靳**与韩**一审民事判决书

审理经过

原告靳**与被告韩**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理。诉讼中原告申请对其所承租的讼争房屋的装修造价进行鉴定。本院依法委托进行了鉴定。2015年8月4日天津市滨**询有限公司作出津滨海（2015）建鉴字第031号司法鉴定意见书。2014年10月22日因被告涉嫌合同诈骗，被公安机关立案侦查，本院依法中止审理本案。后恢复审理。本案依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告靳*松诉称，原、被告于2013年4月1日签订房屋租赁合同。约定被告将位于天津市东丽区栖霞道42号房屋出租给原告；年租金27万元，保证金3万元；该房屋为天津东**有限公司（下简称东**公司）所有。原告履行了支付租金和保证金义务。后东**公司通知其搬离该房屋，其才得知被告与东**公司的租赁合同期限至2013年底，而非2018年底。被告提供伪造的与东**公司签订的租赁合同及东**公司同意转租的证明与原告签订了租赁合同，骗取了原告的租金和保证金。以长期租赁为目的的原告，对该房屋投入大量资金用于装修，由此造成原告装修损失、搬迁费和经营损失等经济损失。故原告起诉，要求法院确认原、被告于2013年4月1日签订的房屋租赁合同无效；被告返还原告保证金3万元；被告赔偿原告因装修造成的损失260354元、搬迁费用5000元、经营损失20万元；诉讼费用由被告承担。

原告向本院提交证据如下：

一、东**公司与韩**签订的房屋租赁合同。

二、转租说明。

三、房屋所有权证。

以上证据拟证明被告用其三份证据与原告签订了租赁合同。

四、原、被告签订的房屋租赁合同。拟证据原、被告签订房屋租赁合同。

五、公证书。拟证明对装修现状予以证据保全。

六、控告书、取保候审决定书、不起诉决定书。拟证明被告是隐瞒事实及诈骗的事实。

七、天津市滨**询有限公司作出的（2015）建鉴字第031号司法鉴定意见书。拟证明原告装修损失数额。

被告辩称

被告韩**辩称，合同期已经届满，原告再主张确认合同效力没有意义，且原告是在合同期届满后才腾房交与产权人的，其占有使用租赁房屋已经满两年，实现了合同目的和合同权利。原告在此之前已经诉讼腾房，其理由是在合同期限内，现在又主张合同无效，原告不能两面都主张。同意返还3万元保证金，不同意承担经营损失。承租房屋的租赁期的长与短，都会产生其搬迁费，故不同意赔偿。被告经市场调查认可原告的装修损失为21万元，但是被告不认可赔偿。因为原告装修未经出租人同意，属擅自装修。

被告向法庭提供证据：

天津市**有限公司企业法人营业执照。拟证明振**司与东**公司签订过涉诉房屋租赁合同。

本院调取证据：

1、（2014）丽*初字第3136号民事判决书、（2014）二中民四终字第729号民事裁定书、（2014）丽*重字第31号民事判决书。

2、东**公司书证1份。

原告对被告提交证据及本院调取证据均无异议。

被告对原告提交证据及本院调取证据的质证意见：真实性均无异议，原、被告签订合同已经权利人同意转租；对鉴定结论的数额不认可，应为21万元。对本院调取证据无异议。

以上证据经当事人当庭质证及本院审查，具有真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力。

本院查明

本院经开庭审理，综合原、被告提交的证据、原、被告当庭陈述及本院调取证据，查明如下事实：

2008年11月15日案外人东**公司与天津振**限公司（下简称振**司）签订房屋租赁合同。合同约定，振**司以年租金25万元，租用东**公司位于天津市东丽区栖霞道42号底商房屋，租期自2009年1月1日至2013年12月31日；承租人擅自将房屋转租、转让或转借的，出租人有权终止合同并收回承租房屋。合同签订后，被告始终以振**司名义向东**公司履行支付租金义务。

振**司系被告与该公司法定代表人王**在婚姻关系存续期间成立的有限责任公司。

2013年4月1日被告持其本人与东**公司签订的内容为”讼争房屋年租金25万元，押金3万元，租期为2009年1月1日至2018年12月31日”的虚假租赁合同与原告签订了本案讼争房屋租赁合同。该合同主要约定，甲方（被告）出租其位于天津市东丽区栖霞道42号房屋及其设施，建筑面积为404.91平方米，乙方（原告）承租该房作为商业用途；租赁期限自2013年4月1日至2015年3月31日，共计贰年；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋及其设施，乙方应如期交还，若乙方要求续租，须在本合同期满前一个月内向甲方提出，双方另行协商续租事宜；房屋年租金为27万元整，房屋租金交付方式为年付，每年缴纳房屋租金需提前拾日交纳；本合同签订之日起，乙方应向甲方交付叁万元作为房屋租赁保证金。合同期满，结清全部费用后，甲方在五日内返还保证金；乙方如需要增加设施或装饰，应书面通知甲方征得同意。合同签订后，原、被告按照双方合同约定履行各自义务。原告给付被告一年租金27万元及3万元保证金。原告对该房屋进行装修后，用于”巴马茶业”经营活动。

2013年10月14日、2014年2月19日东方财**司两次向振**司发出通知，告知合同到期，缴纳相关费用并将房屋腾空归还东方财**司，被告韩**在通知书上签字确认，尔后被告将通知内容告知原告，但原告未搬出讼争租赁房屋。

2014年6月3日东**公司以振**司、北京峰之杰科**限公司、靳**为被告起诉，要求靳**返还房屋并支付租金和房屋占用费。诉讼中，东**公司撤回对振**司、北京峰之杰科**限公司的起诉，要求靳**返还房屋、支付房屋租金及占用费。

2014年7月28日，原告为维护其合法权益，向天津**公证处申请对讼争租赁房屋装修现状进行保全证据公证。天津**公证处接受原告申请，予以了保全证据，并于2014年8月7日作出（2014）津东丽证字第1384号公证书。

2014年7月30日原告以被告伪造东**公司公章向原告提供虚假租赁合同和转租同意书，使得原告与其签订房屋租赁合同，骗取了原告的租金及保证金，原告对房屋投入了大量资金进行装修，给原告造成巨大经济损失为由向公安机关递交控告书。2014年8月26日天津市公安局东丽分局以被告涉嫌合同诈骗，对被告刑事拘留，2014年9月2日对被告采取取保候审措施。期间，被告韩**将振**司所欠2013年10月1日至2013年12月31日的租金交给东**公司，并将靳**2014年1月1日至2014年3月31日的房屋占用费按照东**公司与振**司合同约定的租金数额交付东**公司。

本院于2014年7月31日作出（2014）丽*初字第3136号民事判决书，判决靳**给付东**公司占用费145833元、靳**将位于天津市东丽区栖霞道42号房屋腾空，返还东**公司。靳**不服，提出上诉。

2014年11月，天津**人民法院以二审期间出现新事实为由，作出（2014）二中民四终字第729号民事裁定书，裁定该案发回重审。重审中，本院依法追加韩**为第三人参加诉讼。2015年3月23日本院作出（2014）丽*重字第31号民事判决书。判决靳**将位于天津市东丽区栖霞道42号房屋腾空返还东**公司、靳**给付东**公司2014年4月1日至2014年7月31日房屋占用费83333元。该判决已发生法律效力，靳**已于2015年4月30日将房屋返还东**公司；房屋占用费尚未给付东**公司。

另查，2015年9月1日，天津市东丽区人民检察院作出津丽检公诉刑不诉（2015）17号不起诉决定书。认为现有证据不能证明被告主观上具有非法占有的目的，不能排除合理怀疑，认定被告的行为构成合同诈骗罪的证据不足，故决定对被告不起诉。该决定书已发生法律效力。

再查，诉讼中，原告申请对其所承租的讼争房屋的装修造价进行鉴定，本院依法进行了委托。2015年8月4日天津市滨**询有限公司作出津滨海（2015）建鉴字第031号司法鉴定意见书。鉴定意见为，对现场见到的装修工程经实地查看，工程造价结果为260354元，鉴定机构收取原告签订废17800元。

本院认为

本院认为，原告主张与被告签订的房屋租赁合同无效，不符合法律规定的无效的法定情形，故对原告要求确认合同无效，本院不予支持。

检察机关虽未认定被告韩**提供其与东**公司的租赁合同和转租同意书之行为系存在犯罪的主观故意，但在民事范畴上，被告持虚假的与东**公司签订的租赁合同和转租同意书与原告签订讼争合同的行为存在欺骗行为，过错方在于被告。原告与被告签订房屋租赁合同后，为了经营活动，对房屋进行装修，产生了装修费用。由于被告的欺骗行为，使得原告未能在双方签订合同期限内正常使用讼争房屋，故对原告的装修损失，被告应承担赔偿责任。经本院委托鉴定机构对原告装修造价进行鉴定，原告的装修造价为260354元。鉴于原告在装修后已进行了经营，其装修成本应分摊在其租赁期限内，故对原告主张的装修损失数额，应予以部分折抵。原、被告签订的合同租赁期限为2年，本纠纷的初始诉讼在2014年6月3日，此前原告正常经营时间为14个月，依据鉴定意见，本院确认原告的装修损失为260354元／24个月x（24个月-14个月）=108480.83元，该装修损失应由被告予以赔偿。原告主张由被告返还保证金3万元，被告同意返还，本院准许。原告主张的搬迁费，虽该费用实际产生，但原告未能提供证据证明损失的数额，故本院不予支持。原告主张的经营损失未能提供证据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第七项、最**法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：

裁判结果

一、被告韩**于本判决生效后十日内赔偿原告靳**装修损失108480.83元。

二、被告韩**于本判决生效后十日内返还原告靳**合同保证金3万元。

如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

三、驳回原告靳**其他诉讼请求。

案件受理费8730元，鉴定费17800元，由被告韩**负担20870元，原告靳**负担5660元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月七日