天津华**器有限公司与天津德**有限公司、天津仕**有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告天津华**器有限公司（以下简称“华**器公司”）诉被告天津德**有限公司（以下简称“德**公司”）、天津仕**有限公司（以下简称“仕**公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日受理后，依法由代理审判员桂炉适用简易程序分别于2015年4月17日和2015年5月26日公开开庭进行了审理。原告华**器公司之委托代理人张**、尚**，被告德**公司之委托代理人马**、雷鸣到庭参加了诉讼。被告仕**公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。

原告诉称

原告**器公司诉称：2012年1月16日，原告与被**顿公司签订一份《租赁合同》，约定仕**公司承租原告位于华苑海泰华科三路1号2号楼B座101室，建筑面积1102.61平方米，租期自2012年4月18日至2017年4月17日。同年12月13日，原告就上述《租赁合同》提前解除事宜签署了《协议书》，约定自2012年12月13日原告与仕**公司之间的租赁关系终止，由德**公司作为新的承租人与原告另行订立《租赁合同》，仕**公司书面承诺就德**公司的全部合同义务承担连带责任。2012年12月13日，原告与德**公司签订《租赁合同》，约定德**公司租赁涉案房屋，租期自2012年12月14日至2017年4月17日，每三个月为一个租金支付周期，德**公司应于前一个支付周期届满前10日支付下三个月的租金。如拖欠租金超过30日又未达成新的书面协议的，原告有权终止合同，收回房屋，并要求德**公司承担2个月逾期交付租金的违约金以及赔偿原告由此遭受的全部损失。合同签订后，原告如约履行了合同义务，德**公司也如约交付了2014年12月之前的租金，但未按约支付2014年12月至2015年1月的租金。2015年1月6日，原告向德**公司发函催交租金，德**公司迟迟未付款。目前，被告德**公司欠付原告2014年12月14日至2015年6月13的租金共计80490.52元以及逾期交付租金的违约金26830.17元。同时，自2012年12月起，德**公司拖欠物业费、能源费等相关费用291889.32元（截止2015年5月13日）以及违约金65937.22元。仕**公司应对德**公司的上述欠款承担连带责任。故起诉，请求判令：一、解除原告与被告德**公司签订的《租赁合同》，被告德**公司立即腾空房屋并将房屋交还原告；二、被告德**公司支付原告至腾房交还之日的租金本金（暂计算至2015年6月13日）80490.52元以及逾期付款违约金26830.17元；三、被告德**公司支付原告自2012年12月至腾房交还之日（暂计算至2015年5月13日）的物业费、能源费等相关费用291889.32元，并承担逾期交付费用而产生的逾期付款违约金65937.22元；四、被**顿公司对上述全部欠款承担连带责任；五、诉讼费用由二被告承担。

被告辩称

被**乐公司辩称：第一，不同意解除租赁合同，因为合同尚未到期，中途毁约将会造成严重后果。第二，对原告主张的自2014年12月14日至2015年6月13日的租金80490.52元数额认可，同意给付租金，但不同意支付违约金。因为自2012年12月使用房屋至今，屋顶漏水、水管冻裂、空调不能制冷不能供暖等质量问题给被告造成重大损失，被告被迫采取缓交房租来促使原告解决问题。第三，原告不是物业公司，不具备物业管理资质也没有提供物业服务，不是向原告收取物业费的主体，因此，不同意给付原告物业费、能源费及违约金。

被告仕**公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。2015年5月20日，被告仕**公司之法定代表人仲泽宇到庭陈述相关情况，认为本案与仕**公司无关，不同意原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：涉案华苑海泰华科三路1号2号楼B座房屋的所有权人为案外人天津华**限公司（以下简称“华**公司”）。原告**器公司为华**公司下属企业。2011年3月1日，原告**器公司与华**公司签订一份《房屋使用合同》，约定华**公司同意将华苑海泰华科三路1号2号楼B座房屋交予原告**器公司无偿使用，原告**器公司有权将该房屋全部或部分转租第三方使用。原告**器公司使用年限自2011年3月1日至2022年7月30日止。

2009年8月11日，华**公司将包括涉案房屋在内的华鼎商科技创业中心项目委托天津天**限公司负责前期物业管理服务事宜。

2012年1月16日，原告**器公司与被告仕**公司签订一份《租赁合同》，约定仕**公司承租位于华苑海泰华科三路1号2号楼B座101室，建筑面积1102.61平方米，租期自2012年4月18日至2017年4月17日。

2012年12月13日，原告**器公司与被**顿公司就上述2012年1月16日《租赁合同》提前解除事宜签署了《协议书》，约定：2012年1月16日华**器公司与仕**公司签订的《租赁合同》为“合同一”，2012年12月13日华**器公司与德**公司签订的《租赁合同》为“合同二”；“合同一”自2012年12月13日终止，双方互不拖欠款项，就合同一履行及终止事宜无任何其他争议；仕**公司对于“合同二”的内容已进行了仔细阅读、充分理解，并承诺就德**公司在合同二中的各项权利义务承担连带责任。

同日，原告**器公司与被**乐公司签订《租赁合同》，约定德**公司租赁涉案房屋，租期自2012年12月14日至2017年4月17日。每三个月为一个租金支付周期，每三个月租金为40245.26元，承租方应于前一个支付周期届满前10日支付下三个月的租金。第2.3条约定，承租方拖欠租金超过30日，又未达成新的书面协议的，出租方有权终止合同，收回房屋。承租方应向出租方支付相当于2个月租金的金额作为违约金。第3.2条约定，承租方自行负担房屋的物业费、制冷采暖费、水、电等用房的一切费用。第6.3条约定，承租人应合理使用该房屋及附属设施，做好日常维护工作。

合同签订后，被**乐公司接收房屋经营餐饮，向原告**器公司交付房屋租金至2014年12月13日。

被告仕**公司曾向原告华**器公司交纳租赁保证金50000元。2012年12月13日，三方一致同意该款转为被告德**公司所交纳的租赁保证金。原告华**器公司要求将该款抵减被告德**公司所欠付的部分租金。

就物业费及能源费的交纳方式，原告华**器公司及被**乐公司共同陈**合乐公司应向物业公司交纳物业费及能源费。

被**乐公司陈述因房屋设备存在严重质量问题，原告未予解决，并提供与原告之间往来沟通函件、餐厅照片以及物业公司维修单进行证明，原告华**器公司经质证认为物业公司已经履行了维修义务。

本院依法主持了调解，因意见分歧较大，双方当事人未能达成调解合意。

上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。

本院认为

本院认为：原告华**器公司与被**乐公司之间签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。原告华**器公司依约向被**乐公司提供了租赁房屋，被**乐公司亦应按期足额向原告华**器公司支付租金。

依照合同约定，被告德**公司应于2014年12月13日前交纳2014年12月14日至2015年3月13日的租金40245.26元；应于2015年3月13日前交纳2015年3月14日至2015年6月13日的租金40245.26元。现被告德**公司自2014年12月起，未向原告华**器公司交纳租金，构成违约，原告华**器公司以此要求被告德**公司支付租金80490.52元及违约金26830.17元（40245.26元＊2个月／3个月）的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。扣减被告德**公司已交纳的50000元租赁保证金后，被告德**公司应付原告华**器公司租金数额为30490.52元。

根据合同约定，逾期交纳租金超过30日又未达成新的书面协议的，出租方有权终止合同，收回房屋。现被告德**公司逾期交纳租金超过30日，原告**器公司要求解除合同并要求被告德**公司将房屋腾空交还原告**器公司的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。并且，被告德**公司应当按照合同约定租金标准支付原告**器公司自2015年6月14日至其实际交还房屋之日止的房屋租金或者使用费。

被告仕**公司在2012年12月13日与原告**器公司签订的解除协议中明确约定对被告德**公司合同项下的权利义务承担连带责任，因此，对于上述租金及违约金等费用的给付，被告仕**公司应当承担连带责任。

就被告德**公司提出的房屋及设施设备存在质量问题给其造成损失进而可以缓交租金的抗辩意见，由于合同约定被告德**公司负责房屋设施的日常维护工作，物业公司亦对被告德**公司报修质量问题进行过维修。并且，如原告华**器公司未履行维修义务，被告德**公司可以自行进行维修，维修费用由原告华**器公司负担，但被告德**公司以此拒付或者缓交租金，于法无据。因此，被告德**公司的该项抗辩意见，本院不予支持。

虽然合同约定由被告德**公司自行负担物业费、能源费等相关费用，但由于物业费以及能源费应当是向物业公司交纳，原告华**器公司亦未交纳相应的物业费及能源费。因此，对于原告华**器公司要求被告德**公司支付物业费、能源费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告天津华**器有限公司与被告天津德**有限公司于2012年12月13日订立的《租赁合同》；

二、被告天津德**有限公司于本判决生效之日起十日内将华苑海泰华科三路1号2号楼B座101室腾空并交还原告天津华**器有限公司；

三、被告天津德**有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告天津华**器有限公司自2014年12月14日至2015年6月13日的租金30490.52元、逾期交纳租金的违约金26830.17元以及自2015年6月14日至实际交还房屋之日止的租金、使用费；

四、被告天津仕**有限公司对上述全部款项的给付承担连带责任；

五、驳回原告天津华**器有限公司的其他诉讼请求。

当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4139元，诉讼保全申请费1520元，由原告天津华**器有限公司负担2659元；由被告天**理有限公司负担3000元，被告天津仕**有限公司承担连带给付责任（被告于本判决生效之日起三日内交付本院）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年六月十五日