洪**诉通海**办事处万家社区四组土地承包经营出租合同纠纷案一审民事裁定书

审理经过

原告洪**与被告通**办事处万家社区四组（以下简称万家四组）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2015年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月16日公开开庭进行了审理。原告洪**及其委托代理人丁*到庭参加诉讼，被**家四组及其委托代理人汪洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告汪**诉称，被告于2014年5月1日向原告承租土地0.5亩，双方口头约定：租赁期限为四年零七个月，自2014年5月1日起至2018年12月31日止，第一年租金为每亩12000元，以后每年递增1000元，第一年租金于双方签订协议时一次性支付，以后每年租期到期即支付下一年租金，租金支付期限不得超过一个月；任何一方违约，应向对方支付违约金50万元，造成对方损失的除支付违约金外，还应当赔偿对言所有损失等内容。协议达成之日，被告按约定支付原告第一年租金6000元，原告将土地交给被告使用。2015年4月30日满一年后，被告未按约定支付第二年租金。原告已构成违约，请求判决被告支付原告2015年5月1日至2016年4月30日一年的租金6500元，支付违约金6500元。

被告辩称

被**家四组辩称，本案涉及的土地性质是农业用地，但现状是被用于非农用途，没有办理过审批手续，应当由相关行政部门处理而不应由法院受案。假若本案属于人民法院主管的，则租田协议显失公平，协议应当撤销并由被告返还被告费用。

本院认为

根据诉辩双方主张，本院归本案争议焦点为：本案是否属于人民法院民事受案范围；如属于人民法院民事受案范围，则协议是否有效或者是可撤销。

原告为证明其主张举证如下：

一、身份证复印件一份，以证明原告身份主体适格；

二、土地承包经营权证书一份，以证明原告是本案争议0.5亩土地的承包经营权人；

三、田地租用协议一份，以证明像该协议所约定的内容一样，原告与被告之间存在在租赁关系。

经质证，被告认为：对三组证据材料的合法性、真实性及关联性无异议，但对第三组证据的证明目的有异议，因为被告已经按协议向有关部门申请办理审批手续，但有关部门未予以办理。

被告为证明其主张举证如下：

一、身份证一份，以证明被告诉讼代表人主体适格；

二、租田协议一份，以证明原被告的租赁关系于2008年就成立；

三、2013年3月1日工资补贴花名册复印件及一号田租金兑付表复印件各一份，以证明2014年每亩的租金是7000元，租金的确定是随行就市，现在不能翻倍。

经质证，原告认为：对证据一、二无异议，对证据三有异议，因为原告实际领到的租金是6500，不是补贴名册上的3500元。对于原告关于分两次领取6500元的陈述，被告承认是事实。

根据双方的举证及质证，本院对双方证据分析认证如下：原被告双方的证据材料，均在本院指定的期限内提交，证据形式符合法律的规定，内容真实且与本案存在关联，本院确认双方证据材料的合法性、真实性及关联性，对其内容予以采信。

根据本案证据的分析与认证，本院认定如下事实：2008年2月，被**家四组与原告洪**签订《租田协议》，协议约定：1、经本组班子、村民代表研究决定，组上租用被告1号田作为组上发展经济用地，经双方协商同意决定组上每年每亩付给原告租金3000元，租期6年即2008年5月1日至2014年4月30日止，其中，2008年5月1日至2011年4月30日期间每年租金3000元，2012年5月1日至2014年4月30日期间，每年租金3600元，2014年4月30日以后随行就市，但保底价秒得你于3600元，原告洪**面积为0.5亩；2、将来如果有卖到哪家田哪家收土地款的政策，原告有享受同样条件的权利，被告保证原告跟其他村民一视同仁，由被告付给原告土地款；3、被告先付租金后才可以施工建盖，并且每年要按时兑付被告土地租金，不得拖延不付，否则被告有权终止合同；4、本协议不以今后的组领导改变更改，本协议至组上调田时终止；5、被告保证所租原告的土地不能卖给任何单位和企业，只能组上租用。协议签订后，原告于2008年5月将土地交给被告管理使用。2008年5月，被告在未经土地行政部门审查批准的情况下将本案0.5亩土地同本集体经济组其他8户农户的土地进行填埋，并将填埋的土地整体出租给他人建盖起房屋经营修理厂。此后，被告按上述协议支付原告每年租金。上述协议期限届满后，原告与被告于2014年5月1日签订《田地租用协议》，协议约定：面积为0.5亩；租期为四年零七个月，自2014年5月1日起至2018年12月31日止，租期届满，双方另行协商租用事宜，到期只能参照上下两组租地租金来协商，协商不成，原告有权收回自己的土地；租金支付方式为第一年租金为每亩12000元，以后每年递增1000元，第一年租金于双方签订协议时一次性支付，以后每年租期到期即支付下一年租金，租金支付期限不得超过一个月，以此类推；被告在租用该土地过程中，如遇国家征用，改变土地用途，原告享有土地的收益及补偿款等，被告应将土地补偿款等支付给原告，本协议签订后不得因组领导更改而任意更改，任何一方不得反悔，被告不得擅自处置所租用的土地，应遵守相关法律法规，妥善管理使用，本协议涉及到土地的相关备案、批准手续，由被告负责办理，原告不承担任何责任；任何一方违约，应向对方支付违约金50万元，造成对方损失的除支付违约金外，还应当赔偿对言所有损失等内容。协议签订后，被告实际支付原告租6500元。此后，被告未按约定支付原告租金。原告经催要无果便起诉至本院。

本院认为，原、被告的租赁关系最初成立时间应是2008年2月，根据2008年2月所签订的租田协议第三条，双方签订协议的目的是即将土地用于施工建设。《中华人民共和国土地法》第十二条规定：“依法改变土地权属及土地用途的，应当办理土地变更登记手续。”第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”本案土地的实际利用至今未经相关部门批准即发生填埋、出租给他人建盖厂房，合同从签订时至履行结束均处于非法状态。2008年合同期限届满后，双方又继续对同一承包土地签订合同并履行之。由于上述土地利用的非法性仍在继续，须相关部门处理后，才能在民事上进行客观、合理的评判。据此，本案现阶段不宜由人民法院院进行民事评判，本案不符合民事受案范围，应当予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条（四）项、第一百五十四条（三）项之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回原告洪**的起诉。

已预交案件受理费60元，退还原告洪**。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪**民法院。

裁判日期

二〇一六年一月六日