陶*进诉玉溪市红**份有限公司其他损害公司权益纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告陶*进诉被告玉溪市红**份有限公司（以下简称恒**公司）、第三人董**、吴**、董**、云南耘**有限公司（以下简称耘**司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2015年8月10日受理后，于2016年10月27日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陶*进及其委托代理人吴**、钱*，被告的委托代理人屈**，第三人董**、吴**、耘**司法定代表人董**到庭参加诉讼，第三人董**经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陶*进诉称，2014年6月25日，原告与第三人董**签订书面合同，董**自愿将其个人名下位于玉溪市交警支队生活区37幢2单元7层702号房屋及附属车库37幢1层15号转让给原告，转让价款100万元。合同签订当天，原告履行了合同约定的付款义务，全额支付了董**房屋及车库的转让价款100万元，但董**将房屋交付原告使用后，却迟迟不按合同约定协助原告办理房屋过户手续。

2014年7月30日，第三人董**、吴**向被告借款50万元，第三人董**、玉溪耘**有限公司作为借款保证人，因还款期限届满后董**、吴**不还借款，被告于2015年4月29日起诉至红**法院，并于同年5月4日申请法院查封了原告购买的上述房屋。同年6月10日，经法院调解，董**、吴**于同年6月15日前偿还被告借款本金、利息及律师代理费共计576715元，董**以及耘**司负连带偿还责任，调解书约定的还款期限届满，董**等人仍无力偿还，被告遂于同年7月1日申请法院对原告购买的上述房屋及车库强制执行。同年7月28日，原告向红**法院提出书面执行异议，并提供书面购房合同等相关证据，要求解除查封，同年8月4日，红**法院作出（2015）玉*执字第700－1号民事裁定书，裁定驳回原告的执行异议，并明确告知原告可在15日向人民法院提起诉。原告认为，原告与第三人董**于2014年6月25日签订的两份书面《购房合同》是双方真实意思表示，原告于合同签订当天全额支付了购房款，董**随后也将房屋钥匙及房屋一并交付给原告，合同合法有效且实际履行，虽然没有办理产权过户登记但不并影响合同的效力。同时，第三人与被告之间的债权债务发生于原告购房之后，原告对于董**与被告之间的法律纠纷没有任何过错，请法院依法判令确认房屋归原告所有并解除该房屋的查封。

被告辩称

被告**公司辩称，原告与董**以买卖的形式进行民间借贷，原告并没有实际占有房屋及车库，因其自身原因未办理过户登记。董**已经于2015年7月17日同意用该房屋及车库偿还拖欠被告的债务，并且已经将房屋实际交付给被告实际占有。为此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

第三人董**辩称，被告的答辩部份不符合事实。2014年6月25日，我将房屋卖给陶*进并收到了所有款项，但未办理过户手续。

第三人吴**、耘**司的答辩意见与第三人董**一致。第三人董**未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。

本院认为

本案在审理过程中，原告为证明其主张，向本院提交以下三组证据：1、购房合同两份、收条两份、农行取款业务回单一份、（2015）玉红民二初字第257号民事调解书一份。证明第三人董**在2014年6月25日将诉争房屋及车库以100万元的价格出售给原告陶**，并签订书面购房合同，原告陶**已足额支付董**100万元购房款，董**与被告的借款发生在2014年7月30日，原告对此并不知晓；2、房屋所有权证两份、国有土地使用证两份、房屋登记查询结果证明两份。证明第三人董**与原告签订购房合同时已将房屋产权证及土地证一并交给了原告，原告购买第三人董**名下房屋及车库时，房屋及车库的产权明确，不存在所有权限制及他项权利设立登记的事实；3、证人柳某某、付某某、李*某证言。证明原告陶**实际占有管理使用诉争房屋的事实。经质证，被告对证据1的购房合同的真实性不认可，认为未附公证书，原告与第三人之间可能存在购房合同之外的其他合同。收条及取款回单无法对应付款人是原告，100万元是借款还是卖房款无法证实。对证据2的真实性和合法性没有异议，对证明目的不认可。对证据3不认可，原告并没有实际占有该房屋。

第三人董**、吴**、耘**司对原告所举证据没有异议。

被告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、（2015）玉红民二初字第257号民事调解书、（2015）玉中民二初字第54号民事调解书。证明经红**法院及玉**级法院调解确认董**共欠被告2000000元借款本金及207199元利息、律师费、诉讼费、保全费；2、（2015）玉红民二初字第257－1号民事裁定书。证明红**法院裁定书对诉争房屋进行查封的事实；3、以物抵债协议。证明董**于2015年7月17日与被告签订以物抵债协议，同意将诉争房屋及车库分别以72万元和18万元的价格以物抵债给答辩人；4、收条、房屋照片、住房钥匙。证明董**履行以物抵债协议于2015年7月28日将诉争房屋及车库向被告交付时房屋无人居住；5、原告与被告签订的协议。证明原告放弃执行异议并承诺撤回起诉。6、经申请向红**法院调取的执行笔录一份、原告诉董**房屋买卖合同纠纷一案的庭审笔录一份，证明本案原告未实际占有诉争房屋，该房屋未办理过户责任在原告。经质证，原告对证据1、2没有意见，对证据3不予认可，认为原告是所有权人，董**无权处置他人财产；对证据4不予认可，对证据5被告认为协议上没有签订时间，不能作为证据使用；对证据6的证明目的不予认可。经质证，第三人董**、吴**、耘**司对证据1、2没有意见，对证据3不予认可，董**认为是受逼迫所签订，对证据4的收条除了签字外其余内容不是董**本人所写，对钥匙交付和照片不认可。

第三人董**、吴**、耘**司、董**未向法庭提交证据。

本院认为，对原告提交的证据1中的购房合同、收条、农行取款业务回单，第三人董**、吴**无异议，被告未提供反驳证据，本院予以确认；对证据2，被告、第三人对其真实性无异议，本院予以确认，对证明目的本院将结合案件事实予以评判。对证据3，因证人与原告有利害关系，被告对证人证言不予认可，本院不予确认。对被告提交的证据1、2本院予确认。对证据3的以物抵债协议因未发生物权转移，且第三人董**、吴**反悔，本院不予确认。对证据4中的照片、钥匙系被告单方出具，本院不予确认，对收条本院将结合案件事实进行评判。对证据5被告未实际履行，本院不予确认，对证据6本院将结合其它证据予以综合评判。

根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院确认本案事实如下：

董**与吴*飞系夫妻，位于玉溪**速公司与东风北路交叉口公安交警支队生活区37幢2单元702号面积为172.14平方米的房屋一套登记在第三人董**个人名下。

2014年6月25日，原告陶*进与董**签订购房合同，约定董**分别以80万元、20万元的价格将上述诉争房屋和车库卖给陶*进，陶*进于当日支付了全部房款100万元。

2015年4月20日，陶**、董**、柳**三人到玉溪云溪公证处办理房屋买卖公证。同时，董**委托柳**代其办理房屋过户手续并进行公证。

2014年7月30日，董**、吴**因资金周转需要，由董**、耘**司担保向被告**公司借款50万元。因未按期偿还，被告**公司于2015年4月29日起诉至法院。在诉讼过程中，本院于2015年5月4日查封了上述房屋。经红**法院调解，董**、吴**、董**、耘**司自愿于2015年6月15日前一次性偿还被告借款本金、利息及律师费。因董**、吴**、董**、耘**司未按协议履行义务，被告**公司于2015年7月1日向红**法院申请执行，要求法院将查封的房屋裁定以物抵债。

2015年7月1日，陶*进以房屋买卖纠纷为由起诉董**，经本院于2015年7月28日调解，双方达成协议继续履行合同，董**于2015年8月7日前协助陶*进办理房屋过户手续。

2015年7月29日，原告陶*进向本院提出执行异议请求解除查封，本院于2015年8月4日裁定驳回原告陶*进的执行异议。原告陶*进于2015年8月10日提起执行异议之诉，要求确认该查封房屋属陶*进所有并解除查封。

本院认为，根据《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部份价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告陶*进与董**签订的购房合同系双方真实意思表示，董**的妻子吴**对此也无异议，该书面合同在法院查封之前签订，陶*进已支付全部价款。但自2014年6月25日至2015年5月4日之前均未办理过户登记，也未以一定方式对外公示其合法占有诉争房屋，原告陶*进提供的证据不足以证实未办理过户登记是由于其意志以外的原因，与上述规定的情形不符，原告对诉争房屋不享有足以排除执行的民事权益，其要求确认房屋属其所有并解除查封的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告陶**的全部诉讼请求。

案件受理费100元，由原告陶*进负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月二十一日