卢**与天津中**限公司居间合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告卢**与被告天津市**有限公司居间合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法由代理审判员喻**适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢**的委托代理人曹**、被告天津市**有限公司的委托代理人曹**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告卢*健诉称，2015年6月26日原、被告与案外人刘*三方签订《房产交易合同》，约定将第三人承租的和平**景阳楼808-810号公产房卖给原告卢*健，被告天津市**有限公司为居间中介方，原告交纳中介费11800元。合同签订后原告为落实此事到有关部门咨询，得知天津市房地产管理机关有规定公产房置换（交易）除津房置换部门外其他房地产中介都没有进行公产房置换业务的资格，应与津房置换签订《公有住房使用权委托代理转让合同》并采取的是公开挂牌、竞价转让的方式与私有房产买卖是不同的。因此原、被告三方签订的《房产交易合同》是无效合同，没有法律效力。第三人刘*因此纠纷已经诉至贵院，并已依法判决，现（2015）和民二初第0607号判决书已经生效，原告要求被告退回收取的中介费，被告拒绝，为维护原告的合法权益，故起诉要求：1、判令原告与被告签订的《房产交易合同》为无效合同；2、判令被告天津市**有限公司返还原告中介费11800元；3、诉讼费用由被告承担。

原告为支持其诉讼请求提交证据材料：1、房产交易合同；2、中介费收据；3、业主定金收据；4、（2015）和民二初字第607号民事判决书。

被告天津市**有限公司对原告的证据材料均没有异议。

原告提交的证据材料，被告均认可真实性，上述证据材料与本案有法律关系，可以作为本案证据。

被告辩称

被告天津市**有限公司（以下简称中**司）辩称，不同意原告诉讼请求。原告与二被告签订的房产交易合同，系三方真实意思表示，合同上对房产性质也有明确描述。根据直管公房管理办法，原告可先购买产权再办理过户，因此合同是可以履行的。中**司具有居间主体资格，原告对中**司提供的服务不存在任何误解，虽然置换业务必须在津房置换进行，但是被告作为居间方已经促成双方签订了合同。

被告提交证据材料：1、房产交易合同，证明被告已经促成合同签订；2、佣金确认书，证明原、被告之间已经对佣金进行确认；3、看房确认书，证明被告提供过居间服务。

原告对被**公司的证据材料均没有异议。

被**公司提交的证据材料，原告卢**均认可真实性，上述证据材料与本案有法律关系，可以作为本案证据。

本院查明

经审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区昆明路景阳楼8门808-810号，计租面积22.9平方米，该房屋公产承租人系案外人刘*。

2015年6月26日，经被**公司居间介绍，原告与案外人刘*签订房产交易合同。该合同约定：原告系买受方，案外人刘*系买受方，房产交易价格118万元，原告在签订合同之时向案外人刘*支付定金5万元。原告与案外人刘*双方须于2015年10月15日前亲自到该房产所辖区房管局签订《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续。双方应通过天津市**监管中心对房款进行代收代付。案外人刘*同意原告通过银行贷款支付首付款之外的剩余房款，原告应于2015年10月15日前办理贷款手续，并将定金之外的首付款存入资金监管中心，案外人刘*同时将已收定金存入资金监管中心。原告及案外人刘*应分别按照不低于交易习惯的标准向被**公司支付居间报酬，具体金额以《佣金确认书》为准。2015年6月26日，原告向被**公司交纳了佣金确认书确定的11800元居间服务费。

上述协议签订后，案外人刘**了解后认为被告中**司没有办理公产房屋承租权置换业务的资格，因此未继续履行合同并将被告中**司诉至本院【案号为（2015）和民二初字第607号】。经本院审理作出（2015）和民二初字第607号民事判决书，判令：一、本判决生效之日起十日内，被告天津市**有限公司向原告刘*返还居间服务费2万元；二、驳回原告其他诉讼请求。该判决宣判后，原、被告均未提出上诉，该判决现已生效。

上述事实，有原、被告的当庭陈述及提交的相关证据予以证实，经当庭质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，当事人的合法权益受法律保护。对于原告要求判令原告与被告以及案外人刘*签订的《房产交易合同》为无效合同的诉讼请求，该合同经被**公司居间介绍，由原告与被告卢**自愿签订，合同内容中并没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。原告所主张的被**公司没有办理公产房屋承租权置换业务资格的理由并不能对该合同效力起到否定作用。因此，对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。

对于原告请求判令被告天津市**有限公司返还原告中介费11800元的诉讼请求，本院认为，虽然原告主张房产交易合同无效的理由不能成立，但是涉案房屋系公产房屋，根据市场交易习惯，公产房屋交易一般有两种模式，一种是买卖双方进行公产房承租权置换交易，另一种是由卖方先购买房屋产权然后进行房屋所有权买卖交易。而在被告中**司居间服务所提供的合同文本中对于原告与案外人刘*之间的交易没有进行明确约定，无法通过合同文本推定交易方式。如果合同系公产房承租权置换交易模式，应当在合同中明确被告卢**所购买的系涉案房屋公产承租权。如果合同系房屋所有权买卖交易模式，应当在合同中明确由原告先行购买房屋产权并对购买房屋产权所支付的费用承担进行明确约定。现因被告中**司居间服务中存在上述重大瑕疵，致使原告与案外人刘*虽然签订了房产交易合同，但该合同实际根本无法履行，双方合同目的亦不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。故被告中**司所收取的11800元居间服务费应当退还原告。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四百二十七条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效之日起十日内，被告天津市**有限公司向原告返还居间服务费11800元；

二、驳回原告其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼受理费95元，减半收取47.5元，由被告天**问有限公司全部负担（本判决生效之日起十日内直接给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一六年一月二十七日