李*与张一宽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人李*因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津**民法院作出的（2015）东民初字第3145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月22日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月28日公开开庭审理了本案。上诉人李*的委托代理人孙**，被上诉人张一宽的委托代理人邓**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，2014年7月7日，以被告为甲方，原告为乙方，双方签订《房屋买卖合同》一份，内容为：“甲乙双方经平等协商，就乙方购买甲方房产的相关事宜，达成一致并签订本合同，以资共同信守执行。第一条乙方购买甲方名下的坐落于天津**州花园7号楼1门102（1跃2）的房产，建筑面积为236.43平方米，房屋用途：住宅。第二条房产的交易价格与付款方式1、交易价格为：伍佰万元整人民币。2、付款方式为：合同签订之日乙方向甲方指定账户支付定金壹佰万元人民币；甲方取得房地产权证后乙方再向甲方支付房款壹佰伍拾万元整；剩余房款贰佰伍拾万元整乙方于房管局签订房产交易合同后7日内向甲方一次性付清。第三条房产的过户，甲方承诺将于本合同签署之日起10个月内将上述房产无条件过户给乙方。……第七条违约责任1、甲方如10个月内不能为乙方办理产权转移，则视为甲方违约。乙方有权解除本房屋买卖合同。2、如甲方违约，乙方有权要求甲方按乙方支付定金数额双倍返还乙方。3、乙方如单方解除合同，则定金不予退还。”双方在合同上签字按手印。上述合同签订后，原告向被告支付定金1000000元，该款以银行转账的形式转到被告之父的银行账户内，被告至今尚未取得涉诉房屋权属证书。

原告诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的购买天津**州花园7-1-102号房产的买卖合同；2、被告双倍返还所交易房屋定金2000000元；3、诉讼费由被告承担。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自义务。按照双方合同约定被告应当在签订合同之日起10个月内将涉诉房屋过户给原告，现已超过双方约定的过户履行期限，被告仍未取得涉诉房屋的权属证书致房屋无法过户，系被告违约，故对于原告主张解除与被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。对于原告主张被告双倍返还定金的诉讼请求，原审法院认为定金具有惩罚性，如付定金人根本违约无权请求返还定金，收受定金人根本违约，双倍返还定金。本案被告虽然未能按照合同约定在10个月内将房屋过户给原告，但办理房屋权属登记非原告个人能够办理完毕，还需要相关部门的协助与配合，原告未能提供证据证实被告存在怠于办理涉诉房屋权属证书的行为，在庭审中经给双方做调解工作，被告愿意给予原告补偿后继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，故不宜认定被告方根本性违约，不应当适用定金罚则的规定。但被告确存在违约行为，故应当承担违约责任，原审法院酌情确定被告按照同期人民币贷款利率的四倍向原告支付占用定金期间的利息损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决：一、解除原告李*与被告张一宽于2014年7月7日签订的坐落天津**州花园7号楼1门102（1跃2）号房屋的《房屋买卖合同》；二、本判决生效之日起十日内，被告张一宽返还原告李*定金1000000元；三、本判决生效之日起十日内，被告张一宽给付原告李*自2014年7月8日至实际返还定金之日止的违约金（以1000000元为基数按照中**银行同期同类人民币贷款基准利率的四倍计算）；四、驳回原告李*的其他诉讼请求。如果被告张一宽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22880元，由被告张一宽负担。

上诉人诉称

原审判决后，李*不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决第二、三项，改判被上诉人双倍返还定金2000000元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人在签订房屋买卖合同时欺骗上诉人，告知上诉人产权证很快能办下来，并未告知被上诉人与开发商有纠纷，产权证无法办理，被上诉人对于未能取得房屋产权证并为上诉人办理过户手续，有直接过错，系严重违约行为，导致上诉人签订合同目的不能实现，原审判决认定被上诉人因需第三方配合才能履行合同，被上诉人不构成根本违约，不适用定金罚则无任何事实和法律依据；2、双方签订的房屋买卖合同合法有效，且在合同中明确约定如被上诉人未按合同约定期限为上诉人办理过户手续应双倍返还定金，上诉人认为双方明确约定了定金罚则的条件，应按照有约定从约定的原则，依法支持上诉人；3、法律并未规定必须是根本违约才适用定金罚则，因第三方过错导致合同不能履行，仍应对违约方适用定金罚则，原审判决适用法律错误，所作判决无任何法律依据。

被上诉人辩称

被上诉人张**答辩称，双方签订合同时被上诉人告知上诉人房屋没有取得产权证，被上诉人在办理产权后双方办理过户，被上诉人没有欺骗上诉人，因开发商的原因无法办理产权证，被上诉人不存在根本违约，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院审理查明的案件事实与原审法院一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，违约行为的存在是适用定金罚则的前提，违约行为是指根本性违约行为。本案双方在签订涉诉房屋的买卖合同之时，上诉人明知被上诉人没有取得涉诉房屋的房屋权属证书，且对此上诉人进行了相应咨询，为此双方在合同中对于过户的时间约定为双方签订合同之日起十个月内办理，但因被上诉人至今未取得房屋产权证，致使上诉人未能办理涉诉房屋的过户手续，然被上诉人至今未取得房屋产权证，非被上诉人主观原因所致，被上诉人不存在根本性违约，本案不应当适用定金罚则的规定。上诉人主张被上诉人存在欺诈及严重违约行为，没有事实根据。上诉人的上诉请求，依据不足，本院不予支持。被上诉人在原审中同意给予上诉人补偿，据此原审法院酌情予以判决，并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13800元，由上诉人李*承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日