石**、薛*等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人石**、薛*、天津三**限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津**民法院（2013）东民初字第5426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月5日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月17日公开开庭审理了本案。上诉人石**的委托代理人陈**，上诉人薛*及其委托代理人陈**，上诉人天津三**限公司的委托代理人许国立、何云选，原审被告天津**限公司的委托代理人赵**到庭参加了诉讼。原审被告天津开**有限公司经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭。原审被告郭*清经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，薛**为原告石**之夫、原告薛*之父。1999年12月9日，案外人张**与被告天**业有限公司（以下简称中**司）就该公司出资建设的涉诉房屋即原天津市塘沽区于新里11号楼1门202号房屋（原地址为原天津**水线路于新里C幢3门202号）签订了《天津市商品房买卖合同》，总房款为149711元，房款为签约日一次性付清，交房日期为2000年3月3日。2000年，中**司将该项目全部转让给被告天津**限公司（以下简称中**司）。2000年3月3日，被告中**司与被告天津三建建筑**公司（以下简称三**司）下属第三分公司签署协议约定，将包括涉诉房屋在内的30套房屋抵付给该第三分公司，同年3月24日，第三分公司又以协议书形式将该30套房屋抵付给三建材料分公司。2001年4月，案外人张**入住该房。

2006年10月10日，薛**向被**公司材料分公司交纳原天津市塘沽区于新里小区11-1-202号房屋自2002年6月至2006年6月物业费1519元。2006年12月29日，被**公司材料分公司与薛**签署协议书一份，约定薛**以146529元的价格购买该材料分公司的原天津市塘沽区于新里11号楼1门202号房屋一套即涉诉之房，同日薛**给付材料分公司158880.4元，该分公司向薛**出具了收款收据。2006年11月13日，被告郭**取得该房所有权证。2006年12月22日，被告郭**出具说明一份，言明“三建材料分公司于2002年6月抵进房屋一套，坐落于塘沽区水线路于新里11号楼1门202号。当时为了保护三建材料分公司财产的需要，特将该房落在我的名下，但实际房屋产权是三建材料分公司。今年后无论三建材料分公司怎样处理该房屋是材料分公司合法权利，均与我无任何纠纷，我本人无权干涉…。”2007年7月，涉诉房屋所在地区整体拆迁。2008年8月10日，薛**死亡。

另查，案外人张**与中**司之间曾就该房进行民事诉讼。后经两审法院审理终结。判决书中确认了被告郭**与被告中**司签署的落款时间为2002年6月13日的《天津市商品房买卖合同》无效。

庭审中，原告申请以生效的天津**人民法院（2013）二中民四终字第392号判决书的送达之日即2013年8月20日为鉴定时点对涉诉房屋的价值进行鉴定评估，原审委托的天津中量**限责任公司出具报告，确定该房于价值时点可能实现的市场价值取整为720000元。

另，本案审理过程中，原审法院到涉诉房屋拆迁人天津滨**有限公司处调取该房最后的安置方式及具体安置补偿款数额，但天津滨**有限公司拒绝提供具体数据。

原告诉请，1、依法判令被告三**司、中**司退还二原告全部购房款158800.4元及物业费1500元并赔偿实际损失72万元；2、依法判令被告三**司、中**司支付二原告自2006年6月1日至2013年12月31日银行存款利息51219.02元；3、依法判令被告三**司、中**司支付二原告自2006年12月29日至2013年12月31日逾期交房已付购房款同期贷款利息千分之零点一违约金36245.5元；4、依法判令被告三**司、中**司承担连带责任及全部诉讼费用、鉴定费用。

一审法院认为

原审法院认为，根据已经生效的（2008）塘民初字第5361号判决书能够确认，涉诉房屋系被告中盈公司以房抵债抵给了三**司，后之所以将该房过户到被告郭*清名下，是为了解决产权过户和兑现问题，而郭*清本人对该房不具有任何权利。之后，三**司下属分公司将该房卖予薛**。至此，可以证实薛**与三建下属分公司之间系房屋买卖合同关系。因分公司不具有独立承担民事责任的资格，故，该合同之权利义务均应由三**司承担。在天津**人民法院及天津**人民法院已经生效的民事判决书中，被告郭*清与被告中盈公司之间签订的买卖合同因不属于善意取得而被确认为无效合同。而郭*清作为三**司员工签署该合同的行为应当属于履行单位交办的工作，属职务行为。三**司指派自己的员工签署合同，其目的是为了以后能够顺利将该房过户给薛**，从而履行其与薛**之间合同义务。现因被告郭*清与被告中盈公司之间的合同无效直接导致薛**与三**司所签署的买卖合同亦无效。根据我国合同法的相关规定，已经成立的合同被确认无效，合同双方应当根据过错程度大小承担缔约过失责任。本案中，自然人薛**作为买受人与法人单位三**司签署买卖合同首先系基于对该公司的信赖；其次，三**司作为出卖人应当对该房屋的产权情况详细了解并确认后再行将该房予以出卖；再次，在案外人张**与三**司等案件中，二审法院也确认了“三**司系在案外人张**已入住诉争之房的情况下与薛**签订房屋买卖协议属非善意”。综上，三**司在该房的所有权未明的情况下，擅自将该房出卖给薛**，其行为存在重大过失，对薛**的经济损失应当承担主要责任。而薛**在购买房屋时未对该房状况进行实地详细了解，故其应当承担次要责任。据此，原审认定，被告三**司应当承担80%的责任，薛**自担20%的责任。关于三**司抗辩的薛**与其公司因有债权债务关系，该公司系用该房屋抵偿拖欠薛**的债务，双方系抵债关系而非真实的买卖关系问题，原审认为，因双方之间的买卖合同关系已经人民法院生效判决确认，同时三**司也未能提交证据予以证实，因此，该抗辩理由不予采信。

关于具体承担责任的方式和数额。原审法院认为，承担缔约过失责任的方式主要是返还财产和赔偿经济损失。被**公司收取薛**的购房款及物业费用应当予以返还。关于赔偿经济损失的数额，缔约过失制度主要保护当事人的信赖利益，具体到本案，双方对于原告应当获得的赔偿范围争执不一。原审认为，首先，在薛**与三**司之间的买卖协议被确认无效后，薛**虽然可以另行寻找其他房屋进行购买，但不可否认，薛**放弃其他的订约机会系基于其经磋商、谈判及信赖相对人对该房屋具有所有权或将来能够取得所有权并会与其签署有效的合同。对于薛**来讲，机会的损失确实存在，如果对其遵守缔约过程中诚信所遭受的该部分损失不予赔偿，不仅不利于诚实信用的建立，亦不足以让三**司认识其违反合同基本注意义务的严重性。况且，参照最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的性质，也可以得出“赔偿损失主要是买受人信赖合同有效而错过的与其他出卖人签订合同而造成的房屋价格上涨带来的差价”的结果。其次，众所周知购买不动产需要大量金钱，并且房地产价格在当时上涨较快，被**公司理应在涉诉房屋产生纠纷后及时将购房款予以退回使薛**能够及时另购他房、避免给其造成更大的损失，而至今为止三**司仍未退还购房款，客观上也造成了原告方（薛**）无法及时购买其他房屋的客观事实。至此，原审认为，被**公司作为过错方对薛**丧失其他交易机会产生的损失应当予以赔偿，其赔偿数额应当等同于该房屋拆迁时的扣除购房款后的补偿款数额或是法院判决生效时的可能实现的市场价格。但由于原审在审理该案过程中，案外人滨海新**司拒绝提供该房的补偿款数额，因此，只能比照法院判决生效时间确定赔偿数额。

在审理过程中，经询问，原告明确表示主张合同责任，故，根据合同相对性原则，其要求中**司承担责任的请求，不予支持。同理，三**司如认为应由其他被告承担责任，则可另案主张权利。

关于原告要求被告赔偿购房款利息与逾期交房违约金问题，因该两项请求与原告主张的房屋增值部分损失，其性质相同，属于重复计算，故对该两项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：“一、薛**与被告天**有限公司材料分公司于2006年12月29日签署的涉及天津市塘沽区于新里11号楼1门202号房屋的买卖协议书无效；二、本判决生效之日起十日内，被告天**有限公司退还原告石**、薛*购房款158880.4元；三、本判决生效之日起十日内，被告天**有限公司退还原告石**、薛*物业费1500元；四、本判决生效之日起十日内，被告天**有限公司赔偿原告石**、薛*经济损失即（720000元-158880.4元）的80%即448895.68元；五、驳回原告石**、薛*其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4895元，评估鉴定费3600元，公告费900元，共计9395元，由原告石**、薛*负担1395元，被告天**有限公司负担8000元。”

上诉人诉称

原审判决后，石**、薛*、天津三**限公司不服，向本院提起上诉，

石**、薛*的上诉请求是：1、撤销原判第四、五项；2、判令三**司赔偿其实际损失72万元以及石**、薛*已付购房款银行利息及逾期交房违约金共计87464.52元。主要理由：薛**与三**司下属分公司签订房屋买卖协议后，薛**依约交纳了购房款和物业费，现协议因三**司违约而不能履行，故依据协议约定，三**司除退还购房款、物业费外，还应承担占用期间的利息及违约金。此外，石**、薛*的实际损失应以房屋实际评估价格为准。

天津三**限公司的上诉请求是：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由石**、薛*负担。主要理由：上诉人三**司与薛**系以房抵债关系，不是房屋买卖关系；薛**在与三**司签订以房抵债协议时，涉案房屋已由他人占有，双方均违反合同注意义务，但原审过于强调三**司的注意义务，让三**司承担80%责任不合理；此外，其与薛**所签协议并非无效，而是有效，因薛**没有及时办理过户手续，导致合同无法履行，故三**司没有任何责任。

被上诉人辩称

原审被告天津**限公司答辩，要求维持原判。

原审被告天津开**有限公司、郭**即未出庭，也未答辩。

本院查明

二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本院生效判决确认，三**司下属分公司与石**之夫薛**签订房屋买卖协议无效，故依据上述法律规定，石**、薛**请三**司返还已付购房款及已交纳的物业费的诉讼请求，本院应予支持。关于损失数额问题，石**、薛**请的损失应以合同如约履行，石**、薛*可以获得的利益为限。因原审法院按照双方合同被确认无效时的房屋升值部分计算石**、薛*的损失，已弥补了石**、薛*因合同不能履行所产生的全部损失，故在此情况下，石**、薛*再主张其他损失，本院不予支持。关于损失如何分担问题，虽然薛**购买房屋时，未对房屋现状进行核实，对合同目的不能实现存有过错，但考虑到本案合同无效的根本原因系三**司对涉案房屋没有处分权所致，故原审法院据此认定三**司承担80%的损失并无不当，本院对此予以维持。因双方合同无效并非薛**没有及时办理过户手续所致，故三**司据此主张其没有任何责任的上诉请求，本院不予支持。虽然二审庭审中，三**司以涉诉房屋物业费是以其名义交纳，主张该款不能视为薛**已付款，但考虑到当时涉诉房屋已抵给薛**，且物业费交费发票也一直在石**手中，故原审法院基于上述事实认定该款系薛**交纳并无不当，三**司对此所提异议，本院不予采信。综上所述，上诉人石**、薛*、三**司的上诉请求均依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费共计16633元（石**预交6660元，三**司预交9973元），由上诉人石**、薛*负担6660元，上诉人天津三**限公司负担9973元；公告费500元（三**司预交），由上诉人石**、薛*负担250元，上诉人天津三**限公司负担250元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十八日