张*、胡道均与滕**房屋租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人张*、胡**与被上诉人滕**房屋租赁合同纠纷一案，麒**民法院作出（2014）麒民初字第1017号民事判决。张*、胡**不服，向本院提起上诉。本院于2015年9月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月13日公开开庭进行了审理，上诉人张*、胡**的委托代理人牛犇、被上诉人滕**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审确认的法律事实：2004年4月21日，云南省一四三煤田地质勘探队（甲方）与曲靖**限公司（乙方）签订《霞光商城经营承包合同》，约定将属于甲方所有的霞光商城承包给乙方作为商业性开发，甲方负责将原有房屋拆除，由乙方按照甲方向当地有关部门申请的建设方案投资新建霞光商城，新建的霞光商城房屋产权属于甲方，但乙方享有15年的经营使用权，合同承包期限自2004年10月1日至2019年9月30日，合同期间乙方享有自主经营使用权，2004年5月26日该商城取得临时建筑许可证曲**（2004）第131号。2007年8月1日，曲靖**限公司与被告滕**签订《承包经营合同》，约定将东恒商贸城（原霞光商贸城）承包给滕**，承包期限自2007年12月1日至2019年9月31日，合同期内被告滕**享有经营管理权，但不得擅自整体转让转租东恒商贸城的经营管理权。2013年5月13日，被告滕**与原告张*、胡道均签订《承包经营合同书》，将曲靖东恒商贸城30、31号及100-104铺面承包给原告使用，期限自2011年11月29日至2014年11月28日止，合同还对其他事项进行明确约定。被告按约将铺面交给原告使用至2014年6月10日。

一审法院认为

原审法院审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订《承包经营合同书》，约定双方权利义务，被告依约将租赁物交付原告使用。原告主张被告在签订合同时存在欺诈行为导致合同无效，无相关证据证实，本院不予支持；本案被告出租给原告的商铺于2004年5月26日取得临时建筑许可证，该商铺现是否已过使用期限、属违法建筑及应予以拆除均系行政管理关系，并不影响原、被告之间的租赁合同效力；原告要求被告赔偿2011年11月29日至2013年11月28日的租金208000元及同期银行利息29120元的主张，因依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务，被告已按合同约定将出租的房屋实际交付原告使用，原告支付租金只是履行合同的义务，故原告该项主张无法律依据，本院不予支持；原告要求被告退还保证金的诉请，因在（2014）麒民初字第547号滕**诉张*、胡*均案中，滕**已主张保证金，故本案不再处理；原告要求被告赔偿装修损失的诉请，因原、被告双方对装修费用的承担无约定，原告亦无证据证实其装修损失金额，原告该项主张本院不予支持。依照《最**法院关于民事诉讼的若干规定》第二条之规定判决：驳回原告张*、胡*均的诉讼请求。案件受理费10291元，由原告负担（已预交）。

上诉人诉称

宣判后，张*、胡道均不服，提出上诉，请求二审法院依法撤销原判，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，并承担全部诉讼费。主要上诉理由：1、一审法院认定事实不清，确认事实错误，导致适用法律错误。（1）本案上诉人与被上诉人腾建华签订的该份《承包经营合同》应属无效合同。曲靖**限公司违反《霞光商城经营承包合同》第十七条规定与滕**签订的《承包经营合同》应属无效合同。曲靖市临时建筑许可证证明原霞光商贸城即现东恒商贸城的商铺属于临时建筑物，该商铺的使用期限为：2004年5月26日起至2006年5月26日止，后延期至2011年4月17日。临时建筑、违法建筑拆除通知书、决定书证明曲靖**城管执法局要求云南省一四三煤田地质勘探队将东恒商贸城自行拆除。以上证据能够形成证据锁链，上诉人的诉请应当得到法律的支持。（2）被上诉人承租给上诉人的商铺系临时建筑，该商铺（临时建筑物）的最后使用期限到2011年4月17日。2014年3月5日曲靖市麒麟区城市管理综合行政执法局已向该商铺的产权单位云南省一四三煤田地质勘探队下发了临时建筑、违法建（构）筑拆除通知书。（3）上诉人与被上诉人的承包经营合同是由被上诉人提供的格式合同，该承包经营合同的甲方（发包方）是曲靖交通路东恒商贸城，乙方（承包方）即上诉人。承包经营合同的最后一页，甲方为曲靖东恒商贸城，代表人为滕**；乙方为上诉人。该承包经营合同能够证明签订合同的主体双方是曲靖东恒商贸城与上诉人。现曲靖交通路东恒商贸城根本不存在，其是被上诉人虚构的合同主体。本案被上诉人滕**不是曲靖**限公司的负责人和代表人。滕**是在根本没有得到曲靖**限公司授权的情况下和商铺经营者即上诉人签订承包经营合同，滕**的行为属于合同欺诈，应承担相应的法律责任。曲靖市麒麟区人民政府、云南省一四三煤田地质勘探队、曲靖**限公司通知商铺经营者即原告该商城要拆除的情况下，被上诉人滕**一直声称合同至2019年，并一直给商铺经营者即上诉人承诺，该商铺是不会拆的，让大家装修，扩大经营。被上诉人与上诉人签订合同时，被上诉人明知商铺系临时建筑物，并且该商铺（临时建筑物）的最后使用期限已过，被上诉人公然还与上诉人签订合同，被上诉人具有合同欺诈行为。因为被上诉人的合同欺诈行为，致使本案上诉人与第三人云南省一四三煤田地质勘探队的利益遭受重大损害。（4）本案被上诉人之所以会与原告签订《承包经营合同书》，完全是因为被上诉人与曲靖**限公司恶意串通，曲靖**限公司擅自将《霞光商城承包合同》项下的权利和义务转让给第三方即本案被上诉人滕**是恶意串通，没有与云南省一四三煤田地质勘探队协商并经云南省一四三煤田地质勘探队同意。对此，云南省一四三煤田地质勘探队起诉曲靖**限公司与滕**确认合同无效一案一审法院已经依法受理，后因商铺已拆除，云南省一四三煤田地质勘探队已撤诉。2、一审法院认定事实与适用法律严重错误。（1）上诉人与被上诉人所签订的承包经营合同违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定而无效。同时，本案上诉人与被上诉人所签订的承包经营合同因为被上诉人一方以欺诈的手段订立合同，损害了云南省一四三煤田地质勘探队的利益；而且本案上诉人与被上诉人所签订的承包经营合同是以合法形式掩盖非法目的的合同。被上诉人表面上是通过一个承包经营合同，达到收取租金的非法目的。被上诉人通过承包经营合同承租给上诉人的商铺，该商铺（临时建筑物）的使用期限已过，应属违法违规的临时建筑。该违法违规的临时建筑不能作为承包经营合同的标的物由被上诉人承租给上诉人使用。被上诉人也更不能用一个违法违规的临时建筑物承租给上诉人并且收取上诉人租金。（2）上诉人与被上诉人所签订的承包经营合同违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定而无效。上诉人因此诉请被上诉人赔偿上诉人租金及租金的同期银行贷款利息、退赔上诉人合同保证金、赔偿上诉人装修损失具有相关的法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被上诉人通过承包经营合同收取了上诉人的租金和保证金，依法应当由被上诉人予以返还上诉人。上诉人与被上诉人所签订的承包经营合同无效，完全是被上诉人的过错行为所导致，被上诉人应当赔偿上诉人租金及租金的同期银行贷款利息、退赔上诉人合同保证金、赔偿上诉人装修损失。一审法院依照《最**法院关于民事证据的若干规定》判决驳回上诉人的诉讼请求，属适用法律严重错误，二审法院依法应当改判。综上，上诉人请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或者改判支持上诉人的全部诉讼请求，并由被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人滕**答辩称，1、我与上诉人签订的合同是有效的。2、是1**队有意不延期导致的，不是我的原因。3、我和东**司签订有合同，约定到2019年，我有权与商户签定合同租赁房屋。4、我和东**司签定合同后，我直接缴纳租金给1**队，1**队也是认可我承包的。5、一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。

二审中，上诉人张*、胡道均为证实其主张，向本院提交下列证据材料：

第一组：《霞光商城经营承包合同》解除协议书复印件。证明云南省一四三煤田地质勘探队与曲靖**有限公司于2013年1月8日就《霞光商城经营承包合同》已经正式解除，且对解除后的补偿款支付、条件、后果进行了约定，证明2013年1月8日就解除了。

第二组：（2014）曲中民初字第313号民事判决书、（2015）云高民二终字第126号民事裁定书。证明曲靖**限公司就《霞光商城经营承包合同》解除协议已向法院起诉云南省一四三煤田地质勘探队，该案尚在审理过程中，该案的判决结果与上诉人与被上诉人滕**房屋租赁合同纠纷案具有密切的关联性。

第三组：（2014）曲中民初字第535号民事裁定书。证明滕**与云南省一四三煤田地质勘探队、曲靖**限公司就《霞光商城经营承包合同》纠纷一案，法院已开庭审理，该案尚在审理过程中，该案的判决结果与上诉人与被上诉人滕**房屋租赁合同纠纷案具有密切的关联性。

第四组：《承诺书》。证明上诉人与云南省一四三煤田地质勘探队签订承包书在2013年11月14日云南省一四三煤田地质勘探队下发的通知中，关于各商户自2013年8月不得向除云南省一四三煤田地质勘探队外的任何单位及个人缴纳租金的内容导致商户因为缴纳租金产生的法律责任及经济纠纷，完全由云南省一四三煤田地质勘探队承担。

本院查明

经质证，被上诉人滕**对上诉人提交的第一组证据的证据三性不予认可，对真实性不予认可，认为是复印件，不能证明上诉人的证明目的，被上诉人和东**司有租赁合同，并没有参与解除协议，1**队对东**司是否解除合同不必然导致滕**合法取得的承包经营权丧失；对第二组证据两份判决书的证据三性予以认可，但是不能证明上诉人的证明主张，两份判决是尚未生效的民事判决，不能证明上诉人主张的滕**取得的承包经营权是违法的，被上诉人一审也提交了一份生效判决，1**队要求解除滕**的承包经营权，该生效判决认定了承包经营关系合法成立，并驳回了东**司的诉讼请求，也就证明滕**是合法取得东恒商贸城的经营权；对《承诺书》的证据三性予以认可，但不能证明上诉人的主张，为了商业开发，谋取利益，不惜牺牲他人的合法利益，商贸城的商户是跟1**队串通，商户自动搬离，自动放弃了经营的权益，但缴租义务不能解除。

被上诉人滕**为证实其主张，向本院提交（2015）麒民初字第1220号、1223号民事判决书（已生效）各一份，证明滕**诉请上诉人支付租金的事实及理由均是合法正当的，并且得到人民法院生效判决的支持。

经质证，上诉人对被上诉人提交的生效判决书证据三性没有意见，但认为与本案没有关系，是滕**与其他人的案件。

本院认为

本院认为：上诉人提交的第一、二、三组证据，系滕**与云南省一四三煤田地质勘探队、曲靖**限公司之间的经营承包关系，与本案系不同的法律关系，本院不予采信；第四组证据系上诉人与案外人云南省一四三煤田地质勘探队之间达成的协议，不能作为拒付租金的理由，本院不予采信。被上诉人提交的两份生效判决，具有真实合法性，但不能作为判决的依据，本院仅作为参考。

二审审理查明的法律事实，与一审认定一致，本院予以确认。

本案的争议焦点：1、双方签订的《承包经营合同书》是否有效。2、上诉人的诉讼请求能否得到支持。

本院认为，本案双方当事人自愿签订的《承包经营合同书》系当事人真实意思表示，且双方已经实际履行，合法有效，双方应按约定履行权利义务。上诉人认为被告在签订合同时存在欺诈行为，合同无效的上诉理由不能成立。本案标的物商铺具有临时建筑许可证，是否已过使用期限、是否应予以拆除、何时拆除均系行政管理关系，并不影响双方之间的租赁合同效力。且原告已经实际使用到2014年6月10日。上诉人要求滕**赔偿2011年11月29日至2013年11月28日的租金及同期银行利息的主张不能成立。上诉人要求滕**退还保证金的诉请，已经另案处理。上诉人要求滕**赔偿装修损失的诉请，因双方对装修费用的承担无约定，上诉人也未提交证据证明其装修损失金额，该项主张本院无法支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，拟判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币10291元，由上诉人张*、胡道均负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十日