张**与天津市**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2014）东民初字第4186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月8日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月24日公开开庭进行审理。上诉人张**之委托代理人邓**，被上诉人天津市**有限公司之委托代理人宫*、郑**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2002年12月9日，张**作为买受人（乙方）、天津市**有限公司（以下简称东**司）作为出卖人（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定张**以933210元购买东**司开发的坐落天津市河东区六纬路神州花园7号楼1门202号（3跃4）房屋一套，建筑面积207.38平方米。该合同第三条商品房交付日期约定：“商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的不得交付。甲方应于2003年12月31日前，将商品房交付乙方。如遇……”；第十二条商品房产权登记约定“商品房竣工验收合格后，甲方须在30日内办理房屋所有权初始登记。初始登记完毕后，甲方应在180天内，及时协助乙方办结房屋所有权转移登记。甲方未按时办理房屋所有权初始登记或未在约定期限内协助乙方办结房屋所有权转移登记的，按下列第1种约定处理：1、合同继续履行。甲方应按商品房价款的0.1%向乙方支付违约金”。该合同还就双方其他权利义务进行了约定。张**于2003年12月31日前入住涉诉房屋居住至今。

2004年3月涉诉房屋竣工验收合格。经原审法院至天津市国土资源和房地产管理局查询，天津市商品房管理系统中没有查到天津市河东区六纬路神州花园7号楼办理初始登记的信息。经原审法院至天津市**管理局查询天津市河东区六纬路神州花园7号楼现可以办理房屋所有权证。

张**于2014年在对涉诉房屋装修的过程中存在如下行为：将天津市河东区六纬路神州花园7号楼1门原有电梯（制造单位为天津**有限公司、规格型号为LT2000、额定载重量为630kg）拆除更换为其他电梯、将原楼门处的防盗门拆除更换为其他防盗门（位置也存在差异，具体情况以东**司提供的照××。

张**以所购房屋权利长期处于不确定状态，既不能转让也无法抵押，无形中给其造成较大经济损失为由，诉至原审法院，请求：1、依法判令东**司立即为张**办理神州花园7号楼1门202号商品房的所有权转移登记手续；2、判令东**司承担不能办理商品房所有权转移登记的违约责任并给付张**违约金568324.89元；3、诉讼费由东**司承担。东**司不同意为张**办理产权手续并提出反诉，其反诉请求为：1、判令张**立即将天津**州花园7号楼1门202室排除妨碍，恢复原状（具体要求为：恢复东**司原来所装电梯、拆除私接的供热管线和露台、拆除私自搭建的两阳台间的构筑物、拆除私自安装的防盗门，在原有位置上恢复原来的防盗门）；2、诉讼费由张**承担。

原审诉讼中东**司申请对张**提供的《天津市商品房买卖合同》中“天津市**有限公司”的印章真伪进行鉴定，后东**司撤回该鉴定申请。

原审法院就涉诉房屋所在楼栋更换电梯一事向天津**量监督局进行了咨询，该局特种设备监察科的工作人员表示《中华人民共和国特种设备安全法》第四十七条规定：“特种设备进行改造、修理，按照规定需要变更使用登记的，应当办理变更登记，方可继续使用”，本案所涉电梯更换并未进行变更登记。

一审法院认为

原审法院认为，当事人的合法民事权益应予保护。本案中，张**与东**司双方系商品房销售合同关系，双方之间签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容符合相关法律规定，原审法院就其法律效力依法予以确认。按照双方的约定，商品房竣工验收合格后，甲方（即东**司）须在30日内办理房屋所有权证初始登记。初始登记完毕后，甲方应在180日内，及时协助乙方（张**）办结房屋所有权转移登记。从现有证据上看，虽然张**购买的房屋至今未办理房屋所有权初始登记，但张**于2003年12月31日前已入住涉诉房屋，东**司未办理初始登记并不能免除其应协助张**办理房屋所有权转移登记的义务，且经询问相关管理部门，涉诉房屋现可以办理房屋所有权转移登记，故东**司应协助张**办结房屋所有权转移登记。现张**要求东**司按合同的约定协助办结房屋所有权转移登记手续，应予以支持。但鉴于张**存在私自更换涉诉房屋所在楼栋电梯及楼门处的防盗门的行为，且东**司对此提出了反诉并要求张**恢复原状，故在张**将原有电梯及防盗门恢复原状后，东**司应协助张**办理涉诉房屋的房屋所有权转移登记手续。

关于张**要求东**司支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金568324.89元的诉讼请求，张**主张依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加之规定，因此请求人民法院增加违约金的数额。对此，原审法院认为，法律所言损失包括直接损失和间接损失。间接损失的确定需坚持客观确定性，即预期取得的利益不仅主观上是可能的，客观上还需要是确定的。是因违约行为的发生使此利益丧失，若无违约行为，这种利益按通常情形是必得的。而在本案中，张**没有举证证明若无违约行为，其诉请利益是必得的，损失必然存在。因此，无法判断出违约金低于造成的损失，对于张**要求增加违约金数额的诉讼请求，不予支持。此外，张**称其损失确定的数额依据为《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原审法院认为，该条款适用的情形是合同没有约定违约金或者损失必然产生仅数额难以确定。本案中，双方就逾期办理房产证问题予以了明确约定，并且张**未能举证证明损失必然发生，因此，无法适用该条款确定违约金数额。双方所签合同有明确约定的，双方应当依据合同约定确定违约责任、明确违约金数额。张**诉请的逾期办理商品房所有权转移登记违约金数额不予支持，东**司应依约按照商品房总价款933210元的0.1%给付张**逾期办理所有权转移登记的违约金933.21元。

至于东**司反诉要求张**拆除私接的供热管线和露台的主张，因涉诉房屋并不存在此一问题，故对于东**司的此项诉讼请求不予支持。

至于东**司反诉要求张**拆除私自搭建的两阳台间的构筑物的主张，因该构筑物的搭建除涉及涉诉房屋外，还涉及与涉诉房屋相邻的其他所有权人所有的其他房屋，故在本案中无法作出处理，对于东**司的此项诉讼请求，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、自本判决生效之日起六十日内，原告（反诉被告）张**将坐落天津**纬路神州花园7号1门内现有电梯拆除，并将原有电梯恢复原状（原有电梯的制造单位为天津**有限公司、规格型号为LT2000、额定载重量为630kg）；二、自本判决生效之日起六十日内，原告（反诉被告）张**将坐落天津**纬路神州花园7号1门楼门处现有防盗门拆除，并将原有防盗门恢复原状（原有防盗门的具体情况以本案卷宗内天津**纬路神州花园7号楼2门的防盗门照××；三、自原告（反诉被告）张**履行完毕本判决第一、二项义务后十五日内，被告（反诉原告）天津市**有限公司负责协助为原告（反诉被告）张**办结天津**纬路神州花园7号1门202号（3跃4）房屋所有权转移登记手续；四、自原告（反诉被告）张**履行完毕本判决第一、二项义务后十五日内，被告（反诉原告）天津市**有限公司给付原告（反诉被告）张**逾期办理房屋所有权转移登记的违约金人民币933.21元；五、驳回原告（反诉被告）张**的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）天津市**有限公司的其他反诉请求。如果被告（反诉原告）天津市**有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9563元，由原告（反诉被告）张**负担9463元，由被告（反诉原告）天津市**有限公司负担100元；反诉费40元，由原告（反诉被告）张**负担。

上诉人诉称

宣判后，上诉人张**不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人张**的原审全部诉讼请求，驳回被上诉人东**司的原审全部反诉请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人东**司负担。主要理由：一审法院在庭审中严重违反法定程序，在二次开庭审理且在辩论终结的情况下，准许被上诉人东**司提起反诉，违反法律规定；一审判决驳回上诉人张**增加违约金的请求缺乏法律依据，被上诉人东**司逾期为上诉人张**办理产权证已长达十二年，双方虽在合同中约定了逾期办理产权证的违约金标准，但明显过低，依法应予以增加；办理产权证是被上诉人东**司的合同义务，合同对此未附加任何条件，一审判决上诉人张**先行拆除私改设施再办理产权证，无法律依据；被上诉人东**司不具备适格的反诉主体资格，其反诉与上诉人张**的本诉并无关联，不能互为抵消，且房屋交付业主入住后，被上诉人东**司已将整个物业管理移交物业公司，东**司已对物业失去管理权；上诉人张**对于原有电梯和防盗门拆除的行为是在物业公司拒不修理后不得已而为之，并未损害其他业主的利益，且该行为是相关业主的共同行为，也不应由上诉人张**个人承担。

被上诉人辩称

被上诉人东**司辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同表现形式和约定的实质性内容均不违反国家法律和行政法规的强制性规定，原审认定该合同合法有效，应属正确。关于被上诉人东**司在原审提出反诉的问题，依照《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”。本案中，原审法院在2014年12月23日开庭审理中宣布法庭辩论终结，此后被上诉人东**司再提出反诉，原审对此予以准许并进行审理，不符合上述司法解释规定。据此，上诉人张**的该项上诉请求成立，本院对被上诉人东**司的反诉予以驳回。

关于上诉人张**主张的违约金问题，其主张依照《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照已付房款总额的贷款利息标准计算。经审查，本案双方当事人在合同中对于逾期办理产权证的违约金计算标准已有明确的约定，上诉人张**虽主张合同约定的违约金过低，但在一、二审期间均未提交证据证明其存在实际损失以及损失的数额，据此，上诉人张**主张按照已付房款总额的贷款利息标准计算违约金，事实及法律依据均不充分，本院对此不予支持。

综上所述，上诉人张**的部分上诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持天津市河东区人民法院（2014）东民初字第4186号民事判决第五项；

二、撤销天津市河东区人民法院（2014）东民初字第4186号民事判决第一项、第二项、第六项；

三、变更天津市河东区人民法院（2014）东民初字第4186号民事判决第三项为：本判决生效之日起十五日内，被上诉人天津市**有限公司协助上诉人张**办理天津**纬路神州花园7号1门202号（3跃4）房屋所有权转移登记手续；

四、变更天津市河东区人民法院（2014）东民初字第4186号民事判决第四项为：本判决生效之日起十五日内，被上诉人天津市**有限公司给付上诉人张**办理房屋所有权转移登记的违约金933.21元；

五、驳回被上诉人天津市**有限公司的反诉；

六、驳回上诉人张**的其他上诉请求。

一审案件受理费9563元，由上诉人张**负担9463元，由被上诉人天津市**有限公司负担100元；反诉费40元，退回被上诉人天津市**有限公司。二审案件受理费9483元，由上诉人张**负担9443元，被上诉人天津市**有限公司负担40元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十四日