刘开会与肖**等买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘开会与被上诉人肖**、一审被告卓*由买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理确认的本案事实是：昆明市世纪城玉春苑5幢2单元8C的房屋（面积142.94平方米）系被告卓*由于2006年1月14日按揭购买。2006年12月12日卓*由和刘开会登记结婚。婚后归还了银行贷款取得房产证。2010年9月6日，被告刘开会作为借款人、被告卓*由作为担保人用该套房屋向中国**分行借款60万元，该房办理了抵押登记。2014年9月12日，原告肖**与被告卓*由在昆明尊**有限公司签订《买卖合同》，合同约定：1、卓*由将位于出售给肖**，价格为101万元；2、双方于2014年9月30日之前过户，卓*由于2014年9月30日之前自筹资金还贷赎证；3、肖**先行支付购房款76万元，其中定金5万元，尾款由肖**办理银行按揭后由银行直接支付给卓*由。合同签订后，肖**于当日向卓*由支付了定金5万元。2014年9月15日，肖**向卓*由支付购房款71万元，卓*由于当日向肖**出具收据。2014年9月29日，原告肖**要求被告卓*由按照合同约定履行过户手续，但被告卓*由**银行拖延为由将过户延期至2014年10月17日，并于当日向原告肖**写下承诺书，承诺：“若在2014年10月17日前拿不出房产证，本人自愿返还首付款76万元，并承担合同违约金”。2014年10月17日，被告卓*由又以筹款困难为由将过户延期至2014年10月23日，于当日再次向原告写下承诺书，承诺自愿承担不能及时过户的全部法律责任。但被告卓*由至今未履行过户手续，故原告诉至法院。审理中，被告卓*由认可卖房的事实，原告肖**向其支付的购房款本来要用于还贷赎证，但因钱交给朋友出了意外，不能归还银行贷款，导致从银行拿不出房产证故无法办理过户手续。另查明，被告刘开会、被告卓*由用其位于昆明市世纪城玉春苑5幢2单元8C的房屋为其进行担保办理抵押借款一事，由于二被告拖延还款，中国银行**市西山支行已将二被告诉至西山区人民法院。法院受理后对案件当事人进行调解，并于2015年1月19日制作了调解书，确定由被告卓*由、刘开会于2015年2月18日前归还银行截止2015年1月19日止本息632773.34元以及上浮50％的罚息，同时支付律师费25000元。审理中，原告肖**向本院申请保全被告卓*由名下位于昆明市官渡区世纪城玉春苑5幢2单元8C号房屋（房产证号：200633559），法院于2015年2月12日作出（2015）官民保字第64号保全裁定书。原告诉至法院，请求：一、依法解除原告与被告卓*由签订的《房屋买卖合同》；二、依法判决两被告向原告连带双倍返还定金100000元；三、依法判决两被告向原告连带返还购房款710000元并连带支付从起诉之日起至归还之日止的同期银行利息；四、依法判决本案诉讼费由两被告连带承担。

一审法院认为

一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，原被告签订的《房屋买卖合同》未违反法律规定，属有效合同。该合同自成立时生效，当事双方均应按照约定履行各自义务。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依据审理查明的事实，原、被告在签订了房屋买卖合同时即约定被告（甲方）“保证对该物业的详情告知属实，确保产权清晰，所有权明确、无权益纠纷等问题”。本案原被告在中介公司居间介绍、签订《买卖合同》，对于买卖指向标的物的状况清楚、双方的合同合法有效，均应当按照合同履行。然而，被告收到原告支付的定金及预付款后并未到抵押借款银行归还贷款本息、赎回房产证，与原告办理双方约定的过户手续。虽然一再向原告出具《承诺书》，但最终没有办理。原告因为不能办理房屋所有权变更登记导致合同目的不能实现，诉至法院，要求解除合同，由被告退还购房款710000元的主张，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……故原告的该项主张应当得到法院的支持。被告刘开会与被告卓*由系夫妻，本案中双方买卖的房产在两被告夫妻关系存系期间还清贷款、取得房产证；且在婚姻关系存系期间用该房抵押为被告刘开会向银行借款，故该房产应视为二被告的夫妻共同财产，处置夫妻共同财产导致的法律责任，应由被告夫妻共同承担。双方合同中约定了定金并且原告实际向被告支付了定金，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，被告违约导致合同不能履行，应当承担双倍返还定金的责任。被告收取原告710000元付款，占用原告资金未能履行合同，应当承担占用原告资金的利息，故原告主张的二被告连带支付购房款710000元，从起诉之日起至归还之日止的同期银行利息的请求予以支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）款、第九十七条及《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决：“一、解除原告肖**与被告卓*由签订的《房屋买卖合同》；二、被告卓*由、刘开会于本判决生效后一个月退还原告肖**购房款710000元；并按中**银行同期贷款利率计算支付原告肖**从起诉之日起至实际归还之日止的利息；三、被告卓*由、刘开会于本判决生效后一个月内返还原告肖**双倍定金100000元”。

上诉人诉称

一审判决宣判后，刘开会不服提出上诉，请求：撤销一审判决，驳回被上诉人对其的全部诉讼请求。其上诉的主要事实与理由为：1、本案案情复杂，不应适用简易程序审理；2、卓*由在夫妻分居期间自行处分自己的房屋，是其个人行为，没有产生夫妻共同债务的前提条件，其应自行承担责任；3、卓*由收取的购房款及定金并未用于夫妻共同生活，本案款项的返还应由其个人承担。综上，请求二审法院查清事实依法改判。

被上诉人辩称

被上诉人肖**答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。

一审被告卓*由未到庭发表答辩意见。

本院查明

二审中，双方对一审确认的法律事实均无异议，本院依法予以确认。

本院认为

归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人刘开会是否应对本案的款项承担连带还款责任？

本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，本案中，卓*由与肖**签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，对合同双方均具有法律约束力。因卖方卓*由至今不能办理房屋的过户手续，买方肖**要求解除合同并返还已支付的定金及购房款的主张有事实及法律依据，一审判决对此认定正确且论述理由充分详尽，本院在此不再赘述。至于肖**要求刘**对以上款项承担连带还款责任的主张，因肖**在与卓*由签订房屋买卖合同时已明知卓*由系该房屋的所有权人，根据合同相对性的原则，刘**并非签订房屋买卖合同的一方当事人，故肖**要求刘**承担连带还款责任的主张没有事实及法律依据，依法不能成立，一审判决对此认定有误，本院依法予以纠正。故上诉人刘**主张不应承担本案连带还款责任有事实及法律依据，本院依法予以支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当的部分，本院予以纠正，其余部分予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第20号民事判决第一项，即：“一、解除原告肖**与被告卓*由签订的《房屋买卖合同》；

二、撤销昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第20号民事判决第二项、第三项，即：“二、被告卓*由、刘开会于本判决生效后一个月退还原告肖**购房款710000元；并按中**银行同期贷款利率计算支付原告肖**从起诉之日起至实际归还之日止的利息；三、被告卓*由、刘开会于本判决生效后一个月内返还原告肖**双倍定金100000元”。

三、卓*由于本判决生效之日起三十日内退还肖**购房款人民币710000元；并按中**银行同期贷款利率计算支付该款自2014年12月15日起至还清款项之日止的利息；

四、卓*由于本判决生效之日起三十日内返还肖**双倍定金人民币100000元。

五、驳回肖**的其他诉讼请求。

一、二审案件受理费共计人民币17855元，保全费人民币2770元，以上共计人民币20625元由卓*由承担。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

裁判日期

二〇一五年七月三日