霍**与石**、冯**等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人石**因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2014）北民初字第6862号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人石**同时作为原审被告冯**、冯*的委托代理人，被上诉人霍**的委托代理人施韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，原告与案外人霍**原系夫妻关系，案外人霍**系案外人霍**的侄子。坐落天津市河北区榆峰园3-4-101号房屋系原告与霍**在婚姻关系存续期间购买，2004年取得该房屋所有权并记载在原告名下。被告石**与被告冯*新系夫妻关系，被告冯**被告石**与被告冯*新之子，现共同居住于涉诉房屋。2009年底，被告石**经他人介绍与霍**商谈租赁坐落天津市河北区榆峰园3-4-101号房屋事宜。2010年3月，三被告搬入涉诉房屋内居住。2011年底，被告石**作为乙方、案外人霍**作为甲方，就出租房屋的坐落地点及设施情况、租赁期限、租金及支付方式、双方的权利与义务、租赁期满的续租及转让房屋的条件、违约责任等问题补签了一份《房屋租赁合同》，合同落款日期为“2010年3月31日”。其中第二条该房屋租赁期限自2010年3月31日至2020年3月31日止。第三条租金及支付方式为：1、该房屋月租金为人民币￥2200元（大写贰仟贰佰元整），此价格不含相关税费。2、在签署合同时，乙方交齐房租人民币￥240000元（大写贰拾肆万元整），为甲方的第一期房租款。3、租金交付方式为：一次性交付。合同、押金归甲方所有。合同解除后，乙方应立即腾空房屋并归还甲方。4、手续齐全后，甲方于2010年3月31日将房屋交付乙方使用。第六条违约责任第一款为：如乙方未如期、如数交纳租金，则每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于租金的10%的违约金，逾期超过15日则甲方有权利单方面解除合同，押金归甲方所有。同时乙方应立即将该房屋腾空并交还甲方。原告与案外人霍**于1982年登记结婚，于2013年6月11日在美国离婚，离婚时双方约定坐落天津市河北区榆峰园3-4-101号房屋归原告所有。2015年3月，案外人霍**作出一份经过中华人民共和国驻旧金山总领事馆认证的《声明书》，该声明书对房屋租赁经过及被告的抗辩主张等进行了说明，主要内容为：其与原告离婚时约定河北区榆关道瑜峰园3-4-101号房屋归原告所有，其自愿放弃。原告现在起诉向被告要租金，因房屋已给原告，故与其没有关系。2009年其经亲戚介绍将上述房屋租赁给被告石**，但石**一直未给付房屋租金，其也多次催要。其与被告石**签署的合同系2011年补签，但日期写的是2010年3月31日。从其将房屋租赁给被告石**开始，直至其与原告离婚，关于租房、补签合同以及收取租金之事其没有委托任何人处理，与霍**没有关系，都是其与被告石**直接进行沟通。另查，讼争房屋内燃气热水器一台系原告所有。原告诉讼请求：1、解除案外人霍**与被告石**签订的位于河北区榆关道榆峰园3-4-101室的房屋租赁合同，并向原告返还该房屋；2、被告支付原告租金123200元，违约金36960元；3、诉讼费由被告承担。

一审法院认为

原审法院认为，坐落天津市河北区榆峰园3-4-101号房屋系原告与其前夫霍**在婚姻关系存续期间购买，且产权登记在原告名下。案外人霍**将讼争房屋租赁给被告石**是在其与原告婚姻关系存续期间，其有权出租该房屋。后霍**与被告石**签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，现原告依据《房屋租赁合同》来院起诉，也是其对霍**与被告石**签订的《房屋租赁合同》的认可，故该合同合法有效。原告霍**与霍**离婚后，讼争房屋归原告霍**所有，且霍**在《声明书》表示将追索租金的权利放弃并将该房屋权利给原告，故原告霍**成为《房屋租赁合同》的承接权利人，原告霍**继受了该合同项下的全部权利与义务。因被告石**未依约交付房屋租金，根据双方签订的《租赁合同》第六条第一款的约定，原告有权单方解除合同并要求被告将房屋腾空交还原告，故原告要求被告给付自2010年4月至2014年11月（共56个月，每月租金2200元），总计123200元的房屋租金并要求三被告返还房屋的主张，并无不当，原审法院予以支持。被告未依约支付房屋租金，属违约。虽然合同第六条第一款约定了违约金，原告诉讼请求中以其约定明显过高对此进行了调整，按其实际损失的30%主张违约金，即36960元，系对于自己权利的处分，并无不当，原审法院予以支持。关于被告石**辩称霍**委托其侄子霍**代为收取房屋租金一节，因霍**在《声明书》中已明确表示关于租赁房屋、补签合同以及收取房屋租金事宜没有委托任何人处理，与霍**也没有关系。对此，被告石**也不能提供其他证据，原审法院不予采信。关于被告石**辩称其向案外人霍**转账200000元系房租一节，虽然其提供了转账给霍**的记录，但没有证据证明此款系支付诉争房租，且被告石**是做投资生意，与霍**有其他经济往来，被告石**也自认霍**多次向其借款，霍**也因诈骗罪被判刑，故对于被告石**的该项抗辩原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除案外人霍**与被告石**签订的《房屋租赁合同》；二、俟本判决生效之日起十五日内，被告石**、被告冯**、被告冯*将坐落天津市河北区榆峰园3-4-101号房屋腾空（除燃气热水器一台）交予原告霍**；逾期不腾，由原告霍**在天津市环城四区范围以内（含市内六区）提供一处不小于20平方米的房屋作为腾房去处，并垫付三个月租金，该租金由被告石**承担；三、俟本判决生效之日起十五日内，被告石**给付原告霍**自2010年4月至2014年11月的房屋租金人民币123200元；四、俟本判决生效之日起十五日内，被告石**向原告霍**支付违约金人民币36960元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3503.20元，由被告石**、冯**、冯*负担。

上诉人诉称

上诉人石**不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。理由：霍**与石**签订的合同还在期限内，石**已经支付了房屋租金，石**已经向霍**支付了24万元，双方合同关系不应判决解除。

被上诉人辩称

被上诉人霍**辩称，同意原审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。理由：1、被上诉人是讼争房屋的产权人，有权主张腾房及房屋租金、违约金；2、被上诉人提出解除合同，腾房给付租金、违约金主张均是依照租赁合同的约定；3、霍**出具的声明书证明上诉人始终没有给付过租金，上诉人与霍**的往来与本案没有关系。

原审被告冯**、冯峰述称，同意上诉人的意见。

本院查明

经审理查明，原审人民法院查明认定的事实无误，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人主张其向霍**支付24万元系涉案房屋的租金，但霍**并非本合同的当事人，上诉人在庭审中亦自认霍**并无霍**的授权，上诉人亦无证据证明该笔款项系支付本合同的租金。况且上诉人与霍**之间有多次经济往来，其亦自认霍**多次向其借款，现霍**因诈骗罪被判刑，上诉人亦作为该刑事判决中被害人提出过证言。鉴于霍**非本合同的出租人或出租人的代理人，上诉人以其支付霍**24万元作为其已经履行本合同支付租金义务的主张不能成立，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审人民法院判决认定事实清楚，适用法律正确，案件处理结果并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费3503元，由上诉人石**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月八日