李**与金**租赁合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告李**与被告金**及第三人天津市**有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日受理后，依法由代理审判员卞**适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李**，被告金**及其委托代理人赵**，第三人天津市**有限公司的委托代理人王**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告李**诉称，坐落于天津市和平区宝×号房屋（门牌号为××，又名天津**×号）系第三人所有，原告系该房屋的合法承租人。
2014年2月15日和2014年3月8日，原告与被告分别签订《租赁合同》，约定原告将天津市和平区四平西道原51号牌馆2楼和天津市和平区×楼租赁给被告用于经营住宿，租赁期限为三年，自2014年4月10日起，其中原51号牌馆部分租金为一年12万元，按季度支付，被告须提前一个月支付原告，第二、三年租金分别为每年13万元；原情人岛酒吧部分租金为10万元，按季度支付，被告须提前一个月支付原告。双方还明确约定，被告应按时交纳租金，不允许以任何理由拖欠拒交房租，否则原告有权终止合同。
上述合同签订后，原告依约将房屋交付被告，但被告自2015年1月起无故拒付租金，且经原告多次催缴未果。
原告认为，被告的行为已构成根本违约，原告有权解除双方签订的租赁合同，并要求被告承担相应的违约责任。双方约定被告于2015年3月10日前交清房租21000元，但被告未交付，应视为合同已经解除。为维护原告的合法权益，特提起诉讼请求判令：1、解除原告与被告于2014年2月15日及2014年3月8日签订的《租赁合同》，并确认在2015年3月10日予以解除；2、被告支付原告2015年3月10日至2015年7月10日的房屋使用费76000元；3、被告立即腾空天津市和平区宝×号二楼房屋并返还原告；4、诉讼费用由被告承担。
原告提交的证据材料：1、《租赁合同》二份，用以证明原、被告之间存在租赁关系；2、原告与第三人签订的《租赁合同》二份，用以证明原告与第三人之间的租赁关系；3、欠条，用以证明到2015年3月10日被告欠付租金21000元。
被告辩称
被告对原告提交的证据材料的质证意见：1、真实性及证明力均不予认可，该合同与被告的合同不一致；2、真实性没有异议，但原告与第三人签订的合同期限为一年；3、没有异议。
第三人对原告证据材料的质证意见：1、与第三人无关；2、没有异议；3、与第三人无关。
本院查明
对原告提交的证据材料，经质证及本院审查：对证据材料的真实性、合法性予以确认。上述证据与本案认定的事实有直接法律关系，可作为本案证据。
被告金**辩称，不同意原告的诉讼请求。自双方签订合同后被告一直依约履行其支付租金的义务，支付租金自2014年4月1日至起至2015年3月10日止。因被告租赁诉争房屋是用于住宿经营，需到工商局办理工商营业执照，在双方签订合同时原告承诺且在双方租赁合同中原告也注明如需原告配合需提供必要的手续，在被告到工商局办理营业执照登记申请时需要原告提供诉争房屋的产权证明，但原告始终没有提供，经被告多次索要原告也不履行合同义务，被告无奈曾于2015年3月10日拨打110报警，后经民警协调原告也承诺向被告提供诉争房屋的产权证明，但至今原告也未履行其义务。被告已投入大量财力将诉争房屋装修完毕后切无法正常经营，给被告造成严重损失，原告不但未依约履行合同义务，还于2015年5月1日带领多人到被告租赁的诉争房屋处将被告已全部装修完毕的诉争房屋大门、吧台、前台、监控设备、电表及17间房屋砸毁，给被告造成严重损失。因此，因原告的违约行为自2015年5月1日起被告不应再承担交付诉争房屋租金的义务，原告的违约行为也已给被告及诉争房屋造成严重损失及损害。在双方签订合同时原告始终坚持称诉争房屋属原告所有，没有向被告披露诉争房屋的实际所有人，在原告起诉后被告才知晓诉争房屋的真正所有人，原告与诉争房屋的真正所有人签订的租赁合同有效期一年，但与被告签订的租赁合同为三年，原、被告签订的租赁合同应为转租合同，该行为是否经所有人同意，该转租行为是否合法有效，法庭应予以查明。同时，被告租赁的房屋为原告与诉争房屋所有人签订的租赁房屋的二层，该房屋是否经有关权威部门批准为合法建筑，请求法庭依法查明。综上，本案是因原告的违约行为才造成本合同无法履行，合同目的无法实现，给被告造成了损失，被告无任何违约过错，原告的主张与事实不符，请求驳回原告全部的诉讼请求。
被告提交的证据材料：1、原、被告之间签订的《租赁合同》二份，用以证明原、被告的权利义务关系，且合同最后一条为原告亲笔所写的原告配合被告提供必要的手续；2、工商局注册申请条件，用以证明被告办理工商注册需要提供经营场所的产权证明，原告对方一直没有提供；3、申请调取自2015年5月1日至7月期间被告的报警记录，用以证明因为原告砸毁房屋被告报警。
原告对被告提交的证据材料的质证意见：1、对租赁合同上原告收取被告30000元初装修费没有异议，但是合同上的手写条款不是原告所写，与原告的合同原件不一致，是被告后添加的，且被告也未跟原告提过办理营业执照需要提供产权证明；2、被告没有要求原告提供产权证明；3、对被告有报警记录没有异议。
第三人对被告提交的证据材料的质证意见：与第三人无关。
对被告提交的证据材料，经质证及本院审查：对证据材料1中的打印字体部分的真实性、合法性予以确认。上述证据与本案认定的事实有直接法律关系，可作为本案证据。证据材料1，手写的条款被告称系原告所写本院不予确认。证据材料2，被告无法证实是办理工商登记的人员所写，本院不予确认。证据材料3，被告申请调取的2015年5月1日起至2015年7月期间报警记录，原告对被告报警没有异议，本院无须再行调取。
第三人天津市**有限公司述称，对于原、被告之间的纠纷，在不影响第三人权利的情形下服从法院判决。
第三人提交的证据材料：1、房屋产权证，用以证明第三人是诉争房屋的产权人；2、授权书，用以证明原天**大路橡胶厂授权第三人行使房产出租业务。
原告对第三人提交的证据材料的质证意见：没有异议。
被告对第三人证据材料的质证意见：1、真实性因第三人没有提供原件，被告不予认可。产权证上的房屋产权情况证明楼房为1-4层及平房，诉争房屋是二层，与本案房屋没有关联性，不能证明诉争房屋有合法有效的产权登记；2、没有异议。
对第三人提交的证据材料，经质证及本院审查：对证据材料的真实性、合法性予以确认。上述证据与本案认定的事实有直接法律关系，可作为本案证据。
经审理查明，诉争房屋坐落于天津市和平区×号牌馆2楼和天津市和平区×楼房屋的权利人天津市大陆橡胶厂，授权第三人行使房屋出租业务。原告与第三人签订有《租赁合同》二份，原告租赁本市和平区×楼房屋，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日共12个月，双方口头商定合同一年一签。2014年2月15日和2014年3月8日，原告与被告了签订了《租赁合同》二份，约定原告将诉争房屋租赁给被告经营“百合住宿”，租期三年，自2014年4月10日起计租，其中原51号牌馆部分租金为一年12万元，按季度支付，被告须提前一个月支付原告，第二、三年租金分别为每年13万元；原情人岛酒吧部分租金为10万元，按季度支付，被告须提前一个月支付原告，二份合同季度租金共计5.5万元，合同第二条约定：被告应按时交纳租金，不允许以任何理由拖欠或拒交房租，否则原告可以终止合同。
合同签订后，原告将诉争房屋交予被告，并于2014年3月8日收取被告初装修费即装修押金3万元，被告支付原告2014年4月10日至2014年7月9日租金5.5万元。在合同履行期间，于2014年10月10日开始租金调整为每季度5.1万元，此后被告在应交付2015年1月10日至2015年4月9日的季度租金5.1万元时，仅向原告交付了3万元。后被告于2015年2月3日给原告出具欠条内容为：2015年3月10日前交清房租2.1万元，但未能按上述期限交付。经原告多次催要被告拒绝支付。2015年5月1日，原告带人将诉争房屋内的多数房间的墙体砸成破洞。现诉争房屋仍由被告占有。
本案在审理期间，本院与原、被告及第三人共同对诉争房屋进行了现场勘验并制作了勘验笔录及拍照，经勘验被告使用诉争房屋经营“百合住宿”，诉争房屋内的多数房间墙体被砸有破洞，原、被告及第三人对上述勘验结果均无异议。
上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及提交的证据，本院的现场勘验笔录及照片予以证实，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为
本院认为，依照法律规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的《租赁合同》二份，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，第三人对原告的转租行为亦无异议，合同应依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告对诉争房屋是否为合法建筑的抗辩，第三人提交的诉争房屋在内的房屋产权证已证实诉争房屋为合法产权，而被告未能提供相关证据证实诉争房屋为违法建筑，故被告的抗辩理由不能成立，本院不予采信。
依照法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。同时，依照原、被告签订的合同约定，被告应按时交纳租金，不允许以任何理由拖欠或拒交房租，否则原告可以终止合同。现被告无正当理由拖欠原告租金，原告要求解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院应予以支持。原告要求确认合同于2015年3月10日解除，但原告未能提供已向被告送达解除合同通知及于2015年3月10日通知到达被告的相关证据，本院不予支持。被告抗辩为办理营业执照多次向原告索要诉争房屋的产权证明但原告始终未予提供，但未能提供相关证据加以证明要求原告提供产权证明的事实存在，且根据相关规定，被告经营住宿行业办理营业执照应还需先行办理消防及特种行业许可等手续，被告也未提供已办理了上述手续的相关证据，故被告的抗辩本院无法采信。被告还抗辩于2015年3月10日拨打110报警，经民警协调原告承诺向被告提供产权证明但至今仍未履行其义务，原告违反了合同中原告须提供必要手续的约定，但被告亦未能提供其报警证实的存在及原告承诺提供产权证明的事实存在的相关证据，本院亦无法采信。
被告未能按照合同约定的期限向原告支付租金，原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，符合法律规定，本院应予以支持。现原告要求被告支付自2015年3月10日至2015年7月10日的租金，但因原告于2015年5月1日将诉争房屋内的房间墙体砸毁，导致被告无法继续使用诉争房屋，故自2015年5月1日起原告不应再向被告收取租金，被告应支付原告自2015年3月10日至2015年4月30日的房屋租金32333.33元。
因合同解除后合同的权利义务终止，被告再占用诉争房屋无法律依据，原告要求被告立即腾空诉争房屋并返还原告的诉讼请求，本院予以支持。同时，因合同解除，原告收取被告的初装修费3万元应退还被告。
关于被告要求对其提交的与原告签订的《房屋租赁合同》上手写的条款“如乙方需要甲方须提供必要的手续”进行笔迹鉴定的申请，因被告未能提供因原告违反该条款构成导致违约的相关证据，故该鉴定对于被告要求证明的原告未能提供必要手续而构成违约的待证事实无意义，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条、第二百二十一条第一款的规定，判决如下：
裁判结果
一、原、被告于2014年2月15日和2014年3月8日签订的《租赁合同》两份，于本判决生效之日予以解除；
二、本判决生效后十五日内，被告支付原告自2015年3月10日至2015年4月30日的房屋租金32333.33元；
三、本判决生效后十五日内，被告将租赁的诉争房屋即天津**×楼和天津**×楼腾空交原告收回；
四、本判决生效后十五日内，原告退还被告初装修费3万元；
五、原告的其他诉讼请求均予以驳回。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼受理费1700元，减半收取850元，由被告负担。（于*判决生效之日起十日内直接给付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。
裁判日期
二〇一五年十月十五日
