的回复函》。

另查，经极地公司申请，原审法院前往天**海新区规划与房屋管理局调取华**公司投标时所制作的《物业服务方案》。另**公司申请，原审法院依法委托天津市**鉴定所对华**公司提交的工资表进行了鉴定。天津市**鉴定所于2015年5月18日出具鉴定意见书，鉴定意见分别为：检材一至四是同一时间盖印形成；检材一至四字迹不是同一时间书写形成。极地公司交纳鉴定费24000元。

再查，华**公司于2014年7月8日提出管辖权异议申请，原审法院于2014年7月16日作出民事裁定书，裁定驳回华**公司对本案管辖权提出的异议。后华**公司上诉于天津**人民法院，天津**人民法院于2014年9月9日作出（2014）二中速民终字第1647号民事裁定书，驳回华**公司提出的上诉。

极**司于2014年6月24日诉至原审法院，要求判令：1、确认双方签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》、《极地广场项目前期物业服务合同补充协议》于2014年5月16日解除；2、华**公司立即协助极**司办理物业管理交接手续；3、华**公司返还极**司466638.9元；4、诉讼费用由华**公司承担。

在诉讼过程中，华**公司提出反诉，请求：1、判令极地公司向华**公司赔偿违约金100000元，经济损失共计3960000元；2、本案的诉讼费用由极地公司承担。

一审法院认为

原审法院认为，华**公司系具有从事物业管理活动资质的企业，其与极**司签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》及《极地广场项目前期物业服务合同补充协议》合法有效，对双方均具有约束力，非经依法解除双方均应依约履行。合同的解除是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。合同解除包括协议解除和单方解除，单方解除又包括约定解除和法定解除。本案极**司与华**公司未协商解除合同，亦未在合同及补充协议中约定单方解除的情形，极**司主张双方的合同关系法定解除，应举证证实符合法定解除的情形。极**司主张双方签订补充协议后华**公司实际进场为2013年4月15日，华**公司未按照补充协议约定足额派员进行物业服务，并提供了补充协议及双方往来工作联络单予以证实。华**公司主张进场的时间为2012年7月16日，且第一次进场时间为2011年9月，但未提供充分证据，原审法院不予采信。原审庭审中，双方均认可涉诉极地项目实际由华**公司天津第一分公司进行物业服务，且华**公司明确表示华**公司天津第一分公司不具有独立的资产，不能对外独立承担法律责任，所产生的法律责任均由华**公司承担，对此原审法院予以确认。根据华**公司天津第一分公司盖章确认的进场确认单，原审法院确认双方签署《极地广场项目前期物业服务合同补充协议》后实际进场的时间为2013年4月15日。双方于补充协议中对第一个月至第三个月的上岗人数及工资标准进行了明确的约定，非经双方协商变更，均应依约履行。根据华**公司向极**司出具的工作联系单（2013-5-24（1）］，华**公司自述“我公司目前在现场实际驻场人员5人……”；工作联系单（2013-6-6（4）］中，华**公司自述“我公司目前在现场实际驻场人员4人……”。根据上述证据，足以证实华**公司并未依约派遣足额的工作人员进场服务。华**公司虽主张因极**司项目无作业面，无法开展服务，故其结合投入成本及必要性与极**司多次协商，最终确认进场人员和数量，但其并未提供双方协商一致重新确认进场人员数量的证据，故原审法院不予采信。2014年5月15日，华**公司天津第一分公司向极**司出具《至天津**限公司的函》后，在未取得极**司同意的情况下，于同日即将驻极地项目的全部物业人员撤出。华**公司将人员全部撤出的行为符合在履行期届满前，一方明确表示或以自己行为表明不履行主要义务，故极**司享有法定解除权。法定解除权系形成权，单方解除的意思表示到达对方即生效，合同即告解除。极**司于2014年5月8日经天津**证处公证，向华**公司邮寄送达《解除合同通知书》，该邮件于2014年5月9日被签收。2014年5月19日，华**公司天津第一分公司出具《关于﹤解除合同通知书﹥的回复函》，足以证实极**司发出的《解除合同通知书》已送达给华**公司，故极**司要求确认极**司与华**公司之间的物业服务合同关系于2014年5月16日解除，不违反相关法律规定，原审法院予以支持。

极地公司主张华**公司协助极地公司办理物业管理交接手续，但极地公司并未提供证据证实华**公司已实际接收物业管理用房的钥匙及补充协议附表四中所列的物品，且华**公司亦否认上述物品在其处，故对于极地公司的该主张，原审法院不予支持。极地公司主张华**公司返还极地公司物业服务费466638.9元，原审法院综合华**公司工作人员的数量、工资标准和服务时间予以核算。关于华**公司工作人员的数量，极地公司主张华**公司实际到岗人员仅4人，并同意支付64383.9元的工资，但极地公司未举证证实华**公司的到岗人数，故原审法院不予采信。华**公司主张管理人员工资包括2012年7月至2013年1月及2013年4月至2013年10月，但根据原审法院确认的进场时间，原审法院对于2012年7月至2013年1月的工资部分，不予采信。对于2013年4月份至10月份的管理人员工资，华**公司虽提交极地广场项目工资表，但该证据与工作联系单（2013-5-24（1）］、（2013-6-6（4）］中载明的到场人员无法对应。比如，华**公司在工作联系单中述称人力主管1人、秩序维护主管1人、清洁绿化主管1人在公司本部办公，但根据华**公司提供的劳动合同书，上述三个岗位的工作人员均未出现在2013年4月份至10月份的工资表中，而出现在工资表中的人员亦无人力主管、秩序维护主管、清洁绿化主管。华**公司提供的上述证据，无法相互印证，且存在自相矛盾，结合司法鉴定意见书，原审法院对于华**公司提供的上述证据严重存疑，均不予采信。原审法院结合双方的往来工作联系单及会议纪要，酌情确认华**公司一方的工作人员为祈帜（项目经理）、赵**（电气工程师）、任*（土建工程师）、董*（项目业内）、王**（水暖工程师）。关于服务时间，极地公司虽主张合同约定开办期不少于三个月，但在庭审中亦认可如超过这个期限按照合同约定的标准予以补齐，故服务时间应自2013年4月15日计算至华**公司工作人员撤出的前一天，即2013年10月14日。综上，原审法院结合补充协议的约定，对华**公司工作人员的工资酌情确定为147163.2元。极地公司已支付华**公司物业费531022.80元，故华**公司应返还极地公司383859.6元。

关于华**公司要求极地公司赔偿违约金及经济损失，原审法院评判如下：违约责任是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。华**公司主张极地公司存在违约行为，则应举证证实极地公司存在违约行为。现华**公司未能举证证实，则对于华**公司要求极地公司赔偿违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。华**公司主张经济损失3960000元，包括管理人员工资、预期收益、交通费及支付给劳务派遣公司的劳务费用、招聘费、培训费、定金、遣散费等，并提供了《劳务派遣服务协议书》、收据等证据。对于管理人员工资原审法院已在极地公司的诉讼请求中予以论述，该部分费用已于极地公司支付的物业费中扣减，故对于华**公司的该主张，原审法院不予支持。对于华**公司所主张的支付给围场满族蒙古族自**有限公司的定金、遣散费、培训费、招聘费、劳务费等，华**公司提交的9张收据，均非正式发票，且经法庭询问，华**公司主张上述收据中支付的款项均为现金支付，但华**公司未能提供相应的现金支付的证据，且经原审法院重新指定举证期限，华**公司仍未能提供证据，故华**公司应承担举证不能的不利后果。另外，根据《现金管理暂行条例》规定，开户单位之间的经济往来，除按该条例规定的范围可以使用现金外，应当通过开户银行进行转账结算。华**公司主张的上述款项不属于该条例规定的可以使用现金的范围，故华**公司主张上述款项通过现金交付，原审法院不予采信。对于华**公司要求极地公司赔偿定金损失、遣散费、培训费、招聘费、劳务费的反诉请求，原审法院不予支持。关于华**公司主张的交通费7000元，无合同和法律依据，原审法院不予支持。关于华**公司主张的预期收益损失，华**公司未能提供证据加以证实，故原审法院不予支持。华**公司的上述反诉请求，可在搜集证据后另行主张。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告天津**限公司与被告北京华**有限公司签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》、《极地广场项目前期物业服务合同补充协议》于2014年5月16日解除。二、被告北京华**有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告天津**限公司物业费383859.6元。三、驳回原告天津**限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告北京华**有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8300元，由原告天津**限公司负担1672.38元，被告北京华**有限公司负担6627.62元（被告于本判决生效之日起十日内给付原告）；反诉案件受理费39280元，由反诉原告北京华**有限公司负担（已交纳）。鉴定费24000元（原告已交纳），由原、被告各负担12000元（被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。

上诉人诉称

一审宣判后，上诉**业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销天**海新区人民法院（2014）滨塘民初字第3645号民事判决，依法改判驳回被上**公司的全部诉讼请求，支持上诉**业公司的全部反诉请求；2、本案一、二审全部诉讼费用由被上**公司承担。主要理由：1、原审判决认定上诉人存在违约行为，属于事实认定错误。首先，上诉人与被上诉人签订的前期物业服务合同与关于开办费用的补充协议是不同的合同关系。前期物业服务合同尚未开始履行，故不存在上诉人违约行为。其次，上诉人与被上诉人签订的合同不仅仅约定了进场人员，还约定了服务条件，上诉人提交的大量工作联系单中多次提到不满足工作环境等原因导致无法进场服务的问题，故因被上诉人一直不符合合同约定的服务条件，上诉人未派足额人员实际进场是合理抗辩。第三，因被上诉人处工程停工，无需提供前期物业服务，上诉人撤场是合理行为也是得到了被上诉人的默许，虽该事实被上诉人予以否认，但撤场行为并不足以达到解除合同的必要性，一旦满足服务条件上诉人仍会继续履行合同。2、上诉人提出的反诉请求有事实及法律依据。被上诉人单方提出解除合同，终止双方的合作关系，依据双方签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》第十四条第（四）项约定，属于被上诉人存在违约，依据《合同法》第一百零七条规定，被上诉人应向上诉人承担违约责任，赔偿经济损失。原审期间，上诉人提交的大量证据能够证明损失的实际发生，应予以支持。

被上诉人辩称

被上诉人极地公司答辩称，双方签订的前期物业服务合同及关于开办费的补充协议是同一合同关系，并非主、从合同关系。双方在前期介入阶段约定的合同义务是由上诉人提供相应的人员到场进行物业服务。上诉人未依约履行该义务，且在合同履行过程中向被上诉人发函，声明现场服务已经没有作业面，要求撤场，并声称如果被上诉人不予反馈，则自行撤场。上诉人的上述行为已达到根本违约的程度，且在被上诉人的催告下，仍未进场，应当属于法定解除。对于上诉人提出的反诉请求，因其在原审中提交的主要证据存在伪造盖章日期、证据之间相互矛盾等情形，不能形成证据链证明其反诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审庭审中，上诉**业公司提交《结算书》、《结算说明》、《结算书》（复印件）各一份共一组证据，证明在前期开办过程中，又增加了变电室项目，上诉人已经履行了前期开办的合同内容。

被上诉人极地公司质证认为，对该组证据中的《结算书》的真实性予以认可，但对于其关联性不予认可，认为该结算书是双方对于变配电室值班委托协议的结算，与本案诉争合同无关。对于该组证据中的《计算说明》、《结算书》（复印件）的真实性、关联性均不予认可。

被上诉人极地公司为支持其反驳意见，提交如下补充证据：补充证据1、《变配电室值班委托协议》，证明变配电室委托协议中对于结算、服务内容均有明确的约定，该协议与前期物业服务合同及其补充协议是两份独立的合同，故上诉人提交的变配电室结算书与本案诉争合同不具有关联性。补充证据2、工作联系单（复印件）一张、物资领取表五张、物资领取表（复印件）一张，证明极地公司没有向华**公司支付物资费用的原因是极地公司自行购买了所需的物业服务物资，并转交给华**公司，有华**公司的工作人员签收记录，故极地公司不存在欠付物资费用的情况。

上诉**业公司质证认为，对于补充证据1的真实性没有异议，但认为变配电室委托协议是对前期开办补充协议工程部分中对于电的具体细则；对于补充证据2的真实性及证明目的均不予认可，但对于物资领取表中领取人“江国樑”认可为其该公司员工。

本院认为

本院经分析证据认为，上诉**业公司提供的证据与被上**公司提供的补充证据1均涉及变配电室值班委托项目，本院对于上述证据的真实性予以确认，被上**公司提交的补充证据1可以证明《变配电室值班委托协议》与涉案合同不属于同一合同关系，故对于上诉**业公司提供的证据的关联性，本院不予确认。对于被上**公司提供的补充证据2，上诉**业公司对于领取人身份予以认可，故本院对该证据的真实性予以确认。

二审经审理查明，北京华**有限公司天津第一分公司出具《至天津**限公司的函》的时间为2013年10月15日。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，上诉**业公司与被上诉人极地公司签订的《极地广场项目前期物业服务合同补充协议》，是双方在2011年10月24日签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》的基础上，就开办费等事宜进行的补充约定，属于前期物业服务合同的有效组成部分。双方在该补充协议中约定前期介入时间“自项目进场服务开始至项目整体投入运营阶段，准备期应不低于三个月”，并对前期介入工作内容和节点、管理服务范围、前期开办费用、到岗时间及人数、费用支付方式等事项进行了约定。协议签订后，被上诉人极地公司已依约支付了人工费用，上诉**业公司亦在进场确认单中盖章进行了确认，但其并未依约派遣足额工作人员进场服务。上诉**业公司虽主张系因被上诉人极地公司的原因导致其无法依约开展服务，但未能举证证明双方就进场人员数量等问题进行重新确认，且上诉**业公司于2013年10月15日致函被上诉人极地公司准备撤出全部工作人员，并要求极地公司五日内给予答复，但上诉**业公司在致函当日即将工作人员全部撤出，被上诉人极地公司对于上诉**业公司的撤出行为亦未作出同意的意思表示，上诉**业公司的行为已经表明不履行主要义务，且故原审法院认定被上诉人极地公司享有解除权并确认双方之间的物业服务合同关系解除，并无不当，本院予以维持。合同解除后，尚未履行的部分，终止履行。原审法院结合双方协议约定及在案证据情况，确认上诉**业公司返还被上诉人极地公司已支付的尚未履行部分的人工费用，亦无不妥，本院亦于维持。对于上诉**业公司主张的违约金及经济损失，因其现有证据未能证明被上诉人极地公司存在违约行为，且上诉**业公司亦未能就其实际损失充分举证予以证实，故对于上诉**业公司的该部分诉讼请求，本院难以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉**业公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费26698元，由上诉人北**展有限公司承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月一日