朱*一与天津市**限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告朱*一与被告天**有限公司（以下简称津**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依被告申请，依法追加中国建设银行股**称建设银行津城支行）作为第三人参加诉讼，由代理审判员夏阳独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱*一的委托代理人郭**，被告津**公司的委托代理人李**，第三人建设银行津城支行的委托代理人萧*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告朱*一诉称，原告于2010年10月30日购买了被告开发的恒大绿洲花园4-3-302号商品房并支付购房款1854782元、契税55643.46元、维修基金18547元、预告登记费80元，但在应收房时却发现房屋前有10千伏箱式变电站。因被告的售楼沙盘上没有变电站的展示，售楼人员也没有告知，房屋平面图上亦没有显示变电站，原告遂提出退房的要求，但被告却拒绝原告的合理要求。为此，原告起诉要求：1、判令解除原、被告签订的购买恒大绿洲花园4-3-302号商品房买卖合同；2、退还原告购房款1854782元、契税55643.46元、维修基金18547元、预告登记费80元，按照银行同期贷款利率，以1454782元为基数，给付原告自2010年10月31日起到实际给付之日，以400000元为基数，给付自2010年12月23日起至实际给付之日止的购房款利息；3、诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告放弃了第二项诉讼请求中的部分利息诉请，将第二项诉讼请求变更为：“退还原告购房款1854782元、契税55643.46元、维修基金18547元、预告登记费80元，按照银行同期贷款利率，以1854782元为基数，给付原告自2010年12月23日起到实际给付之日止的购房款利息。”

原告朱*一向本院提供了下列证据：

1、《天津市商品房买卖合同》一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系以及合同约定的双方权利义务，合同第10条明确了设计变更需要通知买受人，且合同附图中没有变电站的标识。

2、销售不动产统一发票一份，证明原告已经交纳全部购房款。

3、中华人民共和国契税完税发票、天津**住宅维修基金交款票据、所有权预告登记费票证各一份，证明原告已交纳了房屋的契税、维修基金、所有权预告登记费。

4、个人住房（商业用房）借款合同一份，证明原告在第三人建设银行津城支行办理了贷款。

被告辩称

被告津**公司辩称，1、合同解除权属于形成权，合同解除权的行使方式为有解除权的一方通知到达另一方即发生解除的后果，应当由当事人之间相互行使，不应该通过向法院起诉来行使解除权。2、合同解除权的行使是有期限的，没有按照约定和法定的期限行使，该解除权消灭。原告未在解除情形发生后30日内行使合同解除权，则权利消灭。3、沙盘、合同附房屋平面图是否有变电站的显示，并不代表被告对原告承诺过所购楼盘没有变电站等小区公共设施。所设置的变电站不影响原告房屋基本功能实现，原告解除理由不符合合同约定及法律的规定。4、关于原告提到的退还房款、契税、维修基金、预告登记费、支付利息的诉讼请求，应当依法驳回。根据补充协议的约定，对于原告因该条要求解除合同并退还房款的，仅仅是无息退还购房款。关于退还房款的数额，根据合同约定原告支付房屋首付款1454782元，其余款项400000元办理贷款。为了保证该笔贷款资金的安全，该400000元贷款应当退还给贷款银行。另外，契税、维修基金、预告登记费并非被告收取，原告应向收费机关主张。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。

被告津**公司提供了下列证据：

《天津市商品房买卖合同》一份，证明房屋设计变更条款第10条已经被补充协议第9条修改，设计变更仅仅局限于分期规划、分期开发造成的变更。合同解除权行使期限为30天，原告未在解除情形发生后30日内行使合同解除权，则权利消灭。合同附件四“商品房屋设计、环境布局等情况”的内容为空白，双方没有对房屋设计、环境布局约定任何内容。

第三人建设银行津城支行述称，原告与第三人之间签订的贷款合同合法、有效。贷款合同是基于抵押权实现的，如果退房，抵押权灭失，原告必须先归还借款。

第三人建设银行津城支行未提供证据。

经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4真实性没有异议。原告对被告提供的证据真实性没有异议，对证明目的不予认可。第三人对原、被告提供的证据认可。

本院对原、被告提供的证据审查后认为，原告提供的证据及被告提供的证据真实客观、来源合法，具有关联性，本院予以采信。

本院查明

经审理查明，原告于2010年10月30日购买了被告开发的恒大绿洲花园4-3-302号商品房并支付购房款1854782元、契税55643.46元、维修基金18547元、预告登记费80元，2010年10月30日原告向被告交纳房屋首付款1454782元，其余房款400000元原告在第三人建设银行津城支行办理贷款，于2010年12月22日支付给被告。但在应收房时原告却发现房屋前有10千伏箱式变电站。因被告的售楼沙盘上没有变电站的展示，售楼人员也没有告知，房屋平面图上亦没有显示变电站，原告遂提出退房的要求。

另查明，原告购买的4-3-302号房屋附近所建的箱式变电站未取得建筑规划设计批准。被告于2012年1月13日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，双方均应依照合同行使权利并履行义务。原告依合同约定支付了购房款及相应税费等，被告应按约交付符合要求的房屋。原、被告所签订的《天津市商品房买卖合同》中没有约定诉争房屋附近将设置变电站，在合同的附图以及售楼沙盘上也没有注明，但4号楼实地楼前设有变电设施。依据双方所签合同第十条的约定，甲方（被告）未征得乙方（原告）同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局。确需变更的，甲方应与乙方协商。乙方不同意变更，或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应退还乙方已付款、支付已付款的利息，利息自乙方付款之日次日起至甲方退还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。被告设置变电设施改变了诉争房屋周围的环境布局，属于明显违约行为，诉争房屋买卖合同应予以解除。被告抗辩原告未在解除情形发生之日起30日内行使合同解除权，该权利消灭，并提出2012年1月13日其取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，即为合同约定的“解除情形发生之日”。对此，本院认为，被告未能提供证据证明在取得商品房准许交付使用证后通知原告办理房屋入住手续。根据双方主合同第十条的约定，出卖人变更环境布局的应与买受人进行协商。补充协议第九条也约定“本商品房项目为分期规划、分期开发，经规划部门批准的变更、设计单位同意的设计变更，出卖人应当书面通知买受人”。被告设置变电设施未通知原告，亦未就此与原告进行过协商。2015年7月原告在与被告协商未果后提起诉讼，并未超过合同约定的行使期限。合同解除后，原告要求被告退还购房款及相关费用的主张应予支持。鉴于原告交纳的维修基金、契税、预告登记费的收款人为天津市**管理中心等有关单位或行政部门，在办理上述款项退费时，原、被告应相互配合，以免给原告造成损失。如被告不予配合或有关部门依照规定对收取的费用不予退还，则由被告将上述款项给付原告，原告将相关的票据交付被告由其自行处理。

对于原告主张的利息损失，原告于2010年12月22日付清全部房款，根据商品房买卖合同第十条的约定，被告应自2010年12月23日起给付原告利息损失。对于被告提出补充协议第九条已对主合同第十条进行了变更，不应支付利息的抗辩意见，对此分析认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议是被告单方预先印制的合同，针对这一格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，补充协议第九条约定“双方同意本合同第十条变更如下：买受人要求解除合同的，出卖人在买受人解除合同并办理完毕相关手续之日起90天内无息退还已付购房款”，被告作为该格式条款的提供者，在对主合同条款进行重大变更时，如此约定其违约责任，明显免除其责任、排除买受人的主要权利，而被告又未提请买受人对该条款特别予以注意以尽其提示义务，因此根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该处约定未遵循公平原则，应属无效。该处约定无效，不影响其余部分，其余部分仍然有效。对被告的上述抗辩意见，本院不予采信。对于本案第三人的意见，其系涉诉房屋的抵押权人，鉴于原、被告之间的商品房买卖合同予以解除，原告可在办理退房事宜过程中将剩余贷款还清，并到房屋管理部门办理抵押权注销手续。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告朱*一与被告天**有限公司于2010年10月30日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2010-0071574）。

二、被告天**有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告朱*一购房款1854782元。

三、被告天**有限公司于本判决生效之日起十日内，以1854782元为基数，按照中**银行同期贷款利率，给付原告朱*一自2010年12月23日起至被告实际给付之日期间的购房款利息损失。

四、原告朱*一于本判决生效之日起三十日内向第三人中国建设**津津城支行偿还剩余贷款本息。

五、原告朱*一将第四项所述的款项全部还清后一个月内，被告配合原告朱*一向有关部门办理契税55643.46元、维修基金18547元、所有权预告登记费80元的退费手续。如被告不予配合或有关管理部门依照规定对收取的费用不予退还，则由被告将上述款项给付原告，原告将该款项的票据退还被告，由其自行处理。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费11080元，由被告天**有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十一日