天津铁厂**津）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告天津铁厂与被告展图物业发展（天**限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，依法由审判员陈**独任审判，公开开庭进行了审理。原告天津铁厂的委托代理人李*，被告展图物业发展（天**限公司的委托代理人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告天津铁厂诉称，原告系天津市和平区香港路2号房屋所有权人。因原告经营地点远在河北省涉县，为便于对该房屋进行日常管理，原告委托天津市**限责任公司对该房屋进行日常管理并可对外出租。2006年12月31日，经原告同意，天津市**限责任公司与被告签订了《房屋租赁协议》，约定被告承租原告所有的上述房屋，租赁期限为2007年4月1日至2013年3月31日，租金为每月人民币15000元，按四个月缴纳，采用预交的方式，每次到期的10日内交清下次费用，每超一天按应交金额的5%收取滞纳金。协议约定：一、如被告拖欠15天租金视为自动解除租赁协议，原告有权收回所有产权；二、被告租用原告的房产，不得对外挂牌经营餐饮，不得经营娱乐业务；三、被告在租用期间，不得改动主体结构，如需在原基础上进行改建，须征得原告的认可。被告租用上述房屋后，并未按照协议约定按时支付房屋租金，且未经原告同意擅自对外进行餐饮经营并在承租范围内私搭乱盖。《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，天津市**限责任公司经原告同意于2013年11月5日向被告寄送了《解除房屋租赁协议通知书》，要求被告在2013年12月5日前腾空房屋并将欠缴房屋租金30.5万元一次性缴清。被告接到解除通知书后至今仍未支付欠缴房屋租金并拒绝腾空房屋。

原告当庭陈述诉讼请求为：1、确认原、被告之间的房屋租赁关系于2013年11月12日解除；2、判令被告腾空坐落于天津市和平区香港路2号房屋并交付给原告使用；3、判令被告支付2012年2月20日至2013年12月5日期间的房屋租金人民币322，500元；4、依法判令被告支付2013年12月6日至2015年12月21日期间逾期腾房占有使用费367，500元；5、依法判令被告支付逾期付款滞纳金328，188元（自2012年2月20日至2015年12月21日按照中**银行同期贷款利率4倍计算）；6、依法判令本案诉讼费用由被告承担。

原告提交证据材料：1、不动产权证书，证明原告是涉案房屋所有权人；2、房屋租赁协议，证明原告委托第三方将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2007年4月1日至2013年3月31日，月租金1.5万元；3、解除房屋租赁协议通知书，证明原告在2013年11月向被告寄送了解除房屋租赁协议通知书，双方租赁关系已经解除；4、EMS特快专递单，证明原告通过EMS向被告寄送解除通知；5、情况说明，证明原告因在河北省涉县，故委托案外人代管涉案房屋；6、天津市国有土地使用证及房产证，证明涉案房屋产权人为天津铁厂综合加工厂；7、关于撤销天津铁厂综合加工厂的通知，证明天津铁厂综合加工厂自1990年12月20日收归天津铁厂所有；8、企业名称变更核准通知书及有限公司变更登记档案，证明原铁津物业变更为天津市铁**器有限公司；9、内资公司注销登记核准通知书及市场主体基本信息，证明天津市铁**器有限公司于2014年3月21日依法注销；10、被告的工商信息，证明被告现处于吊销状态；11、原告任免文件和证明，证明天津铁厂与天津天**限公司是同一单位两个名称；12、委托书，证明诉争房屋系原告委托铁**公司经营管理。

被告质证意见：对证据1的真实性和证明内容无异议；对证据2的真实性没有异议，对证明内容不认可，原告无证据证明委托铁**公司管理房屋；对证据3的真实性和证明内容均不认可；证据4因是复印件，不认可；证据5、7，只是原告的单方说明，没有证据予以佐证，不认可；对证据6的真实性和证明目的认可；对证据8的真实性认可，说明铁**公司与本案原告没有任何关系；对证据9的真实性和证明目的认可。对证据10无异议，对证据11、12不认可。

本院查明

对原告提交证据，经质证和本院审查认为，对证据1、2、6、8、9、10的真实性、合法性予以确认，与本案纠纷有直接的法律关系，可作为本案证据。对证据3、4经本院核查，现无证据证实该快递已由被告收取，对其真实性本院不予确认。证据5、7、11、12系原告出具，本院对其关联性不予确认。对被证据7和证据12的真实性，被告当庭提出对证据的形成时间申请司法鉴定，因被告申请的事项与本案待证事实无关联，本院未予准许。

被告展图物业发展（天**限公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。原、被告之间不存在租赁关系，被告是与案外人天津铁**责任公司签订的房屋租赁合同，被告认为原告向被告主张租赁关系解除及租金没有合同及法律依据。未提交证据。

经审理查明，诉争房屋坐落于天津市和平区香港路2号，建筑面积400.94平方米。原告自2015年12月17日取得该房屋的所有权，此前产权登记在天津铁厂综合加工厂名下。2006年12月31日案外人天津市**限责任公司作为甲方（以下简称铁**公司）与被告作为乙方签订《房屋租赁协议》，铁**公司将香港路2号租给被告，租期自2007年4月1日至2013年3月31日。租金每月1.5万元。四个月缴纳，采用预交的方式，每次到期的10日内交清下次费用，每超一天按应交金额的5%收取滞纳金，协议签订时，乙方应缴纳保证金1万元，在协议到期并没有违反协议的情况下，交接完后一并退还乙方。现租赁期限已经届满，被告仍占用诉争房屋。

另查，天津市**限责任公司于2011年6月21日更名为天津市铁**器有限公司（以下简称铁津盛业科技孵化器公司），2014年3月21日经工商局核准注销。对于铁津盛业科技孵化器公司的工商注销备案通知书显示：对外协议合同未宜事项由天津市天**有限公司全部承担。

被告目前工商登记为吊销状态。

经本院现场勘验，诉争房屋现由被告占有使用，院内搭建平房一间，被告自述对原来的平房进行了扩建，后院加盖为二层楼房，顶层进行了搭建。

上述事实，有当事人的当庭陈述、所提交的证据以及本院调取的铁津盛业科技孵化器公司的注销登记材料、诉争房屋的房屋档案材料、现场勘验笔录予以证实，经质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为原告是否有权向被告主张解除合同、支付租金和房屋使用费、违约金及腾房。

首先，从原告天津铁厂与铁**公司的关系来看，原告自述铁**公司系下属的二级子公司，但二者均为有限责任公司。铁**公司即更名后的铁津**化器公司系独立法人，是依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，铁津**化器公司于2014年3月注销，该公司的两位股东为天津铁**限公司和天津市**业开发公司，在进行清算时两位股东向工商登记机关已经书面确认：“对外协议合同未宜事项由天津市天**有限公司全部承担。”故原告不能代替天津市天**有限公司向被告主张原告成为诉争房屋产权人（即2015年12月17日）之前欠付的租金、使用费和滞纳金，

其次，原告与铁**公司的委托关系不能成立。原告主张铁**公司受原告的委托经营管理诉争房屋，而如果双方存在委托关系，作为独立法人的双方应当订立委托合同，且在对外出租时应当向承租人披露。庭审中原告所提交的委托书、证明、情况说明等材料均系原告单方意思表示，都不能证实天津铁厂委托铁**公司对外出租香港路2号房屋系双方合意的意思表示，故原告主张的委托关系不能成立，本院不予采纳。对于原告要求确认与被告租赁关系的解除，同前所述的理由，由于原告主体不适格，本院不予支持。

第三，被告作为承租人与铁津物业公司签订的房屋租赁合同已于2013年3月31日期限届满，被告无权继续占用诉争房屋。原告于2015年12月17日已取得诉争房屋产权，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故对于原告要求被告腾房的请求本院予以支持，被告应当将房屋立即腾空交还原告，被告还应当给付2015年12月17日之后的房屋使用费，现原告主张按照每月15000元标准主张房屋使用费，经本院审核，该费用标准不高于同地段非住宅房屋租金指导价格，本院予以照准，故被告应当向原告给付至2015年12月21日期间的使用费2500元（15000／30＊5）。

综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、《中华人民共和国公司法》第十四条、一百八十八条的规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效之日起十日内，被告将天津市和平区香港路2号的房屋及院落（包括自行搭建的房屋）腾空交还原告；

二、本判决生效之日起十日内，被告给付原告自2015年12月17日至2015年12月21日期间的房屋使用费2500元；

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼受理费13964元，减半收取6982元，由被告全部负担（本判决生效后十日内直接给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月三十日