滕**与胡**房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告滕**诉被告胡**房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年3月24日公开开庭进行了审理。原告滕**及委托代理人高世本、周**，被告胡**及委托代理人牛犇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原、被告双方签订了《承包经营合同书》，原告将曲靖市交通路东恒商贸城商铺租给被告使用，租赁期3年，即自2011年11月29日起至2014年11月28日止。租金交付方式第二年起每年要提前一个月交纳，如不按期交纳房租，每天交迟纳金1000元。由于被告收到2013年11月14日云南煤田地质勘探队发的违法通知，为了图利配合1**队违法违纪，拒不履行合同。特请求人民法院：1、判令被告支付上年欠款20000元及付清2013年11月29日至2014年11月28日的房租28000元；2、判令被告支付违约滞纳金10000元，并没收合同保证金4000元；3、判令被告承担本案诉讼费及律师费。庭审中，原告增加诉请：届时若被告拒不支付房屋租金和滞纳金，则依法判令解除原、被告之间的承包经营合同，并由被告返还商铺。

被告书面答辩，第一、原告主体资格不适格。原告提供的《承包经营合同》甲方（发包方）为交通路东恒商贸城，乙方（承包方）为答辩人，合同的最后一页，甲方为曲**商贸城，代表人为滕**；乙方为答辩人。故签订合同的主体双方是曲**商贸城与答辩人。但滕**不是曲**商贸城的法定代表人，故不能作为本案原告，主体不适格；第二、本案诉争的商铺所有权、使用权属于云南省一四三煤田地质勘探队。该房屋（商铺）原为霞光商城现为东恒商贸城，云南省一四三煤田地质勘探队（以下简称一四三队）与曲靖**限公司（以下简称东**司）于2004年4月21日签订过《霞光商城经营承包合同》，一四三队不承认东**司就霞光商城（现为东恒商贸城）与其他任何主体发生的合同关系。东**司未经一四三队同意，擅自将《霞光商城经营承包合同》项下的权利义务转让给滕**，东**司的行为已违反合同约定。本案所诉请的租金最后应由一四三队收取。为配合曲靖市人民政府、麒麟区人民政府对曲靖中心城区实施旧城改造，一四三队已两年（即2013年、2014年）未收取东**司及原告滕**的租金。一四三队于2013年8月14日、11月14日书面通知经营者即答辩人暂缓交纳房屋租金，如有商户即答辩人向一四三队以外的任何一方交纳2013年的租金，请自行向收缴人协商退还租金。因此，答辩人有权暂缓不交纳商铺租金；第三、本案原告滕**不是东**司的负责人和法定代表人，在未得到东**司的授权便与答辩人签订承包合同，且滕**在曲靖市麒麟区人民政府、一四三队、东**司通知答辩人该商城要拆除的情况下，还一直声称合同至2019年，并承诺答辩人该商铺不会拆，让大家装修，扩大经营，答辩人因此造成经济损失。现答辩人有依法请求原告赔偿2012年至2014年房租、合同保证金、违约金及经济损失的权利；第四、一四三队系东恒商贸城商铺的唯一合法产权单位，一四三队配合曲靖市人民政府、麒麟区人民政府对曲靖中心城区实施旧城改造向答辩人下发通知，是合法、合理、正当行为；该通知没有任何违法违纪的内容。通知内容表明商城已返还一四三队，且一四三队是唯一拥有商场出租权的合法单位。答辩人配合一四三队暂缓向除一四三队以外的任何单位和个人交纳商铺租金，具有合理正当的理由；第五、2014年3月5日曲靖市麒麟区城市管理综合行政执法局已向一四三队下发临时建筑、违法建筑拆除通知书（区城管拆字（2014）400204号），要求一四三队自接到通知之日起十五日内将原告诉称的曲靖**商贸城自行拆除，逾期将依法组织相关部门予以强制拆除，一切法律责任和经济损失由一四三队自行承担。答辩人承租的商铺将被政府依法拆除，商铺都将不存在，答辩人拿什么经营，答辩人又为什么要交房租，答辩人依据合同相对性的法理根本没有违约的行为，原告主张的违约金与迟纳金依法不应得到支持，原告也没有没收答辩人合同保证金的法定依据；第六、本案诉争的商铺系因政府原因（根据麒麟区城市管理综合行政执法局下发的临时建筑、违法建（构）筑拆除通知书）所致，属不可抗力导致合同不能履行，合同依法应当解除。

原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：

1、原告身份证复印件一份，用以证明原告主体资格。2、《承包经营合同书》一份，用以证明原、被告订立名为承包实为租赁的书面合同，并对租赁物、租期、租金、违约责任等事项进行明确约定。3、2004年4月21日，一**队与东**司签订的《霞光商城经营承包合同》、2007年8月1日，东**司与滕**签订的《承包经营合同》、2007年8月15日，东**司与滕**签订的《委托代签合同》及2007年8月16日，一**队与东**司签订的《补充协议》各一份，用以证明东**司通过协议方式从一**队处合法取得位于曲靖市交通路的东恒商贸城的承包经营权，承包期限自2004年10月1日起至2019年9月30日止。原告通过协议方式从东**司合法取得东恒商贸城的承包经营权，承包期限自2007年12月1日起至2019年9月30日止。4、电汇凭证、云南省地方税务局通用机打发票，用以证明原告按照《承包经营合同》的约定通过银行转账的方式向东恒商贸城物业所有人一**队履行合同义务，支付2011年10月1日至2012年9月30日的承包经营费，一**队向原告出具了收款发票。5、结算业务委托书，用以证明原告按照《承包经营合同》的约定通过银行转账的方式向东恒商贸城物业所有人一**队履行合同义务，支付2012年10月1日起至2013年9月30日止的承包经营费，一**队因欲解除合同，所以一直拒收该款。6、公证书，用以证明2014年1月3日下午原告以转账方式向一**队支付2012年9月30日至2014年9月30日的承包费（土地租金）154万元，曲靖**公证处对原告交纳租金的行为进行了证据保全。7、（2012）麒民初字893号民事判决书、（2013）曲中民终字516号民事判决书，用以证明2012年东**司起诉原告要求确认其与原告之间的租赁合同关系已终止，要求原告返还其承包经营的商铺，曲靖**民法院终审判决驳回东**公司的诉请。该判决证明原告对东恒商贸城仍然享有合法的承包经营权。8、说明、个人结算业务申请书，用以证明一**队与东**司恶意串通欲损害原告的承包经营权，因目的未达到，一**队将付给东**司的解约金追回。9、（曲政发（2013）105号文件（，用以证明交通路东恒商贸城不在政府拆迁范围。

经质证，被告对上述证据1无异议；对证据2真实性无异议，合法性不予认可，合同条款只规定了被告的义务，与法律不符，不发生法律效力，且是东恒商贸城与被告签的，原告主体资格不适格；证据3、4、5、6、8与本案无关；证据7只能说明东**司与原告的民事法律关系，与本案被告无关；证据9不能证明诉请的商铺是否需要拆除。

本院认为

本院认为，经质证，原告提交的上述证据1被告无异议，本院予以采信；证据2系原、被告自愿签订，合法有效，能客观证明本案原、被告之间的权利义务关系，本院予以采信。证据3、4、5、6、8、9与本案无关，本院不予采信；证据7来源合法，能证明原告滕**对东恒商贸城享有合法承包经营权，本院予以采信。

被告针对其答辩意见，向本院提交如下证据：

1、居民身份证，用以证明被告主体资格及基本情况；2、一**队和东**司联合下发的《关于东恒商贸城拆迁工作的通知》（云煤地联发（2012（1号），用以证明一**队与东**司通知被告承租的商铺定于2013年3月15日拆除；3、东**司通知两份，用以证明东**司与原告的承包租赁合同已到期，原告物权继续出租商铺，商铺必须被拆除，土地应交换一**队；4、一**队通知两份，用以证明2013年8月14日、11月14日书面通知被告，东恒商贸城已返还一**队，该队是唯一拥有商铺出租权的单位，并通知被告暂缓缴纳房租，因此被告有权暂不交租金；5、一**队发出的《关于东恒商贸城暂缓缴纳承包费的函》及曲靖市麒麟区城市管理综合行政执法局决定书、通知书各一份，用以证明被告承租的商铺将被政府依法拆除，商铺将不复存在的客观事实。

经质证，原告对上述证据1无异议，证据2、3、4的真实性无异议，但合法性、关联性不予认可，证据5中的《关于东恒商贸城暂缓缴纳承包费的函》的真实性无法确认，且该份函只是一四三队对自己权利的处分，与本案无关联性，对区城市管理综合行政执法局的通知书、决定书真实性不予认可，来源不清，同时规划的执法机构是规划局，而非综合执法局，综合执法局的该决定没有其系适格执法主体的法律依据，且该通知针对的是一四三队，与本案无法律上的关联性。

本院认为，经质证，被告所举证据1原告无异议，本院予以采信；证据2、3、4、5与本案无关联性，本院不予采信。

本院依职权就涉案商铺现状进行调查核实，涉案商铺于2014年6月10日被拆除，原、被告双方对该事实无异议，本院予以确认。

根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：

原、被告于2012年5月21日签订《承包经营合同书》，合同约定：甲方（滕**）将位于曲靖市交通路东恒服装百货商城内97、98号铺面承包给乙方（胡忠宝）使用。承包期限为叁年，自2011年11月29日起至2014年11月28日止。第一年承包费26000元，第二年承包费28000元，第三年承包费28000元，在签订合同时，乙方一次性付清一年承包费，第二年起每年承包费要提前一个月交纳，如不按时交纳房租，每天交滞纳金1000元，超过一个月，甲方按违约处理，同时乙方交纳保证金10000元，合同期限届满后，乙方按时交回房屋，无违约情形，甲方退还保证金。合同签订后，原告按约将铺面交付被告使用，2013年4月17日原、被告又签订了一份补充合同，承包期限不变，对第一年承包费变更为24000元，第二年承包费为26000元，第三年承包费为26000元，商铺于2014年6月10日被拆除。被告实际交纳保证金4000元。后因租金交付发生争议，原告诉至本院并提出前述主张。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告自愿签订《承包经营合同》，实为房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自的义务。合同签订后，原告将曲靖市交通路东恒商贸城97、98号铺面交付被告使用，被告应支付租金。本案被告实际使用租赁物至2014年6月10日，故原告主张要求被告支付2013年11月29日至2014年11月28日的租金，本院支持至2014年6月10日，具体金额为13852元。主张上年欠租金20000元，被告未能举证证明上年租金已付清，故该主张本院予以支持。原告要求被告支付违约滞纳金的诉请，因本案涉及租赁物拆迁，导致租金未按时交纳，本院不予支持。主张合同保证金不予退还的诉请，因合同保证金是保证合同的履行，本案合同已不能继续履行，保证金就应在房屋租金中予以扣除。原告要求被告承担律师费的诉请，因未举证证明，本院不予支持。被告抗辩本案原告不适格，无权收取本案租赁物的租金，因《承包经营合同书》中的曲靖东恒商贸城只是租赁物所在的位置，签订合同的实际当事人是本案原、被告双方，自合同签订后，被告亦一直向原告履行合同义务，且原告已按合同约定从东**司合法取得东恒商贸城的承包经营权，故被告的抗辩并不成立，本院不予支持。本案租赁物东恒商贸城97、98号铺面已于2014年6月10日非因双方当事人原因被拆除，在本案判决前合同期已届满，故原、被告签订的《承包经营合同书》已自行解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、由被告胡**于本判决生效后十五日内支付原告滕**上年租金20000元及2013年11月29日至2014年6月10日商铺租金人民币13852元，二项合计33852元，扣除保证金4000元，实际应支付29852元。

二、驳回原告的其它诉讼请求。

案件受理费1350元（原告已预交），由原告承担700元，被告承担650元（于本判决的履行期限内支付原告）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省**民法院。

双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。

裁判日期

二〇一五年三月六日