天津一**限公司与天津市**技有限公司合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告天津一**限公司与被告天津市**技有限公司合同纠纷一案，本院于2015年12月14日受理后，依法由代理审判员喻**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津一**限公司委托代理人任**、王**，被告天津市**技有限公司委托代理人苑*到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告天津一**限公司诉称，原、被告于2013年11月21日签订《联营合同》，约定被告将坐落于和平区洛阳道9号房屋（以下简称涉案房屋）提供原告使用，联营期间为2014年1月5日至2019年1月14日。原告每年向被告支付联营保底金45万元，于每联营年前一个月内支付下一年度联营保底金。原告独自经营，与被告无关。原告向被告交付保证金10万元，双方并就联营期间的其他事宜做了约定。另外，双方签订了补充协议，明确房屋为被告租赁给原告使用。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋租金和保证金，并对房屋进行了装修，按照合同约定进行经营。房屋租金现已交付至2016年1月15日。但2015年12月初被告未经原告协商同意，被告单方解除合同并收回房屋。原告认为被告行为构成严重违约，合同无法继续履行，故原告起诉来院请求法院判令：1、被告返还原告押金10万元、租金56250元（自2015年12月1日至2016年1月15日）；2、判令被告支付违约金10万元；3、案件诉讼费用由被告承担。

原告向本院提交证据材料：1、合同（五页），证明双方签订联营合同实为租赁关系，约定双方租金数额及交付情况；2、收据，证明原告2013年12月3日交付被告10万元押金及2014年1月15日至2015年1月14日房屋租金45万元；3、钥匙，证明原告没有交付被告涉诉房屋的钥匙；4、录像，证明原告2015年12月8日发现被告进行装修，被告违约将房屋收回。

被告对原告提供的证据材料质证意见为：对证据材料1、2没有异议；对证据材料3，真实性不认可，原告将钥匙交付了我方，我方不清楚这是不是房屋钥匙；对证据材料4，真实性不认可，不能确定这是在哪里录的视频。

本院查明

原告提供的证据材料1、2，被告认可证据材料真实性，上述证据材料与本案有法律关系，可以作为本案证据。对于原告提交的证据材料3，原告在庭审中自认向被告交付过地下室小门钥匙，原告提供该证据材料3不能证明其主张的证明目的，对原告主张的该证明目的，本院不予确认。原告提交的证据材料4，该视频资料显示场景与本院现场勘验涉案房屋场景基本一致，被告虽不认可证据材料真实性但被告不能提供证据证明该视频证据系伪造，对原告证据材料4真实性本院予以确认，但该证据材料中并不能显示“被告违约将房屋收回”的相关内容，对原告该证明目的，本院不予确认。

被告天津市**技有限公司辩称，不同意原告全部诉讼请求，原告租赁我方房屋，合同约定租期五年租金，一年一付，原告向我缴纳了10万元保证金。2015年租金应该在2015年1月份向我方支付，但是原告以各种理由推脱，后来我们双方签署一份补充协议租金收取了40万元，并且约定下一期租金应提前一个月支付否则每天支付2000元违约金，如果不再续租原告应提前一个月告知我方。后原告负责人宫小萌向被告提出不想继续租赁了，并将钥匙、电卡等交付我方。同时，原告将屋内的空调设备以17000元的价格卖给我方。合同是我方与宫小萌签订的，之前的租金支付都是宫小萌付的，租赁期间我方没有与原告法定代表人宫志接触过。

被告向本院提交证据材料：1、收条，证明原告将遗留室内的空调卖给了我方，不再租赁房屋；2、涉诉房屋钥匙、电卡，证明原告将涉诉房屋钥匙、电卡交付我方，并表示不租房子了；3、联营合同及三份补充协议，证明双方之间签署联营合同，但实际为租赁关系；4、报警记录，证明原告报警，出警民警可以证明原告不再租赁我方房屋。

原告对被告提供的证据材料质证意见为：对证据材料1，真实性认可，但是卖空调是宫小萌的个人行为；对证据材料2、钥匙我方只认可给过一把地下室小门钥匙，电卡是遗留在房屋内的，不是我方交接的；对证据材料3、真实性没有异议，但是2015年1月21日签订的补充协议，当时相关事宜已经授权原告员工白东强处理；对证据材料4、真实性没有异议，但是只能证明当时宫小萌报过警，但是不能证明报警的事项及内容。

被告提交证据材料1、3、4，原告认可证据材料真实性，上述证据材料与本案有法律关系，可以作为本案证据。被告提交证据材料2，根据庭审调查和原、被告陈述，本院确认原告在2015年11月20日前后将涉案房屋地下室钥匙交予被告，现涉案房屋电卡在原告处保存。

经审理查明，涉案房屋坐落于天津市和平区洛阳道9号（建筑面积319.05平方米），房屋产权人系天津电**限公司，产权人同意被告对外转租。2013年11月21日，原告与被告签订联营合同，约定被告将涉案房屋提供给原告使用，期限自2013年12月1日至2019年11月30日，被告于2013年11月21日交付给原告使用，并给予原告55天免费装修期。原告在联营期间每年支付被告联营保底金45万元，原告需在每联营年度前一个月内支付下一年度的联营保底金，逾期支付原告每日向被告支付2000元滞纳金。联营期间，原告独立经营，自行收款，并承担经营中产生的一切费用、债权、债务，被告只收取联营保底金。原告向被告支付押金10万元，当联营合同到期双方解约且无任何争议后，被告应在10日内无息返还原告全额保证金。在联营期间，原告应按规定时间支付联营保底金，如原告未按约定时间支付联营保底金超过30日，被告有权解除合同并由原告承担全部责任，并被告有权不退还押金。在联营期间，原、被告任何一方无法定或约定之理由解除合同的，应向对方支付10万元违约金。该联营合同落款处加盖了原、被告公司印章，原告落款处有“宫小萌”签字。

上述合同签订同日，原、被告签订两份补充协议，两份补充协议对原合同条款进行了补充约定，其中补充协议二第二条约定，原告承租期满应及时注销工商、税务等相关手续。被告在收到注销手续通知后一个月内返还原告押金。

上述合同及补充协议签订后，被告依约将涉案房屋交付原告使用，原告依约向被告支付了押金10万元，并向被告支付了房屋租金。2015年1月20日，原告向被告支付了2015年1月15日至2016年1月15日期间租金40万元，同时原、被告双方于2015年1月21日签订了一份《联营合同》补充协议，该补充协议中约定，2015年全年租金变更为40万元，其他条款不变。该《联营合同》补充协议原告落款处没有加盖原告公司印章，但有“白**”签名，原告认可该《联营合同》补充协议系其公司与被告签订。

2015年11月10日，原告公司在涉案房屋负责经营的宫**将涉案房屋内中央空调折价17000元出售给被告，并向被告出具了收款收条。其后，宫**将涉案房屋地下室钥匙交予被告。关于向原告交地下室钥匙的原因，庭审中原、被告有不同陈述。原告提出系被告需要安装暖气，原告应被告要求将钥匙给予被告。被告提出系宫**代表原告提出不再租赁涉案房屋，在将中央空调出售给被告后，将涉案房屋交还被告。

2015年12月7日，宫**在涉案房屋处拨打110报警，称租房未到期，房东换锁。报警后，天津市**派出所民警出警至涉案房屋。经本院向出警民警了解情况，出警民警称民警到达现场后，报警人宫*（即宫**）称洛阳道9号房屋内有其个人物品，需要搬出来，但是与房东联系不上，要求民警与房东联系，打开大门使其可以将其本人物品搬出。经民警与房东苑*（即本案被告委托人苑*）联系，苑*赶到现场，表示之所以将大门换锁是因为原告离开时未锁门，苑*为了房屋内财产安全才将大门上锁，并表示如果宫*后续还需要搬东西可以随时与自己联系，自己可以过来开门。宫**和苑*达成协商后民警离开。

另查，原告原系自然人独资公司，宫**原享有原告全部股份并系原告法定代表人。2015年1月19日，宫**将其所有的原告公司70%转让与宫志，并于2015年2月4日办理工商变更登记，原告公司法定代表人由宫**变更为现法定代表人宫志。

再查，经本院组织原、被告对涉案房屋现场进行勘验，涉案房屋共有四层，地下一层，地上三层。有一前院，前院有一铁门。被告自述原告交还房屋后铁门无锁，被告自行加装一把锁。现涉案房屋由被**司总经理苑*家人居住使用。被告接收涉案房屋后于2015年12月底（时间系被告自述）开始对涉案房屋进行部分装修，按照暖气、粉刷了部分墙面、顶楼加装木制吊顶。被告将正门门锁更换锁芯，房屋电卡现由被告掌握。涉案房屋内现遗留原告物品有：一台电脑主机、两台电脑显示器、一台饮水机、桌子一张及桌子内杂物若干。

上述事实，有原、被告当庭陈述及提交的证据材料，经质证及本院核实，予以确认。

本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案原、被告就涉案房屋虽签订联营合同，但被告仅向原告提供房屋使用，不参与经营亦不承担经营风险，原、被告就涉案房屋应属房屋租赁法律关系，庭审中原、被告亦均表示双方系房屋租赁关系，对此本院予以确认。

本案原、被告争议的焦点问题是被告收回涉案房屋是否属于违约行为。对此，原告主张被告系未经原告同意强行收回房屋。被告主张系原告主动提出不再继续租赁涉案房屋，原、被告双方经协商一致后由被告收回房屋。

对上述焦点问题，首先，现没有直接证据材料可以反映被告收回房屋的原因。原告的证据4只能反映被告收回房屋的事实，但并不能据此证明被告系未经原告同意强行收回房屋。本院调取的接警单中虽记载有报警人宫小萌所称租房未到期，房东换锁的内容，但该内容仅系宫小萌自述情况，亦不能据此证明被告系未经原告同意强行收回房屋。对于原告所提出涉案房屋钥匙仍由其掌握一节，也存在原告提前另行配置一套钥匙的可能性，所以仍不能得出被告系未经原告同意强行收回房屋的结论。

其次，被告所提供的证据1反映了宫**在2015年11月10日将涉案房屋内中央空调以17000元的价格出售给被告的事实。对此，原告称该行为系宫**的个人行为，不代表原告意思表示。而根据本院调取的原告公司工商档案材料显示，宫**在2015年1月19日前系原告公司法定代表人，并享有公司100%股权，在2015年1月19日之后宫**才将原告公司70%股权转让给现法定代表人宫志。原、被告在就涉案房屋签订“联营合同”之时，宫**就是代表原告公司。现原告并无证据证实其就公司股权以及法定代表人变更情况告知被告，而实际经营中原告在涉案房屋负责经营者亦即宫**，因此被告完全有理由相信宫**的行为系代表原告所做意思表示，而宫**所做行为的效力亦应及于原告。从宫**向被告出售涉案房屋中央空调的行为看，租赁合同双方如果正常履行租赁合同显然很难发生出租人向承租人购买租赁房屋内设施的情况。而实际发生上述情况则可以反映出租人和承租人就租赁合同不再继续履行达成了一致意见。另一方面，原告对于将涉案房屋钥匙交予被告的解释亦很难成立。原告称将涉案房屋钥匙交予被告系因被告提出要在涉案房屋内安装暖气。原告已经租赁涉案房屋两年之久，没有证据显示在此期间曾向被告要求加装暖气设施，此次亦无证据证实是原告要求被告加装暖气设施。加装暖气设施既不是租赁合同约定被告应履行的合同义务，也并非应原告的要求而为，那么在正常情况下，在租赁合同履行两年之后，被告作为出租人显然是没有动力对涉案房屋进行加装暖气的改造行为。综合原告向被告出售涉案房屋内中央空调以及交付涉案房屋钥匙的行为，原告所主张的涉案房屋系被告系未经原告同意强行收回的说法显然是不能成立的。

再次，通过本院向2015年12月7日出警民警了解的情况看，出警民警到涉案房屋现场后，宫**希望警察为其解决的是进入涉案房屋搬东西。在苑*表示同意宫**进入涉案房屋搬东西并承诺之后亦可以配合开门后，宫**和苑*之间的矛盾即已解决，宫**并未进一步提出其无法正常使用涉案房屋，或者要求被告归还涉案房屋使用权。上述情形亦能反映宫**对于被告收回房屋并无异议。

综上所述，原告所主张的被告系未经原告同意强行收回房屋的意见，既没有证据可以证明，也不符合常理。而通过原告向被告出售中央空调、交付涉案房屋钥匙以及出警民警的证言综合分析，可以得出原、被告就不再继续履行租赁合同已经达成一致意见，经协商一致被告收回涉案房屋。

对于不再继续履行租赁合同系由原告提出，抑或被告提出，现无确凿证据证实，但本院经分析认为，应系原告提出不再继续履行租赁合同，理由有以下三点：

首先，如果不再继续履行租赁合同系被告提出，则属于被告违约提前终止合同。在这种情况下，原告作为守约方，正常情况下，即使同意终止合同，也应当会在向被告交还房屋前要求被告先行将租赁押金退还原告，或者要求被告作出返还押金的承诺。而本案中实际发生的情况却是在被告未向原告返还租赁押金的情况下，原告已将房屋交被告收回。如果不再继续履行租赁合同系原告提出，则属于原告违约提前终止合同，在这种情况下，被告作为守约方，即使同意终止合同也面临着租金收益无法实现的损失，被告为了弥补自身损失必然会根据合同约定主张不予退还原告押金。本案中被告所主张的、现实所反映的显然就是上述这一情形。

其次，就市场规律而言，被告作为出租人，出租房屋目的即是获得房租收益。在原、被告租赁合同尚有三年租期未履行完毕之时，同时也是原告即将应向被告支付2016年度租金之际，在正常情况下，被告也没有理由此时终止合同，使自己无法得到即将可以获得的租金收益。现被告亦没有将涉案房屋另行出租，即使现涉案房屋由被告自用，被告自用的利益显然也是要小于被告对外出租可以获得的收益。因此就正常的市场规律而言，本案中，系由原告提出不再租赁涉案房屋的可能性要远大于被告提出不再租赁房屋的可能性。

再次，通过本院以上分析，本案的事实情况是就不再继续履行租赁合同，原、被告达成了一致意见后原告将房屋交被告收回。而作为原告本案提起诉讼最基础的事实理由，即原告所主张的被告系未经原告同意强行收回房屋的陈述，不符合事实情况，原告为了达到诉讼目的进行不实陈述，扰乱视听，妨害了正常的司法程序。在这种情况下，本院也不倾向于相信不继续履行合同系被告提出的这种有利于原告的事实可能性。相反，本院只能倾向于相信原告所刻意隐瞒的不利于原告的情况，即不继续履行合同系由原告提出是本案的客观事实。同时这一事实，也符合本案所反映的案件情况，符合正常的市场规律，符合本案被告所述的事件经过。

综上所述，本案中原告在租赁合同未到期的情况下，向被告提出不再继续履行合同，就租赁押金及已付租金达成一致意见后，原告将涉案房屋交被告收回。现原告所主张的被告存在未经原告同意强行收回房屋的事实理由和原告要求被告返还押金以及支付违约金的全部诉讼请求，均没有事实和法律依据，本院不予支持。

对于原告要求被告退还2015年12月1日至2016年1月15日的租金的诉讼请求，同上本院分析事实，在原告违约提出不再继续租赁合同的情况下，对于原告已经支付的至2016年1月15日的租金，根据常理而言，被告作为出租人可能选择让原告继续使用房屋至2016年1月15日；还可能让原告选择交还房屋，已付租金不予退还；原告也可能提出已付押金作为对提前终止合同给被告的违约补偿，未使用房屋期间的已付租金由被告退还。以上情形均可能存在，原、被告均无优势证据可供本院判断。在此情况下，根据公平原则，原告在向被告交还房屋时，原告已经根据合同约定扣除押金作为原告提前终止合同的违约补偿，之后涉案房屋由被告使用，被告不应再向原告收取该期间的房屋租金。对于被告接收房屋的时间，被告自认宫小萌向被告出售中央空调（2015年11月20日）后交还了涉案房屋，因此对于原告要求被告退还2015年12月1日至2016年1月15日期间的租金的诉讼请求，本院予以支持。根据原、被告确认2015年度租金40万元每年的租金标准计算，被告应向原告退还租金5万元。

本院认为

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条，《最**法院关于关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效之日起十日内，被告天津市**技有限公司向原告天津一**限公司退还2015年12月1日至2016年1月15日期间的租金50000元；

二、驳回原告其他诉讼请求。

本案诉讼受理费5144元，减半收取2572元，由原告负担2070元，由被告负担502元（本判决生效之日十日内直接给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十五日