李*甲诉余*、李*乙租赁合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告李*甲诉被告余*、李*乙租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月14日立案受理后，被告余*提起反诉，本院决定合并审理，依法由审判员龚*适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李*甲及其委托代理人苏**、雷霆，被告余*及其与被告李*乙的委托代理人徐强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李*甲诉称：2015年9月22日，被告转租房屋，原告愿意承租，经协商双方签订了《协议书》，内容是“大理经济开发区某某市场商住楼宾川路某某号，整栋房子转让给李*甲经营，在转让期间所有安全由李*甲负责，包括工商、食物安全、水、火、电等，房子结构不得改造，全权由李*甲负责，本餐厅由余*转让给李*甲经营，转让费180800元，己付130800元，押金50000元，见到房东同意，转让费全部付清。如房东不同意转让时，由余*全部退回李*甲所交的转让费。本协议一式两份。担保人李*乙。”合同签订后，原告投入80000余元装修，营业后，房东得知不让原告经营。原告询问被告，被告才承认房东没有同意转让。原告认为，原告向被告承让房屋被告已经明确承认房东己经同意转让，而且双方在合同中已经约定如果房东不同意转让，被告要承担返还全部己经支付的转让费的责任。因此，被告应当依照约定返还。被告李*乙是担保人，在被告余*未能承担返还责任时要承担返还责任。为了保护原告的合法权益，请求人民法院依原告的诉讼请求事项判决。诉讼请求为：1、判决解除原被告之间的房屋租赁合同；2、判决被告返还原告支付的租赁费130800元；3、判决由被告赔偿原告损失费34400元；4、判决由被告承担本案案件受理费。

被告余*答辩并反诉称：对于签订协议内容无异议，协议的转让费其实是设备费用、装修费、桌椅费用，还有未到期的三个月租金。双方协商转租时，房东不在下关镇，但房东已经同意，在原告接手房子后，房东是知道并同意的。被告与房东的租期是五年，在这期间房东没有任何意见。所以，原告要求解除合同是无理由的，请求驳回原告的诉讼请求。2015年1月21日，被告承租了杨某某所有的位于大理市宾川路某某号房屋，双方约定租期五年，用于经营饭店，该承租房屋是从上一个承租人手上转让过来，当时房东明确表示：如果你做不下去，可以转让给他人经营。房屋租过来后，被告投入26万余元进行装修、购置设备，饭店于2015年4月18日开业，经营了一段时间后，因被告无暇照管饭店生意，于是和房东联系，当时房东在丽江，他说可以转让。2015年9月22日，被告将饭店转让给原告经营，双方签订了协议书，内容如原告诉状所述，转让费180800元包含2015年己支付未到期4个月的租金19000元、装修设施、厨具、餐具、桌椅板凳。协议签订后，被告当天将饭店交付原告经营，原告将饭店名称变更为“某某人家”，经营状况一直良好，房东也没有表示不同意转租。综述，双方合同约定“见到房东同意，转让费全付清”，现在房东回来明确同意转让，原告应依照约定支付尾款50000元，请求人民法院驳回其要求解除合同、退回转让费130800元的诉讼请求，支持被告的反诉请求。反诉请求为：一、判令原告支付租赁房屋转让费尾款50000元；二、本案案件受理费由原告负担。

原告针对反诉答辩称：被告的反诉不成立，反诉是针对本诉进行，我方本诉请求是解除合同并支付租金130800元，而被告的反诉不是针对本诉的。房东是不同意转租的，在房东和被告签订的合同中也明确进行了约定。请求法院驳回被告的反诉请求。

被告辩称

被告李*乙辩称：李*乙是帮原告李*甲担保，原告起诉李*乙是没有理由的。请求法院驳回原告对李*乙的起诉。

为证明自己的诉讼主张，原告李*甲向本院提交了以下证明材料：

一、房屋租赁协议书、协议书各1份，以证明双方存在租赁房屋转让经营的事实；

二、收条4份、工资支付条1份，以证明原告的损失情况。

本院查明

经质证，被告对原告提交的第一组证明材料的真实性、合法性、关联性无异议；对第二组证明材料的真实性、合法性不认可。本院认为，原告提交的第一组证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以确认。第二组材料的证据形式不合法，不能证明待证事实，本院不予确认。

为证明自己的答辩及反诉主张，被告余*向本院提交了以下证明材料：

一、设备清单1份，以证明余*对饭店的装修、设备投入及工资支出共计213267元；

二、欠条1份，以证明原告向余*出具欠条，欠款50000元。

经质证，原告对被告余*提交的第一组材料三性不认可，认为该份材料系被告余*单方制作；对第二组材料无异议。本院认为，被告余*提交的第一组材料不符合证据的形式要件，本院不予确认；第二组材料真实、合法，与本案有关联性，本院予以确认。

被告李*乙对于自己的答辩主张未向本院提交证据。

在诉讼过程中，根据原告的申请，本院依职权向杨某某进行了调查，对于本院制作的询问笔录，原、被告均无异议。本院对该询问笔录的真实性、合法性、关联性予以确认。

根据上述确认的证据及庭审中双方当事人的一致陈述，本院确认本案法律事实如下：2015年1月21日，被告余*与杨某某经协商一致签订了《房屋租赁协议》，该协议约定由被告余*将杨某某的位于大理市下关镇宾川路某某号房屋出租给被告余*使用；租期自2015年1月1日至2019年12月31日共5年，2015年租金70000元，租金按每年递增6%，先支付后使用，一年一付；在租期内，余*不得转租、转让房屋，不得对房屋改造，改变房屋的结构，或者其他原因损坏房屋设备，如有以上行为，出租方有权终止协议，造成的相关责任及损失由余*负责；余*对房屋的装修不得拆除、损坏，期满按“来时修、去时丢”的民间俗成约定不予补偿；任何一方未能履行约定条款，另一方有权解除本协议，造成的损失由责任方承担。该协议签订后，被告余*支付了2015年租金，杨某某将出租房屋交给被告余*使用。被告余*租用一段时间后，于2015年9月22日，被告余*与原告协商后将租赁房屋转让给原告经营，被告余*与原告签订了《协议书》，内容为“大理经济开发区某某市场商住楼宾川路某某号，整栋房子转让给李*甲经营，在转让期间所有安全由李*甲负责，包括工商、食物安全、水、火、电等，房子结构不得改造，全权由李*甲负责，本餐厅由余*转让给李*甲经营，转让费180800元，己付130800元，押金50000元，见到房东同意，转让费全部付清。如房东不同意转让时，由余*全部退回李*甲所交的转让费。”李*乙以担保人名义在协议书上签名。合同签订后，原告向被告余*支付了转让费130800元，转让费包括被告余*向杨某某支付的2015年未到期租金、餐厅的厨具、桌椅设备等，被告余*将房屋移交原告使用。原告营业至2015年12月15日，被告余*通知原告关门停业。双方因租赁合同的解除问题发生争议，原告遂向本院起诉。在诉讼过程中，经本院依职权对争议房屋的出租人杨某某进行询问，杨某某本人的意见是该房屋由余*转让给李*甲经营时自己不清楚，自己也不同意转让。经本院现场勘查，被告余*转让给原告存放于餐厅内的物品有大保鲜柜2个、小保鲜柜1个、消毒柜1个、冰柜1个、柴油灶1个、抽油烟机1个、液化灶（含钢瓶）1套、不锈钢碗柜1个、不锈钢菜架大小各1个、调料柜1个、秤1台、电蒸饭机1台、烧烤架1个、洗手池1个、电烧水器1个、电麻将机2台、木床6张、圆桌8张（含凳子80把）、小**4张、吧台1个、鱼缸1个。

本院认为

归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为1、双方的转让合同是否达到解除条件？2、对于合同解除双方是否存在过错，如何承担过错责任？

本院认为：原告李*甲与被告余*于2015年9月22日签订的《协议书》系双方自愿签订，协议转让内容为房屋的使用权和门面装修费用、营业设备及被告余*支付的未到期租金，合同内容真实、合法，应确认为有效合同。但合同对于剩余50000元的支付是附条件的，所附条件为“剩余50000元，见到房东同意，转让费全部付清。如房东不同意转让时，由余*全部退回李*甲所交的转让费。”合同签订后，原告已按约定将转让费130800元支付给被告余*，被告余*也将转让的房屋及其营业设备移交给原告使用。根据原告与被告余*的协议约定，本案转让协议属于附解除条件的合同，即双方转让的房屋房东（房屋所有权人）是否同意转让是双方的转让协议继续履行或者解除的条件。由于本案的房东杨某某不同意被告余*向原告李*甲转让房屋，原告与被告余*签订的转让协议达到解除条件，该转让协议应予以解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于导致本案合同解除，双方均有过错责任，但被告余*在明知本案争议房屋与出租人之间有不能转租、转让的合同约定时，仍然将房屋转让，应承担主要过错责任。根据本案实际，合同解除后，原告应当将转让的房屋及餐厅的厨具、桌椅设备等返还被告余*，被告余*应将已收取转让费130800元返还原告，由于至2015年12月15日被告余*通知原告关门停业原告已经实际使用房屋三个月，使用房屋期间的租金17500元（参照被告余*与房东杨某某租赁合同约定租金70000元／年÷12个月×3）应由原告承担，扣减原告应承担的租金后，被告余*应再返还原告转让费113300元。综上所诉，原告要求判决解除原被告之间的房屋转让合同、判决被告余*返还原告支付的租赁费113300元的两项诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告赔偿损失费34400元的主张无合法有效的证据证实，本院不予支持。由于原告与被告余*签订的转让协议解除，剩余转让费50000元没有必要继续履行，本院对被告余*的反诉请求不予支持。担保人李*乙在原告与被告余*签订的协议书中为谁承担担保责任约定不明确，不应承担担保责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告李*甲与被告余*于2015年9月22日签订的《协议书》。

二、由被告余*于本判决书发生法律效力之日起10日内赔偿给原告李*甲转让费113300元，并由原告李*甲同时将转让的房屋及物品大保鲜柜2个、小保鲜柜1个、消毒柜1个、冰柜1个、柴油灶1个、抽油烟机1个、液化灶（含钢瓶）1套、不锈钢碗柜1个、不锈钢菜架大小各1个、调料柜1个、秤1台、电蒸饭机1台、烧烤架1个、洗手池1个、电烧水器1个、电麻将机2台、木床6张、圆桌8张（含凳子80把）、小**4张、吧台1个、鱼缸1个返还被告余*。

三、驳回原告李*甲的其他诉讼请求。

四、驳回被告余*的反诉请求。

案件受理费2916元，减半收取1458元，由原告李*甲承担458元，由被告余*承担1000元。反诉案件受理费1050元，减半收取525元，由被告余*承担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白**人民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为二年。

裁判日期

二〇一六年三月七日