石**与廖**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人廖**与被上诉人石**租赁合同纠纷一案，天津**民法院作出（2012）南*一初字第2867号民事判决，廖**不服，向本院提出上诉，本院以（2015）二中民四终字第202号民事裁定书裁定，撤销原审判决，发回重审。原审法院重审后，作出（2015）南*一初字第1532号民事判决，廖**不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月17日公开开庭进行审理。上诉人廖**的委托代理人王*，被上诉人石**的委托代理人白*，原审第三人天津市**拆迁中心的委托代理人白翼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

原审法院查明，2012年3月28日，廖**与石**签订了租赁协议书，协议约定，廖**将其所有的坐落于天津市津南区（双港）开发区摩力达产业园内房屋（原售楼处）租赁给石**，房屋租赁面积为660㎡，租赁期限为6年，自2012年6月1日至2018年5月31日。因石**需要对房屋进行装修，双方协商2012年4月和2012年5月不收取租金，计租日期为2012年6月1日开始。在石**承租后，交付廖**第一年租金240000元，并开始对诉争房屋进行装修。后由于该房屋涉及拆迁，石**未将装修进行完毕，廖**将收取的租金返还给石**。2012年9月25日，廖**与天津市**拆迁中心（以下简称顺捷拆迁中心）签订房屋拆迁补偿协议，协议约定，“本协议拆迁补偿方式为货币补偿，（一）被拆迁房屋及其装修、构筑物、附属物等所有地上物均已经双方确认，评估总金额为8772660元，其中证载房屋建筑面积评估金额为7215095元，自建建筑面积评估金额为1232913元，构筑物评估金额为11907元，装饰装修评估金额为310200＋2545元；（二）因被拆迁房屋用于生产经营，享有一次性搬迁补助费5000元，享受停产停业损失646956元；（三）乙方在规定的搬迁期限内搬迁的，另补助575072元；经各方确认，本协议拆迁补偿总费用为9999688元。”顺捷拆迁中心另出具《关于地铁六号线廖**房屋装修评估的情况说明》，内容为：“地铁六号线廖**房屋装修总评估值为520068元，共分成三部分，1、二层非证载部分装修费用为97429元，2、一层证载部分为112439元；3、由于房屋当时正在进行装修，许多装修属于在建工程无法量化，故根据其装修承包合同并结合其装修的进度，另外给予其合同施工面积660平方米，每平米470元的装修补偿，共计310200元。”另双方均认可涉诉房屋的钢结构门斗系石**所建，评估价值为11907元。因双方就补偿问题亦未达成一致意见，故石**提起诉讼，请求判令廖**给付其装修损失费717937元、购买装修材料支出的交通费2534元、工人的餐费4901元、看场地人工费15000元、拆迁经营损失646956元、鉴定费60000元，共计1447328元，诉讼费由廖**承担。

一审法院查明

在原审审理中，石**申请对诉争房屋其装修造价进行司法鉴定，鉴定意见为装修造价717937元，石**支付鉴定费60000元。

庭审中，顺捷拆迁中心称对涉诉房屋正在装修的部分补偿款为310200元，其余为装修前的房屋自有装修部分，共计520068元。对停产停业损失的补偿标准为按房屋面积计算，每平方米900元。

一审法院认为

原审法院认为，虽双方签订的房屋租赁合同约定，遇到国家拆迁、征地及道路扩建等原因导致石**损失时，廖**不承担任何责任，但因涉诉房屋拆迁顺捷拆迁中心给予的拆迁利益中包含了涉及石**损失的部分，该部分拆迁利益应归石**所有，故石**要求廖**给付属于石**的拆迁利益合法有据，原审法院予以支持。涉及石**的拆迁利益应包括，1、装修补偿款，顺捷拆迁中心对涉诉房屋石**正在装修的部分进行了评估，并给予了补偿，因该部分装修系石**自行出资，故该项装修损失的补偿款310200元应属石**所有。石**主张廖**应按照原一审石**申请的鉴定机构评估的价格717937元给付其装修损失，因顺捷拆迁中心补偿正在装修的损失部分为310200元，廖**实际领取的装修补偿亦为310200元，石**主张廖**给付717937元依据不足，原审法院不予支持，廖**应返还石**装修补偿款310200元。2、停产停业损失，石**租用廖**的房屋用于经营饭店，双方签订了六年的房屋租赁合同，因房屋拆迁致使石**未能经营，给石**造成了损失；廖**以该房屋对外出租，因房屋拆迁致廖**将收取的租赁费退还给石**，另致廖**此后的租赁费受损，双方均有损失产生，故均应获得相应的补偿。关于经营损失，原审法院综合考虑，以双方各得50%为宜，廖**应给付石**323478元。3、钢结构门斗系原告出资所建，评估价值为11907元，第三人对于该项的补偿款应归石**所有。上述三项费用共计645585元。关于石**主张的交通费、餐费、看场地费等费用，因该项费用的产生非廖**的行为导致，且双方在租赁合同中约定遇到国家拆迁、征地及道路扩建等原因导致石**损失时廖**不承担任何责任，故石**主张由廖**赔偿依据不足，原审法院不予支持。关于鉴定费60000元，该项费用系石**申请评估由石**支付的，原审认为，石**认为顺捷拆迁中心委托的鉴定机构评估的装修价格偏低，但石**未能举证证实该评估结论存在不合理、不合法之处，且廖**是按顺捷拆迁中心委托评估的价格领取的装修补偿，石**主张由廖**按照其申请作出的鉴定结论给付装修补偿原审法院不予支持，故该项鉴定费应由石**自行承担。顺捷拆迁中心已将涉诉房屋的全部补偿款发放到廖**名下，故顺捷拆迁中心对石**不承担给付责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、被告廖**于本判决书生效后3日内给付原告石**拆迁利益645585元；二、驳回原告石**其他诉讼请求；三、第三人天津市**拆迁中心不承担给付责任。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9080元，由原告石**承担3952元，被告廖**承担5128元。保全费5000元，由被告廖**承担。”。

原审法院宣判后，廖**不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决改判驳回被上诉人全部诉讼请求，两审案件受理费由被上诉人负担。主要理由是：1、按照双方签订的《租赁协议书约定》约定，因国家政府行为的征地、道路扩建等原因，上诉人不承担任何责任，也不予以任何经济赔偿。故原审判决上诉人给付被上诉人欠款没有合同和法律依据；2、即使是应当给付被上诉人装修补偿，但拆迁给付的装修损失，大部分应为上诉人的原始装修；3、被上诉人没有取得营业执照，被上诉人不应得到经营损失，该损失应当是补偿上诉人的。

被上诉人辩称

被上诉人石学存辩称，原审判决已经针对上诉人的上诉理由作了明确的认定。故原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人顺捷拆迁中心述称，已经对拆迁房屋进行了相应补偿，对原审判决没有异议。

本院查明

二审审理期间，上诉人提交如下证据：1、《租赁协议书》。证明对涉诉房屋遇到拆迁，上诉人与被上诉人在合同中有明确约定；2、《房屋拆迁补偿协议书》。上诉人与第三人就涉诉房屋的拆迁，达成了补偿协议，与被上诉人无关。经质证，被上诉人对上诉人提交证据的真实性、合法性无异议，对上诉人的证明目的不予认可。原审第三人对上诉人提交的证据无异议，经本院审查认为，被上诉人与原审第三人对上诉人提交证据的真实性无异议，上述证据来源合法，与本案具有关联性，故对上述证据的证明力予以确认。被上诉人及原审第三人未向本院提交新的证据。

本院经审理查明，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议书》约定，因国家政府行为的征地、道路扩建等原因，上诉人不承担任何责任，也不予以任何经济赔偿。本院查明的其他事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。在本院审理期间，上诉人同意给被上诉人经营损失161739元。

本院认为

本院认为，上诉人作为涉诉房屋的被补偿人与拆迁人的原审第三人达成的拆迁补偿协议，对于房屋装修补偿有明确计算方式，其中的310200元，是基于被上诉人对涉诉房屋进行装修而取得的，上诉人应当将该笔款项给付被上诉人。上诉人主张，双方在《租赁协议书》约定，因国家政府行为的征地、道路扩建等原因，上诉人不承担任何责任，也不予以任何经济赔偿，而上述款项的给付并非是上诉人因合同无法履行而对被上诉人承当的违约责任和赔偿责任，故原审法院就此项判决正确，上诉人的上诉理由不能成立。关于停产停业损失的问题，按照双方签订的《租赁协议书》约定，因国家政府行为的征地、道路扩建等原因，上诉人不承担任何责任，也不予以任何经济赔偿。因房屋拆迁致使被上诉人未能经营，给被上诉人造成了损失的客观事实存在，在本院审理期间上诉人同意给被上诉人经营损失161739元，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持天津市津南区人民法院（2015）南*一初字第1532号民事判决第三项；

二、变更天津市津南区人民法院（2015）南*一初字第1532号民事判决第一项为上诉人廖**于本判决书生效后3日内给付被上诉人石学存拆迁利益471939元；

三、撤销天津市津南区人民法院（2015）南*一初字第1532号民事判决第二项；

四、驳回被上诉人石学存其他诉讼请求；

五、驳回上诉人廖**其他上诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费9080元，保全费5000元，共计14080元，由上诉人廖**负担4591.15元，由被上诉人石**负担9488.85元；二审案件受理费10256元，由上诉人廖**负担7686.56元，由被上诉人石**负担2569.44元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十日