张庆秋诉王必足租赁合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告张*秋诉被告王**及第三人项先源、项**租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月22日立案受理后，被告王**申请追加项先源、项**为本案第三人参加诉讼，本院依法进行了追加，后依法适用普通程序，于2015年10月16日公开开庭进行了审理，原告张*秋及其委托代理人龙**，被告王**及其委托代理人周**到庭参加了诉讼，第三人项先源、项**因无法直接送达应诉材料，本院依法通过2015年7月15日《人民法院报》G64版向其公告送达应诉材料后，逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。现本案已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2011年6月6日原告向项**、项先源租用了位于禄丰县城金水路世纪佳源小区2-3号（整幢一至四楼），租期为十年。2011年8月原告将该房屋的第一、二层共4间转租给被告管理使用，并签订2011年8月25日房屋合同二份，租期为八年，租金按年给付，并约定每年给付租金的方式、时间及租金金额。从2014年10月被告无故不再给付原告房屋租金。在这期间，原告多次找被告商量此事未果。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，为保障原告的合法权益，现起诉至法院，要求被告给付原告2014年9月20日至2015年9月20日房屋租金80000元。并由被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告辩称：原告与房东项**的租赁合同已经解除，项**已经将房屋租赁给被告，被告已经向项**交了房租，所以，原告的诉讼请求不能成立，请求人民法院给予驳回。

针对其诉讼主张，原告向本院提交了如下证明材料：

1、2011年6月6日租赁合同一份，欲证实原告于2011年6月6日与本案第三人房主项锦*和项先源签订了租赁合同的事实，以及原告与第三人签订的房屋合同书期限为10年，还证实原告与第三人签订了租赁合同享有优先租赁的权利。

2、房租收条三份，欲证实原告从2011年和第三人签订房屋租赁合同以后，支付给第三人的房租分别是2011年5月30日73000元、2012年5月30日71000元、2013年7月13日72000元的事实。

3、2011年8月25日房屋租赁合同一份，欲证实2011年8月25日，原、被告经双方协商签订了房屋租赁合同，以及原、被告签订的租赁期限为8年，从2011年10月5日至2019年10月5日止，原、被告签订的租赁合同的地理位置，双方还约定了租金及支付方式、合同的变更、合同解除的方式。

4、第三人全户人员简况表一份，欲证实第三人家庭人员的身份信息情况。

5、在逃人员登记信息表一份，欲证实第三人项锦*于2014年11月1日因涉嫌合同诈骗已潜逃，禄丰县公安局经侦队对此案进行了立案侦查的事实。

经质证，被告对原告提交的证明材料1的真实性、合法性和关联性均予以认可，但对原告欲证实的主张不认可，认为该份合同书在2014年7月28日被告与第三人签订房屋租赁合同时已经解除。对2的真实性、合法性和关联性均予以认可，但是认为从2014年7月1日至2015年7月1日止的房屋租金原告没有交给第三人。对3的真实性、合法性和关联性均予以认可，但是认为该合同在2014年7月28日已经解除。对4的真实性和合法性予以认可，但对关联性不予认可，认为该证据与本案无关，对5的真实性、合法性和关联性均予以认可，但是认为只能说明项锦*涉嫌诈骗罪下落不明的事实。

针对其答辩主张，被告向本院提交了如下证明材料：

1、2014年7月28日租房合同一份，欲证实第三人与被告签订了金水路的房屋租赁合同，房屋已租给被告，租赁期限为5年，租金每年70000元的事实。

2、租金收条一张，欲证实被告在2014年7月28日已将2014年10月20日至2015年10月19日的房屋租金70000元交给了第三人项锦*的事实。

3、第三人的身份证复印件一份，欲证实原告与第三人的租赁合同已经解除，项**又将房屋租赁给被告的事实。

4、商品房购销合同一份，欲证实该房屋的产权是属于项先源的事实。

经质证，原告对被告提交的证明材料1、2的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为2011年6月6日原告与第三人就签订了房屋合同书，租期为10年，那么原告就算与第三人要解除合同，也应该是通过协商解除，而不是如被告方所认为的已经解除。2011年8月25日，原告与被告签订的租赁合同，租期为8年，就算被告要与第三人签订合同，事前也应该与原告先解除合同。另原告从2014年4月至今就无法与第三人取得联系。对3、4的真实性、合法性和关联性均予以认可。

庭审后，本院到禄丰县房地产管理所调取了关于本案房屋在禄丰县房地产管理所房地产登记的情况档案摘抄表一份，经质证，原告对该材料的真实性、合法性和关联性无异议，只是认为对其中项先源用房产证于2014年4月30日抵押的事情不清楚。被告对该材料的真实性、合法性和关联性无异议，对房屋抵押的事情被告是2014年10月份才知道。

本院认为

本院认为，对原告提交的证明材料2011年6月6日租赁合同和房租收条，因被告无异议，本院予以采信，能证实原告与第三人之间存在租赁合同关系。对2011年8月25日房屋租赁合同，被告无异议，本院予以采信，能证实原告与被告之间存在房屋转租的事实。对第三人全户人员简况表和在逃人员登记信息表，因被告对其真实性无异议，对其真实性，本院予以采信。对被告提交的证明材料2014年7月28日租房合同和租金收条，因有第三人的签名，对其真实性，本院予以采信。对第三人的身份证复印件和商品房购销合同，因原告无异议，本院予以采信。对本院到禄丰县房地产管理所调取了关于本案房屋在禄丰县房地产管理所房地产登记的情况档案摘抄表，因原、被告双方均无异议，本院予以采信。

经过开庭审理，原、被告举证、质证、辩论，本院认定本案如下基本法律事实：

2011年6月6日，原告（乙方）与第三人项**（房屋所有权人和产权共有人甲方）签订了租房合同，合同约定，甲方将位于禄丰县城金水路世纪佳源小区2-3号（整幢一至四楼）的房屋出租给乙方使用。租期十年，从2011年7月1日起至2021年7月1日止。每年租金为72000元，一年一付，乙方应提前一个月付清下一年度租金。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前2个月通知甲方，甲方收到乙方要求后十天内答复。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。当甲方所有的房屋产权发生转移，甲方应保证此合同能继续履行，如不能继续履行，甲方无条件退还剩余未到期租金和相关费用，并承担因此造成的损失。所租房屋内水、电产生的费用由乙方按时交纳、承担。物管费第一年由甲方承担，以后年度的物管费及租房税由乙方自行承担。合同期内，甲、乙双方履行本合同的所有条款后，甲方不得以任何理由提前收回房屋。租赁期内，如乙方因经营不善或其它原因导致无法继续经营，甲方允许乙方自行转租，但乙方必须通知甲方，并与甲方商量有关事项，乙方须保证甲方房屋不受损坏，如乙方须转租，甲方房屋概不租与餐饮行业。乙方承租到期应完好归还所有钥匙及房屋内墙面，地板门窗完好，电路管道完好。房屋到期交接时，水、电所产生的费用乙方必须结清。合同签订后，原告向第三人项**支付了第一年租金73000元后，第三人项**将房屋移交给原告使用。之后原告分别于2012年5月30日向第三人项**支付第二年租金71000元，于2013年7月13日支付第三年租金72000元。

在租赁期内，原告将从第三人项锦*处承租的世纪佳源小区2-3号（一至二楼）的房屋转租给被告使用，并于2011年8月25日原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定，甲方出租给乙方的房屋位于金水路世纪佳源一期商铺2-3。房屋租赁期限为八年，租期从2011年10月5日起至2019年10月5日止。租期内的水、电、物管费由乙方自行承担。乙方向甲方承诺房屋仅作为办公和商业经营使用，不得用于餐饮经营。租金及支付方式：第一、二年租金75000元，第三年78000元，第四年80000元，之后每年增加1000元。每年一付。房屋租赁保证金为5000元，由甲方在租赁期限届满或合同解除之日起七日内退还给乙方。在租赁期内乙方不得转租该房屋。甲、乙双方可以协商变更或终止本合同。同时双方还约定了其他事项。合同签订后，被告向原告支付了第一年租金70000元（其中含房屋押金5000元）后，原告将房屋移交给被告使用。之后被告分别于2012年9月29日向原告支付第二年租金75000元，于2013年9月28日支付第三年租金76000元。2014年至2015年度的租金被告至今未支付给原告。

在第三人与原告未解除租赁合同关系，以及被告与原告未解除转租合同关系的情况下，2014年7月28日，第三人项锦*与被告就本案租赁房屋的一至二楼又签订了租房合同，合同约定，第三人将房屋一至二楼出租给被告使用，租期5年，期限从2014年10月20日至2019年10月19日止。每年租金70000元，租金一年一付。同时对其他事项也进行了约定。合同签订后，被告于2014年7月28日向第三人支付第一年租金70000元。

另查明，第三人项**系项**的儿子，本案承租的房屋是项**向石林佳源**禄丰分公司以银行按揭方式购买所得，项**系本案承租房屋的所有权人，该房屋于2014年4月30日进行了抵押登记，抵押权人为金山信用社。在项**将房屋承租给原告使用的过程中，项**对项**承租房屋的行为并未提出过异议。

庭审中，原告主张已将转租的事告知过第三人，但被告主张在租房时不知道商铺是第三人所有，是在其使用商铺一年后即2012年8月份，第三人到商铺的时候才告知被告商铺是第三人所有，原告是从第三人处承租来的，而非原告所有，故认为原告未告知过第三人转租的事。同时被告还主张：基于第三人项锦*在2014年7月28日又将承租给原告同时也是原告转租给被告的一至二楼商铺直接承租给了被告，还收取了被告2014年至2015年度的70000元租金的事实，原告与第三人签订的租赁的合同已经解除。

本院认为，原告与第三人项锦*签订的租房合同，均是当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护。虽然该租房合同系项锦*与原告签订，但在原告使用房屋的过程中，近三年的时间内项先源均未提出过异议，同时项锦*与项先源又是父子关系，且共同生活在一起，故可认定项先源对项锦*租房给原告的事是知道和认可的。同时，原、被告对该合同效力均未提出过异议。本案中，原告基于该租房合同取得承租房屋的使用权后，又将该房屋的一至二楼商铺转租给被告使用，根据被告庭审中的陈述，第三人是2012年8月份知道原告将房屋又转租给被告使用的，但在第三人知道转租事实后的两年内，第三人均未向原告提出过异议，或主张过相应的权利。同时根据原告与第三人签订的租房合同中相关条款的约定，第三人允许原告自行转租，只是原告必须通知第三人，并与第三人商量有关事项，还须保证第三人房屋不受损坏和不能做餐饮行业。而原告转租给被告的时候也约定不允许被告做餐饮行业。故本院认为原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力，双方应按合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已将房屋交付给被告使用至今，同时被告也向原告支付过三年的租金，故被告也应按照合同的约定支付原告第四年的租金。故原告要求被告支付2014年9月20日至2015年9月20日房屋租金80000元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。对被告提出由于第三人项锦*在2014年7月28日又将承租给原告同时也是原告转租给被告的一至二楼商铺直接承租给了被告，还收取了被告2014年至2015年度的70000元租金，原告与第三人签订的租赁的合同已经解除，要求驳回原告诉讼请求的主张，本院认为，虽然被告提交的租房合同及收条是真实的，但是被告和第三人在明知其双方与原告签订的房屋租赁合同均未解除的情况下，又签订了新的租房合同，属于双方恶意串通损害原告合法权益的行为，其主张不能对抗原告要求支付房屋租金的请求，被告的主张不能成立，原告要求被告支付房屋租金的诉讼请求依法成立，本院予以支持。第三人项先源、项锦*经本院依法传票传唤后，逾期无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零九条、第二百一十二条，《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

由被告王**于本判决生效之日起十五日内支付原告张**位于金水路世纪佳源一期2-3号商铺（一至二楼）2014年9月20日至2015年9月20日止期间的租金80000元。

案件受理费966元，由被告王**承担。因原告张**已预交，现由被告在履行上述款项时一并支付原告。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚**人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。

裁判日期

二〇一五年十二月十九日