上诉人解绍春、纳翠云与被上诉人西双版**发有限公司商品房预售合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人解绍春、纳**因与被上诉人西双版**发有限公司（以下简称天**司）商品房预售合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2015）景民二初字第1190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月28日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月19日公开开庭进行审理，上诉人解绍春、纳**的共同委托代理人费**，被上诉人天**司的委托代理人陈**、周**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理确认的事实是：2011年11月16日，天**司取得景洪市住房和城乡建设局颁发的地字第532801201100186号建设用地规划许可证，天**司开发建设的商品房项目位于景洪市宣慰大道53号，用地性质为商业市场用地，项目名称为南岸铂爵。2012年12月27日，天**司取得景洪**源局颁发的国有土地使用权证，土地用途为批发零售用地。2013年11月12日，天**司取得景洪市住房和城乡建设局颁发的预许西字（2013—13）号商品房预售许可证，准予天**司预售其开发建设的南岸铂爵商品房。之后，天**司对外公开宣传其开发建设的南岸铂爵商住楼二楼为农贸市场，且划分了肉类区、水产区、水果区、蔬菜区、家禽区等区域，按划分的不同区域，铺面和摊位的价格也不尽相同。2013年11月23日，解**、纳**与天**司签订《商品房购销合同》及《补充协议》，主要约定：一、解**、纳**购买天**司开发建设的南岸铂爵商住楼二楼农贸市场16号商铺一间，建筑面积为13.31平米，每平米单价11712元，总房款155887元；二、解**、纳**于签订合同当天向天**司支付购房款155887元；三、2014年7月30日前，天**司将经建设单位组织验收合格，符合约定的商品房交付给解**、纳**；四、约定的建筑面积与产权登记建筑面积有误差时，按产权登记的建筑面积结算购房价款，每平米单价11712元，多退少补；五、该商品房经建设单位组织验收合格后，天**司在西双版纳报上刊登交房公告，通知解**、纳**办理接房手续。除此之外，解**、纳**与天**司双方还对其他购房事宜进行了约定。2014年7月11日，天**司开发建设的南岸铂爵商品房经相关单位组织验收合格。2014年7月18日，天**司按照合同约定在西双版纳报上刊登交房公告，通知业主集中交房日期为2014年7月26日至2014年7月30日。2014年8月2日，双方办理交接房手续，解**、纳**向天**司补交实测面积差额款2108元，维修基金、契税、代办房屋产权费共计6758元。解**、纳**接房经营后，认为天**司开发建设的农贸市场不具备开设条件，为此双方产生纠纷，解**、纳**诉至原审法院，请求原审法院：1、解除双方于2013年11月23日签订的《商品房购销合同》；2、天**司返还解**、纳**支付的购房款155887元以及占用期间的利息；3、天**司返还解**、纳**支付的面积差额款、维修基金、契税、代办房屋产权费共计8866元以及占用期间的利息；4、诉讼费由天**司承担。

一审法院认为

原审法院认为，解**、纳**与天**司签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，且约定的内容不违反法律禁止性规定，对双方具有法律上的约束力。天**司对外公开宣传其开发建设的南岸铂爵商住楼二楼为农贸市场，建成后也是农贸市场。双方在合同中约定的交房条件仅为经建设单位组织验收合格并符合约定的平面图形，即使天**司在开发建设农贸市场的过程中部分改变了设计图纸中的设计结构，设计图纸中的设计结构并非合同约定的交房条件。天**司在农贸市场中建造了公共通道，双方约定的商铺面积为建筑面积，解**、纳**理应按其购买建筑面积分担公共通道的公摊面积，故解**、纳**实际使用面积小于合同中约定的建筑面积亦属正常范围内。天**司开发建设的南岸铂爵商品房经相关部门组织验收合格后，天**司已经按照约定在西双版纳报上刊登交房公告，告知业主务必在约定的交房期间内接房。之后，解**、纳**与天**司双方在办理交接房手续时，解**、纳**亦未对农贸市场建设的具体结构提出异议，还仍然支付差额面积款项、接受交房等行为，足见解**、纳**与天**司双方均按照合同的约定履行了合同的主要义务。另，农贸市场开业至今，购物的消费者较少、生意不景气，属于商业风险，而非天**司行为所致。故现在解**、纳**主张天**司开发建设的农贸市场不符合开设条件、不是当初承诺的农贸市场的观点，以及主张天**司存在逾期交房行为的观点均不成立，而解**、纳**据此认为天**司违约，致使解**、纳**购买商铺的合同目的不能实现的观点不能成立，原审不予采纳。据此，解**、纳**诉请要求解除双方签订的《商品房购销合同》，要求天**司返还已经支付的购房款、面积差额款、维修基金、契税、代办房屋产权费及占用期间的利息的诉请，无事实和法律依据，原审不予支持。原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：驳回解**、纳**的诉讼请求。案件受理费3595元，减半收取1797元，由解**、纳**负担。

上诉人诉称

原审判决宣判后，解**、纳**不服，向本院提起上诉。请求：1、撤销景洪市人民法院（2015）景民二初字第1190号民事判决书，解除上诉人与被上诉人于2013年11月23日签订的《商品房购销合同》；2、被上诉人向上诉人返还的购房款155887元及自2014年7月25日起至返还房款之日止占用期间的利息（按银行同期贷款利率标准计算）；3、被上诉人向上诉人返还所交的购房款差额款、维修基金和办证费用等共8866元及自2014年8月2日起至返还费用之日止占用期间的利息（按银行同期贷款利率标准计算）。其理由，原审认定被上诉人天**司所宣传、销售、建盖和交付的是农贸市场，也认可了天**司所交付的农贸市场的内部结构已改变了设计图纸中的设计结构，却认为设计的结构并非是合同约定的交房条件，并据此认为天**司履行了合同义务，没有构成根本违约，是错误的。一、被上诉人销售的是农贸市场，但没有取得农贸市场开办经营的行政许可，导致至今农贸市场不能开办和经营。被上诉人如果销售的不是农贸市场，不可能卖到如此的价格，但天**司至今仍未取得农贸市场的行政许可，致使上诉人不能实现合同目的，天**司明显违约。二、原审确认被上诉人天**司所交付的农贸市场的内部结构已改变了设计图纸中的设计结构，根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，应当解除购房合同并承担违约责任。天**司擅自改变结构是否受到行政主管部门的处罚并不影响违约的事实以及买受人解除合同并退房的要求。请二审法院撤销原审判决，支持上诉请求。

被上诉人辩称

被上诉人天**司答辩称，一、南岸铂爵项目用地性质是商业设施用地，二楼市场属于南岸铂爵综合楼的一部分，且不是独立的大型农贸市场，南岸铂爵项目已经通过市政府批准建设，只需市场内的经营户办理营业许可证即可。二、南岸铂爵二楼内部规划调整，并没有改变南岸铂爵的结构。被上诉人根据市场调查的信息发现原市场规划方案不适应市场要求，为了尽快完成销售和税收，被上诉人需调整南岸铂爵二层的内部规划。在不影响经济技术指标（容积率、密度、高度、绿化）及不改变外观，满足消防规范的条件下，市场内部规划调整无需上报审批。南岸铂爵对外销售前已调整好规划，被上诉人与上诉人签订的《商品房购销合同》的时间在《商品房销售明码标价备案》之后，销售图纸与竣工交付使用的商品房一样。三、南岸铂爵二楼农贸市场的宣传广告经过州工商局审批，符合国家及地方广告法律法规的要求。四、该项目符合规划要求，为了商业市场实用，满足设计规范要求以及消防规范要求，设置了更多过道，在增加实用性的同时，公摊系数相应增大。上诉人的事实与理由不成立，被上诉人请求维持原判。

本院认为

综合本案各方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点是：1、天**司宣传所售商品房为农贸市场，未取得建盖农贸市场的行政审批手续是否构成违约；2、买受人能否根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定要求退房。

二审审理中，上诉人解绍春、纳**认为原审认定事实遗漏了消防验收的时间，上诉人接房后并未经营使用。被上诉人天**司对原审认定的事实无异议。本院对上诉人解绍春、纳**、被上诉人天**司均无异议的原审认定事实予以确认。对上诉人解绍春、纳**认为原审认定错误的事实，本院将结合证据进行评判。

二审审理中，上诉人解绍春、纳**、被上诉人天元公司均未向本院提交新证据。

经本院审查，消防验收时间并不影响双方合同效力，上诉人接房后是否使用商品房属其自由行使权利，亦不影响双方合同行为，二审审理查明事实与原审认定事实基本一致。

本院认为，关于天**司宣传所售商品房为农贸市场，天**司未取得建盖农贸市场的行政审批手续是否构成违约的问题。天**司开发的南岸铂爵项目的国有土地使用权证载明用于开发的土地用途为批发零售用地，建设用地规划许可证载明用地性质为商业金融（市场）用地，农贸市场与该两证所载用途均不相悖，在该商品房竣工验收、天**司刊登交房公告后，天**司亦未改变上诉人解绍春、纳**所购商品房的用途及性质，上诉人解绍春、纳**亦未证实因此受到阻扰，致使合同无法按约履行，故上诉人解绍春、纳**认为天**司未取得建盖农贸市场的行政审批手续构成违约的主张缺乏依据。

关于买受人能否根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定要求退房的问题。根据《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”的规定，房地产开发企业应当书面通知买受人变更设计规划的情形是指在商品房销售后变更设计规划，且变更设计规划必须达到影响商品房质量或使用功用的程度。上诉人解绍春、纳**与天**司签订《商品房购销合同》时，天**司提供了该商品房的平面图供上诉人解绍春、纳**选址，上诉人解绍春、纳**在签订《商品房购销合同》时已清楚所购买商品房的平面规划，上诉人解绍春、纳**所提交的证据不能证实在商品房销售后，天**司有改变商品房结构、户型等影响商品房质量或使用功能的情形，上诉人认为其有权根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定退房的主张缺乏依据。

综上所述，上诉人解绍春、纳**要求解除《商品房购销合同》，由天**司返还购房款、维修基金、办证费用并支付利息的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。原审判决程序合法，认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

案件受理费3595元，由上诉人解绍春、纳**负担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。

裁判日期

二〇一六年三月一日