天津青**有限公司与刘**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告天津青**有限公司诉被告刘**物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月25日决定受理。依法由审判员罗*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津青**有限公司的委托代理人杨柳、曹**，被告刘**的委托代理人程**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告2011年1月19日与天津经济技**业主委员会签订了住宅物业服务合同，期满后于2014年1月7日与天津**开发区泰达时代花园业主会签订住宅物业服务合同。被告为泰达时代××-×-×××房屋所有权人，房屋建筑面积143.93平方米，2013年1月至2015年6月，被告共拖欠物业管理服务费及滞纳金8094元，被告拒绝交纳，原告催缴无果。故原告起诉，请求判令：1、被告支付尚欠原告2013年1月至2015年6月期间的物业管理费4966元，滞纳金3128元；2、诉讼费用由被告承担。

原告为证明其主张，提供如下证据：1、天**地产登记簿查询证明，证明泰达时代××-×-×××房屋所有权登记在被告名下；

2、物业管理服务资质证书，证明原告的服务资质为三级；

3、天**宅物业服务合同及物业服务合同备案证明，证明原告于2011年1月19日与泰达**委员会签订物业管理合同，期限为2011年2月1日至2014年1月31日，合同约定服务费标准，其中高层住宅每月每方米0.75元，配备电梯、消防设施每月每平方米0.40元，物业费于每月10日前缴纳，逾期交纳，违约金标准为日千分之三。2011年1月20日该合同进行备案登记；原告于2014年1月7日与泰达时代花园业主会续签物业服务合同，期限为2014年2月1日至2017年1月31日，服务费标准、交费期限、违约金标准等没有变化。2014年1月21日该合同进行合同备案；

4、收费备案表各一份，证明原告依照物业管理合同收费标准也进行了备案登记；

5、催款通知单，证明原告于2014年11月22日向被告发出书面催款通知，以邮政特快专递方式送达，查询显示本人收取。

被告辩称

被告辩称，原告的诉请部分已超过诉讼时效；双方物业服务合同已于2014年1月31日终止，原告无权继续主张物业费；原告未依约履行物业服务义务，被告有权行使合同抗辩权，拒绝交纳物业费。被告未违约，不应支付滞纳金。请求法院依法裁判。

被告为证明上述辩解意见，提供照片12张，证明小区物业存在诸多问题，尚未得以解决。

本院查明

经审理查明，2011年1月19日天津经济技**业主委员会与原告签订天**宅物业服务合同，合同期限为2011年2月1日至2014年1月31日。2014年1月7日天津**开发区泰达时代花园业主会与原告签订天**宅物业服务合同，合同期限为2014年2月1日至2017年1月31日。上述物业服务合同对委托物业的基本情况、物业服务内容及标准、双方权利义务、物业管理服务费用、车位使用费收费、违约责任等条款均进行了约定。对于物业管理服务费标准，合同第六条约定高层住宅为每月每平方米0.75元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.40元。以上费用由业主于每月10日前交纳。上述两份物业服务合同先后于2011年1月20日和2014年1月21日在天津开**办公室备案。

另查明，原告具有物业管理企业三级资质。上述合同签订后，原告均依约履行了合同约定的义务。被告为泰达时代××-×-×××房屋所有权人，房屋建筑面积为143.93平方米，按照上述合同约定的收费标准，2013年1月至2015年6月期间被告共拖欠物业管理服务费4965.59元。原告于2014年11月22日向被告发出催款通知单，通知被告交纳2013年1月至2014年12月期间的物业费及滞纳金，邮政特快专递查询显示，2015年3月21日妥投，本人收。庭审中，被告针对上述拖欠物业费的期间，物业费单价无异议。原告表示调整诉请，滞纳金为违约金，以所拖欠物业费全额的5%，一次性计算违约金。

本院认为

本院认为，原告与天津经济技**业主委员会或业主会签订的住宅物业服务合同为有效合同。被告作为该小区的业主，应受合同的约束。现原告提供了物业管理服务，被告应按照合同约定的价格履行给付物业管理服务费的义务。被告抗辩认为存在物业管理瑕疵，在未得以改善前不同意交纳物业费。原告针对被告的抗辩未提供正面、对应的证据予以反驳，足见原告在履行物业服务期间存在管理不全面、不具体，服务中缺乏与业主及时沟通，贴近服务的现象，据此可酌情扣减，物业费部分的0.5%，籍以促进原告提升服务水准。因此本院酌情支持原告物业费4803.66元，超出部分，本院不予支持。被告认为原告未履行合同义务，进而不予交纳物业费的抗辩，依据不足，不予支持。针对原告诉请中的部分费用是否超过诉讼时效的抗辩意见，现原告举证证明于2014年年末向被告发出催款通知，被告已签收，通知中包括有要求被告交纳自2013年1月之后所欠物业费的内容，故原告的诉请时效未中断，被告的部分物业费已超过诉讼时效的抗辩意见，依据不足，不予支持。针对原告诉请支付违约金问题，由于存在上述应予酌情减免物业费的情形，对此本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最**法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（一）项，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告刘**于本判决生效之日起十日内给付原告天津青**有限公司2013年1月至2015年6月期间天津**开发区泰达时代××-×-×××房屋的物业费4803.66元；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取为25元，由原告承担10元，被告承担15元。被告承担的部分，由被告于本判决生效之日五日内径行给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日