昆明市五**小屯居民小组与昆明**限公司、一审第三人昆明杜**任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人昆明市**区居委会小屯居民小组因与被上诉**有限公司、一审第三人昆明杜**任公司租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月26日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审法院经审理确认的本案事实是：1998年3月1日，原、被告签订《场地租赁合同》，约定原告将本案诉争场地昆明市海屯公路以北的一块水泽地，地名为“黑泥田”约28亩出租给被告，合同期限为五十年即1998年6月1日至2048年6月30日；租金以每年每亩6000元计，租金以五年为阶段递增即以五年为一个档次，五年期满每亩递增10%；租金第一次按当年的实际租用月数于1998年12月25日前支付，以后每年租金都在当年十二月内付清，如出现逾期交付租金，每年按租金的5%收取滞纳金，逾期半年按被告自动终止合同，原告收回场地；在合同期限内，如遇国家征用，土地征用费归原告所有，房屋、建筑物及设备搬迁补偿费归被告所有；搬迁后的剩余部分继续按合同条款折算执行，全部搬迁时，本合同即终止；一方违约，应按合同总金额的5%支付违约金给对方，支付违约金还不能补偿对方实际损失时，按实际损失赔偿对方。1999年12月30日云南**理局云土复（1999）建字第601号批复明确同意补办手续，征用本案诉争土地为国有土地，作为西南小商品批发市场建设用地。2000年4月7日被告与第三人签订《场地租赁合同》，约定被告将本案诉争场地中的10亩出租给第三人，租期自2000年5月1日起至2030年4月30日止。2000年5月28日昆明**理局作出关于本案诉争场地的地准字（2000）第（225）号建设用地批准通知书。2003年12月25日原、被告签订《补充协议》，约定云南**理局云土复（1999）建字第601号文件批准征用28亩土地，由于规划原因及原告无力征用，双方同意变更为被告征用，原告协助被告补办完善有关征地手续，双方另签征地协议；如果发生政府征用土地得到的赔偿和补偿，被告向原告每亩土地支付赔偿和补偿160000元，但如果政府支付的赔偿和初偿每亩不足160000元时，被告按政府的实际赔偿数额和补偿金额支付给原告，如果政府支付的赔偿和初偿金额每亩超过160000元时，超过部分双方各占50%，2007年8月15日原、被告签订的《情况说明》约定由于西**改扩建征用部分土地，土地补偿由拆迁办直接付给原告，双方按租赁合同分配比例再由原告拨给被告土地补偿款。2013年1月16日第三人代被告支付原告租金200000元。庭审中原、被告双方确认原告于1998年年底交付场地23亩，1999年1月1日起开始计租；2007年3月因拆迁，土地面积减为12.176亩；2009年7月因拆迁，土地面积减为5.246亩；1999年1月1日至2014年12月31日被告应付原告租金1577106.30元，被告已付租金1143600元。原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《场地租赁合同》，由原告收回场地及房屋。二、判令被告支付租金433013.60元、2015年1月1日起至交还场地之日止的租金（按年租金41186.40元计）、违约金50000元。

一审法院认为

一审法院认为：本案系租赁合同引起的诉讼纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。且原告于1998年底实际交付23亩场地并于1999年1月1日起计租，应视为原、被告双方就亩数、租期于1999年1月1日起开始协商变更一致。故原、被告签订的《场地租赁合同》中除租期超过二十年的约定无效外，其余约定系双方真实意思表示，不违反我国相关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。被告未提交确实、有效的证据证明原、被告协商一致以拆迁补偿款冲抵租金，且原告有异议，故对被告的该抗辩不予采纳。作为履行义务方，被告也未提交证据证明其支付租金的时间、金额，故对被告的诉讼时效抗辩亦不予采纳。故扣除第三人代被告支付的租金200000元，被告应支付原告2014年12月31日前的租金233506.30元。合同履行中原、被告因拆迁补偿款有争议而致租金的计算有异，且2013年1月16日第三人代被告支付原告租金200000元的事实表明原告应当知道被告转租场地给第三人的事实。故对原告诉请解除合同、收回场地及房屋并支付违约金不予支持。合同约定每年租金都在当年十二月内付清，故2015年租金的支付期限尚未届满，故对此不予处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第七十七条第一款、第二百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、由被告昆**限公司于本判决生效后十日内支付原告昆明市五**小屯居民小组2014年12月31日前的租金人民币233506.30元。二、驳回原告昆明市五**小屯居民小组的其它诉讼请求”。

上诉人诉称

一审判决宣判后，昆明市五**小屯居民小组不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持其一审的全部诉讼请求。其上诉的主要事实及理由为：一审判决认定事实不清，一审认定被上诉人违约欠付租金的事实，却不承担违约责任和后果，不符合双方签订的合同。自2009年7月，因征用土地的面积减少，租金也减少，至2013年1月后仍欠租金的事实是严重违约，根据合同约定，乙方有违约行为，甲方应收回场地终止合同。虽第三人代付20万元租金是事实，但并不能证明上诉人就认可被上诉人拖欠租金的违约行为，有违约事实发生，就应承担违约责任。综上，请求二审法院查清事实予以改判。

被上诉人辩称

被上诉**有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。

一审第三人昆明杜**任公司陈述：我方支持被上诉人的答辩意见，不同意解除合同，被上诉人转租场地给我方是上诉人认可的，并且我方已代被上诉人支付了200000元租金给上诉人，如还欠上诉人租金和费用我方愿意代为支付。

本院查明

二审中，各方当事人对一审确认的事实均无异议，本院依法予以确认。

本院认为

归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：被上诉人是否尚欠上诉人主张的场地租赁费，是否应支付违约金？双方签订的《场地租赁合同》是否应当解除？

本院认为：首先，上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，除租赁期限的约定超出法律规定的范围外均不违反法律法规的禁止性规定，对双方均具有法律约束力。现被上诉人未按约定足额交纳租金已构成违约行为，其辩称双方协商一致以拆迁补偿款冲抵租金的事实没有证据证实，依法不能成立，一审对此认定正确，本院依法予以确认。其次，因双方对上诉人计算至2014年12月31日止双方租期内尚欠租金为人民币433506.30元及一审第三人昆明杜**任公司已支付给上诉人租金200000元均无异议，故被上诉人尚欠上诉人租金233506.30元应予支付。上诉人与被上诉人在合同中约定逾期交付租金每天按5%收取滞纳金，逾期半年终止合同，被上诉人于2010年之后未再交纳过租金，按合同约定上诉人可以要求解除合同并由被上诉人支付相应的违约金。但在本案的审理过程中，第三人昆明杜**任公司作为次承租人明确表示不同意解除合同，为保证继续经营其愿意代被上诉人支付拖欠的租金和其他费用，根据《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权时，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”，本案中，因上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》中并无限制转租的约定，且上诉人在向被上诉人发出催交租金的通知后，昆明杜**任公司作为次承租人已代被上诉人向上诉人支付了200000元的租金，上诉人亦未提出异议，故被上诉人与一审第三人之间签订的转租协议真实有效。现一审第三人作为次承租人愿意代承租人支付欠付的租金和其他费用，故上诉人要求解除与被上诉人之间签订的《场地租赁合同》与上述司法解释的规定不符，本院不予支持。一审第三人昆明杜**任公司应向上诉人代付被上诉人尚欠至2014年12月31日的租金233506.30元。再次，根据上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》约定，被上诉人有逾期支付租金的违约行为，应按合同总金额的5%支付违约金，现上诉人仅酌情主张被上诉人支付50000元的违约金未超过合同约定的违约金计算标准且不违反法律的相关规定，本院应予支持。故一审第三人应代被上诉人向上诉人支付违约金50000元。上述租金和违约金一审第三人向上诉人支付后超出其应付的租金数额，可以折抵租金或向被上诉人追偿。因双方之间的场地租赁合同并未解除，故上诉人要求支付2015年之后按租金计算的场地占用费的请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。据此，本院依照《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第106号民事判决；

二、由昆明杜**任公司于本判决生效之日起十日内代昆明**限公司支付昆明市五华区大塘社区居委员小屯居民小组2014年12月31日前的租金人民币233506.30元及违约金人民币50000元；以上代付的款项超出昆明杜**任公司应付的租金数额，可以折抵租金或者向昆明**限公司追偿。

三、驳回昆明市**区居委会小屯居民小组的其他诉讼请求。

一、二审案件受理费人民币12817.5元，由昆明**限公司承担。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

裁判日期

二〇一五年七月二十七日