张**与天津**有限公司、张**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**、天津**有限公司与被上诉人张**租赁合同纠纷一案，天津**民法院于2014年10月22日作出（2014）丽*初字第3909号民事判决，张**、天津**有限公司不服，提起上诉。本院于2015年3月9日作出（2015）二中民四终字第50号民事裁定，撤销原审判决，发回重审。天津**民法院于2015年6月11日作出（2015）丽*重字第8号民事判决，上诉人张**、天津**有限公司不服，向本院提起上诉。于2015年7月6日受理，并依法组成合议庭，本院于2015年7月31日公开开庭进行审理。上诉人张**及其委托代理人韩**，上诉人天津**有限公司的法定代表人张**及其委托代理人杜**，被上诉人张**及其委托代理人杜**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，原告张**系天津市**有限公司（以下简称亿达公司）法定代表人，被告张**为被告天津**有限公司（以下简称衡**司）法定代表人。2009年11月20日，原告与被告张**签订了《厂房及办公楼租赁合同》，出租人（甲方）为张**，承租人（乙方）为衡**司。合同约定，乙方承租位于天津**发区金桥产业园区亿达路3号院内厂房车间两个、办公楼一座。租赁期限8年，自2010年1月1日至2017年12月31日。租金每年24万元，从租赁第四年起租金25万元，每年12月26日、5月26日为租金交纳日，上打租，每次预交半年的租金。乙方承担水电等费用，并按时向有关部门交纳，将所交费用的复印件交甲方。合同乙方签字处由被告张**签名，未加盖被告衡**司印章。合同签订后，原告将租赁物交与二被告，二被告在租赁地门前悬挂衡**司及申通快递的牌匾从事经营活动。2014年3月底，被告撤离租赁的厂房和办公楼，同年4月，原告将涉诉厂房租赁给他人。被告租用期间共计支付租金870901.96元。另查明，原告系亿达公司的股东。**公司享有天津**发区金桥产业园区亿达路3号土地的使用权及地上物出租的权利，2004年4月，公司授权原告可以个人的名义对外承租公司的厂房，并由原告收取租金。再查，2010年3月1日衡**司与天津市**有限公司签订授权经营许可协议，2011年11月17日获得天津**理局经营许可，同意其自当日起从事快递业务，有效期为五年。

原告诉讼请求：1、判令原被告解除租赁合同；2、二被告共同给付拖欠原告的租金161598元及电费8935元，并支付违约金24000元；3、诉讼费用由二被告承担。

一审法院认为

原审法院认为，原告与被告张**签订的《厂房及办公楼租赁合同》，虽然未加盖被告衡**司的公章，但被告张**为该公司法定代表人，故其个人在合同上签字应视为职务行为。该合同系双方当事人的真实意思表示，为有效合同；现证据证明合同签订后，标的厂房及办公楼由被告衡**司从事经营活动，而无证据证明系被告张**个人使用，故认定承租主体为衡**司，应由被告衡**司承担合同义务。关于已付租金数额问题，被告衡**司抗辩称已经支付租金1220901.96元，应对此负有举证责任。现其不能提供证据证明其抗辩理由成立，故应承担举证不能的责任。原告依据有效合同，在预期租金数额范围内主张权利，本不应承担已收取租金数额的举证责任，现因其提供了收取租金的记录，被告对原告根据该记录整理的在原审期间提交的清单无异议。上述记录记载的被告已交纳租金870901.96元，属于原告对其不利的事实的自认，对其真实性原审法院予以确信。按照双方合同的约定，截止2014年3月，被告应给付原告租金103.25万元，已支付870901.96元，尚欠161598.04元，原告该项诉讼请求原审法院予以支持。关于原告主张被告张**在租赁场地自行经营与被告衡**司业务范围无关的快递业务，二被告对租金的给付应当承担连带责任的意见。被告衡**司营业执照登记的经营范围内包括快递业务，而且被告张**提供的证据足以证实被告衡**司取得了快递业务的经营许可，故该项快递业务应当认定为被告衡**司经营，而非被告张**个人经营。原告该主张不予支持，被告张**主张快递业务系被告衡**司经营的抗辩意见成立。被告衡**司主张原告以装修租赁场所为由将其骗离租赁地，因其未提供证据支持，该意见不予支持。原告主张系因被告无力支付租金，双方协商解除合同，而被告未如约支付租金为已证明事实。另从结果分析，被告于2014年3月搬离租赁地，至2014年4月其他人即进驻诉争租赁地，再至本案成讼，期间被告未提出任何异议。故认定原告与被告衡**司双方主观上均追求解除合同。原、被告自行协商解除合同，未附条件且既成事实，意寓双方对合同的不能继续履行均不承担责任，故对原告要求被告给付违约金的诉讼请求不予支持。按照合同约定，被告衡**司经营期间产生的电费应由被告自行承担。被告对合同履行中，原告先预交电费，然后据实向被告索要的结算方式认可，原审法院亦予确认。现原告提供的两份电费收据，结算日期分别是2014年3月11日和4月11日。原告既认定被告衡**司于2014年3月搬离，且不能示明具体日期，故向其追索3月份全月及3月份之后的电费有失公允。原告该项主张原审法院不予全部支持，被告应付电费据情酌定为6000元。被告张**主张被告衡**司为追加被告，在原起诉被告张**不承担责任时应驳回原告起诉的意见，因被告衡**司是原告依法申请追加，且提出了明确的诉请，符合法律规定，被告张**该辩解缺少程序法上的依据，原审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十六条，最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼证法》的解释第九十条之规定，判决：一、确认原告张**与被告天津**有限公司于2009年11月20日签订的《厂房及办公楼租赁合同》已解除。二、被告天津**有限公司于本判决生效后十日内给付原告张**租金161598.04元。三、被告天津**有限公司于本判决生效后十日内给付原告张**电费6000元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告张**的其他诉讼请求。案件受理费收取4190元，由原告承担580元，被告天津**有限公司承担3610元。

上诉人诉称

上诉人张**不服原审判决，上诉至本院，请求：1、维持原审判决第一、二项；2、撤销原审判决第三、四项，依法改判衡**司支付张**电费8935元；3、依法判令衡**司支付滞纳金24000元；4、本案二审受理费用由衡**司和被上诉人张**承担。事实与理由：原审判决事实认定基本准确，对于衡**司欠缴租金的数额认定无误，但对于衡**司欠付租金的事实和应支付电费数额认定有误。张**提交电费收据为2014年3、4月，但实际为2014年2、3月发生的电费，并非3月份之后的电费，应由衡**司承担。在租赁合同履行期间，衡**司撤离涉诉房屋，存在违约。

上诉人衡**司与被上诉人张**均答辩，请求依法驳回上诉人张**的上诉请求，本案的诉讼费用由张**承担。事实与理由：1、在本案原审开庭笔录中，张**认可2014年3月进行装修。张**另外出租一户，张**找衡**司要电费的时候是按照总表收的电费，总表的变压器一直存在耗损问题。2、滞纳金问题，因为双方没有解除租赁关系，衡**司为配合厂房装修被动的搬出来，不是撤离，不存在违约问题。相反，在双方租赁合同履行期间，张**起诉要求解除双方租赁合同，张**存在违约。

上诉人衡**司不服原审判决，上诉至本院，请求：1、撤销原审判决，依法驳回张**的起诉或者驳回张**在一审中的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由张**承担。事实与理由：一、本案原、被告主体不适格。1、亿**司对涉诉房屋享有出租的权利，亿**司没有授权张**对外出租房屋和收取租金，张**以个人的名义收取租金没有法律依据；2、原告起诉张**，本案经过审理张**签署的租赁协议是职务行为，张**作为被告主体不适格，原告应撤销起诉或法院驳回原告的起诉，法院把衡**司作为承担责任的主体是更换当事人，不符合法律规定。二、从实体上应驳回张**的上诉请求。1、双方租赁合同到期时间为2017年，没有任何证据证明双方解除了租赁关系，既然没有解除租赁关系，被告就不应该承担相应的责任；2、衡**司除张**提交已收租金外，还有4笔款项已经交给张**，两张转账支票，一个5万的现金，一个10万的现金。大大超过了张**主张的租金数额，从给付的租金看，双方的租赁关系仍然没有解除。

上诉人张**答辩称，请求驳回衡**司的上诉请求。事实与理由：1、主体问题，原告作为出租人没有问题，张**作为亿**司的代理人也没有问题，原告起诉张**，在原审中申请追加的衡**司，其主体身份没有差异，都是被告，没有主次之分，具体是谁承担责任，完全是依据相关的事实由法院进行判决的。2、实体方面，租金方面对方只提供了缴纳25万元的相关收条，我方也认可25万已经支付，我方实际收到的租金数额87万多，25万元的收条是包括在87万中的，没有举出任何的证据在87万中又支付了25万。3、电费问题，除了2014年的2、3月份电费没有缴纳外，每月的电费都是由张**支付之后按照电费收据上的数额向衡**司或者张**去收取，对于这一点对方并没有异议，现在提出租赁期间有变压器损耗对方没有任何的证据。4、违约问题，对方说在开庭笔录中我方承认要求对方暂时搬离，对此我方不认可，即便笔录是真的，我方认为也是笔误，在审理期间，我方一直主张衡**司主动撤场，没有任何装修意思表示，是对方在租赁期间主动搬离租赁场地，是明显的违约行为。

被上诉人辩称

被上诉人张**答辩称，支持上诉人衡瑞公司的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明，上诉人衡**司及被上诉人张**对原审法院查明的“2014年3月底，被告撤离租赁的厂房和办公楼”提出异议，主张衡**司于2014年3月中下旬因配合张**装修厂房而搬离租赁的厂房和办公楼。张**对衡**司及张**的主张不予认可。

上诉人衡**司及被上诉人张**对原审法院查明的“被告租用期间共计支付租金870901.96元”提出异议，主张除张**认可支付的870901.96元租金外，衡**司还支付张**四笔租金。张**对衡**司及张**的主张不予认可。

上诉人衡**司及被上诉人张**对原审法院查明的“公司授权原告可以个人的名义对外承租公司的厂房，并由原告收取租金”提出异议，主张该事实的认定没有相应证据予以证明。对此，张**提交亿**司出具的证明书，证明亿**司认可2004年作出的股东会决议效力，授权张**以个人名义对外出租并签订租赁合同，由张**收取租金收益。衡**司及张**认为该证据不属于二审中的新证据，该证明如予以认定，将违反国家税法的规定。

原审法院所查其他事实正确，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案争议焦点为：一、张**及张**是否为本案适格的原、被告主体；二、衡**司是否欠付房屋租金及欠付租金的数额；三、双方租赁合同是否解除、衡**司是否应承担违约责任；四、衡**司是否应承担电费8935元。

关于争议焦**，张**为亿**司股东，亿**司出具证明书，授权张**对外出租及收取租金，衡**司主张张**不是适格主体，本院不予支持。张**在一审中追加衡**司为被告，不违反法律规定。衡**司上诉主张张**及张**不是适格的主体，依据不足，本院不予支持。

关于争议焦点二，衡**司对原审判决确认其已支付租金数额（870901.96元）不持异议，衡**司主张其支付租金数额还应包括以下四笔，第一笔为衡**司提交的2011年1月31日收条，衡**司主张张**收到100000元支票，但未计入已支付租金中。张**主张将该笔租金与其提交的租金计算表所记载支付时间2011年2月1日的租金为同一笔。本院分析认为，首先，张**于2011年1月31日向衡**司出具收到100000元远期支票的收条一张，虽该收条记载该支票于2011年3月15日可入，但作为非会计专业人员，张**于出具收条次日即2011年2月1日而非时隔一个半月后即支票实际入账之日手写记录该笔收款情况，符合一般常人记录习惯。其次，按照双方签订的租赁合同中的约定，衡**司应于合同签订之日一次性交纳2010年上半年的租金120000元，2010年5月26日前交齐2010年下半年租金120000元，以后每年的12月26日及5月26日为每半年租金的交款日期。即衡**司至2011年5月26日，应交纳租金480000元，2011年12月26日交纳2012年上半年租金120000元。根据双方均认可的已支付租金情况，衡**司至2011年2月1日共支付租金432701.96元，自2011年2月1日至2012年1月20日期间，无支付租金情况，2012年1月20日、1月22日连续交付租金共计140000元。若衡**司提出的其于2011年2月1日共支付租金两笔共计200000元的主张成立，则衡**司于2011年初即已支付租金532701.96元，超付租金5万余元，则其在2012年1月20日交租100000元时已完成了合同义务，且已超付租金3万余元，而其在两日内即2012年1月22日又交租40000元的行为则有悖常理，故衡**司主张其于2011年2月1日支付100000元支票与张**记载的同日收入100000元为两笔款项的理由，本院难以采信。再次，张**自始自认于2011年2月1日收到衡**司支付的租金100000元，衡**司若主张于同日共支付两笔款项，应提供相应证据予以证实。衡**司虽提供了张**出具的收条一张，但考虑到因该笔款项为支票支付，其有别于一般现金支付，在张**主张该笔支票款项与自认同日收入款项为同笔租金的情况下，衡**司负有进一步举证责任，并承担因举证不能产生的不利后果。综上，本院认为对于2011年2月1日的租金支付情况，张**的主张更为客观真实，衡**司的主张，本院不予采信。

第二笔为衡**司提交的2012年5月25日收条，衡**司主张于2012年5月25日支付张**现金50000元。张**主张该笔租金与租金计算表中记载支付时间2012年4月的租金为同一笔。本院分析认为，首先，根据双方均认可的已支付租金情况并参照双方租赁合同的约定，衡**司于2012年10月8日前，应已完成支付租金720000元，但张**自认至该时间点衡**司实际支付租金数额为702701.96元，而在原审审理中张**陈述其于2012年10月8日收到金额为十万元的支票一张，因存在超付情况，退还衡**司二万元现金，则其超付租金的陈述与其自认的情况相互矛盾。其次，张**在（2014）丽*初字第3909号案件审理中，自认于2012月4月收到衡**司给付的租金50000元。衡**司举证收条一张，证明于2012年5月25日向张**支付现金50000元，张**虽抗辩由于其记忆错误导致书写时间错误，但将收款时间提前计入一个月，有违常理，且张**的该抗辩亦违反禁止反言原则，本院难以采信。故本院确认衡**司于2012年5月25日支付张**租金50000元。

第三笔为衡**司提交的2012年9月30日的收条，衡**司主张张**收到100000元的转账支票，衡**司支付张**100000元租金。张**认可10月8日入账、10月9日到账，但主张因衡**司需要给付衡**司现金20000元，因此在租金计算表中计入收到80000元。张**提交冯**出具的收条，衡**司认可冯**为其员工，但主张并未授权冯**收取该笔租金，张**亦未举证证明冯**享有代收相应款项的权利，张**主张给付衡**司20000元，本院不予采信。本院确认张**于2012年10月8日收到衡**司支付租金的数额为100000元。

第四笔为衡**司主张于2014年1月19日支付张**100000元现金，张**不予认可，衡**司对该主张没有提供证据予以证明，本院对衡**司该项主张不予支持。

综上，衡**司已付租金数额为940901.96元。另，因双方对衡**司搬离时间存在争议，张**已于2014年4月1日将租赁的厂房和办公楼租与案外人，故张**主张衡**司于2014年3月底搬离，本院不予采信。张**要求支付2014年3月份全部租金依据不足，本院予以酌减，本院确认衡**司欠付张**租金为84877.61元（1032500-940901.96-250000÷12÷31×10）。上诉人衡**司上诉主张不欠付张**房屋租金，缺乏事实根据，本院不予支持。

关于争议焦**，虽然双方租赁合同未到期，但衡**司自2014年没有支付租金并于2014年3月搬离租赁场地的行为及张**于2014年4月已与案外人就租赁场地建立新的租赁关系，说明双方对合同的解除进行了协商。原审判决确认双方租赁合同已解除、对张**要求衡**司承担违约责任的诉讼请求未予支持，处理正确。上诉人张**上诉要求衡**司支付滞纳金，依据不足，本院不予支持。

关于争议焦点四，双方租赁合同约定，衡**司承担经营期间的电费。张**提交的两张电费收据载明，结算日期分别为2014年3月11日和4月11日。衡**司于2014年3月搬离涉诉房屋，但双方对衡**司搬离的具体日期存在争议，张**不能证明衡**司于2014年3月底搬离，张**要求其承担2014年3月全月及4月份部分的电费，依据不足。原审法院酌定衡**司承担电费的数额，并无不当。张**上诉主张衡**司支付电费8935元，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持天津市东丽区人民法院（2015）丽*重字第8号民事判决第一、三项；

二、撤销天津市东丽区人民法院（2015）丽*重字第8号民民事判决第二、四项；

三、上诉人天津**有限公司于本判决生效后十日内给付上诉人张**租金84877.61元；

四、驳回被上诉人张**一审的其他诉讼请求和二审的其他上诉请求；

五、驳回上诉人天津**有限公司的其他上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4190元。上诉人张**交纳的二审案件受理费623元，上诉人天津**有限公司交纳的二审案件受理费3652元，由上诉人张**承担4544元，上诉人天津**有限公司承担3921元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月二十八日