云南中**限公司与冯文议商品房买卖合同二审民事判决书

审理经过

上诉人云南中**限公司因与被上诉人冯文议商品房买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月19日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理确认的本案事实是：2013年12月18日，云南中**限公司与冯**签订了一份《商品房购销合同》，约定冯**向云南中**限公司购买花香四季（二期）第4幢第12层1208号房屋，总价款为人民币865966元，买受人首期支付人民币265966元，其余人民币600000元向农业银行西山区支行贷款支付。2013年12月19日，该份合同登记备案（合同登记号：KM2013121908951）。另外，2013年12月18日，云南中**限公司与冯**签订了一份《合同补充协议》，其中约定冯**应当及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因冯**未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致云南中**限公司承担连带责任的，云南中**限公司在承担责任后有权向冯**追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置，相关损失（如装修损失等）由冯**自行承担。冯**除应承担商品房购销合同约定的违约责任（商品房价款10%）和银行索赔外，还承担云南中**限公司因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。

2013年12月26日，借款人（抵押人）冯文议、贷款人中国农**限公司昆明西山区支行及保证人云南中**限公司签订一份《个人购房担保借款合同》，约定冯文议借款人民币600000元，借款期限360个月，云南中**限公司对该借款提供连带责任保证。另外，自2014年11月份起，冯文议未按合同约定按期足额偿还借款及利息，云南中**限公司作为担保人于2015年2月10日代冯文议偿还了剩余贷款本息，其中偿还本金人民币594494.54元，偿还利息人民币10336.32元。原告诉至法院请求：1、解除原告与被告于2013年12月18日签署的《商品房购销合同》；2、判令被告协助原告办理撤销房屋登记备案手续；3、判令被告赔偿原告违约金人民币86596.6元，律师费人民币4万元以及原告代被告向银行支付的贷款本金人民币594494.54元、利息人民币10336.32元；4、判令被告承担本案诉讼费用。

一审法院经审理后认为：原告起诉要求解除原、被告双方于2013年12月18日签署的《商品房购销合同》并要求被告协助原告办理撤销登记备案手续，被告对此表示同意，一审法院对此予以确认。

一审法院认为

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中被告冯**不按时偿还银行按揭贷款，导致原告云南中**限公司承担担保责任，被告冯**的行为违反了《商品房购销合同》补充协议中关于“乙方（冯**）应当及时履行商品房担保贷款合同的相关义务”的约定，依约应当支付违约金。至于违约金的具体数额，一审法院认为，原告云南中**限公司主张按商品房价款的10%计算为人民币86596.6元，被告冯**则认为原告主张的违约金过高，要求本院予以调低。对此一审法院认为，被告冯**已完全履行了自己在《商品房购销合同》中的付款义务。其在本案中应支付违约金系因不按时偿还银行贷款导致《商品房购销合同》中的违约条款条件成就，并非直接违反《商品房购销合同》的义务，综合考量上述情况及本案实际，确定被告冯**向原告云南中**限公司支付违约金人民币15000元。关于原告要求被告冯**支付原告代被告向银行支付的贷款本息及律师费的诉讼请求，一审法院认为，云南中**限公司的该项诉讼请求系基于其保证人的身份而提出，与本案争议的案件事实不属于同一法律关系，故对于原告的该项诉讼请求不予支持，原告云南中**限公司可另行主张。另外，关于涉案《商品房购销合同》解除后被告已付购房款的返还，被告冯**可另行主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：“一、解除原告云南中**限公司与被告冯**于2013年12月18日签订的《商品房购销合同》。二、被告冯**在本判决生效后十日内协助原告云南中**限公司撤销2013年12月18日《商品房购销合同》的登记备案手续。三、被告冯**在本判决生效后十日内向原告云南中**限公司支付违约金人民币15000元。四、驳回原告云南中**限公司的其他诉讼请求。”。

上诉人诉称

一审判决宣判后，一审原告云南中**限公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求；二、由被上诉人负担一、二审诉讼费。其上诉的主要事实及理由为：一审将一个案件分成多个案件处理不符合法律规定及审判实际，应予纠正。另外，一审对于违约金的裁决金额过低，不符合司法解释规定，应予纠正。上诉人在一审中对律师费的主张符合合同约定，同时也符合审判实际。综上，请求二审法院查清事实改判。

被上诉人辩称

被上诉人冯文议答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。

本院查明

本案经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为

归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、《商品房购销合同》解除后购房款应当如何处理？2、被上诉人是否应当向上诉人支付违约金及律师费？

本院认为：针对第一个争议焦点，双方对于解除《商品房购销合同》由被上诉人协助上诉人撤销登记备案手续均无异议，本院依法予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，本案中，合同解除后双方互负返还的义务，被上诉人应将房屋返还上诉人并办理相关撤销登记备案手续，上诉人应将被上诉人支付的购房款返还被上诉人，因双方在购房时被上诉人已将全额房款支付给被上诉人，支付的方式系除首付款外剩余的款项向银行贷款的方式予以支付，现被上诉人无力继续支付贷款而由上诉人支付完毕全部贷款本息，本案购房款总额为865966元，被上诉人支付的款项为首付款265966元，上诉人替被上诉人支付购房贷款本金594494.54元，上诉人曾支付购房贷款本金5505.46元，故上诉人应向被上诉人退还购房款271471.46元，因上诉人还替被上诉人归还银行贷款利息10336.32元，该笔款项系因被上诉人的贷款行为产生应由被上诉人承担，故应从上诉人退还给被上诉人的购房款中扣除，综上，合同解除后上诉人应向被上诉人退还购房款261135.14元。一审法院对此未作处理系适用法律错误，本院依法予以纠正。

针对第二个争议焦点，上诉人认为一审判决被上诉人向其支付违约金15000元过低亦不符合双方的合同约定，根据合同约定被上诉人还应支付本案的律师费。本院认为，根据双方签订的《商品房购销合同》补充协议第五条第二项第4点约定，因被上诉人未履行贷款合同导致上诉人承担责任的，被上诉人应承担房价款10%的违约金及实现债权的费用包括但不限于律师费等，上诉人依据双方的上述约定主张被上诉人应支付相应的违约金及律师费有事实及法律依据，至于违约金的金额应当如何认定的问题，一审根据被上诉人的违约情况及本案实际，酌情确定为15000元并无不当，对此本院依法予以维持。但一审认为上诉人主张的律师费应当另案主张有误，本院依法予以纠正，故上诉人主张被上诉人应当支付律师费40000元本院依法予以支持。

综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当的部份，本院依法予以改判，其余部分予以维持；上诉人的上诉请求有事实和法律依据的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第171号民事判决第一项、第二项、第三项，即：“解除原告云南中**限公司与被告冯文议于2013年12月18日签订的《商品房购销合同》；二、被告冯文议在本判决生效后十日内协助原告云南中**限公司撤销2013年12月18日《商品房购销合同》的登记备案手续；三、被告冯文议在本判决生效后十日内向原告云南中**限公司支付违约金人民币15000元。”；

二、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第171号民事判决第四项，即：“四、驳回原告云南中**限公司的其他诉讼请求。”；

三、由云南中**限公司于本判决生效之日起十日内退还冯文议购房款人民币261135.14元；

四、由冯文议于本判决生效之日起十日内向云南中**限公司支付律师费人民币40000元；

四、驳回云南中**限公司的其它上诉请求。

一、二审案件受理费共计人民币22228元，由冯**承担15500元，由云南中**限公司承担6728元。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前面规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果被执行人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

裁判日期

二〇一六年一月七日