曲靖**有限公司与曲靖市**责任公司租赁合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人曲靖**有限公司因与被上诉人**限责任公司租赁合同纠纷一案，不服云南省麒麟区人民法院（2015）麒民初字第131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月11日受理后，依法组成合议庭于2015年7月13日公开开庭进行了审理。上诉人曲靖**有限公司的委托代理人高丁，被上诉人**限责任公司的委托代理人王**、荀**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理确认的法律事实是：2000年6月19日曲**委政府机关事务管理局与云南安**理有限公司签订了《罗马酒店租赁合同》，合同对总则、租赁期限、财产和租金、承租方、出租方的权利、义务、违约责任等作了约定，其中约定曲**委市政府机关事务管理局为出租方、云南安**理有限公司为承租方，承租方租赁罗马酒店（已出租给交行的四间不在出租范围内），租赁期15年，从2000年6月19日至2015年6月18日止，租金前5年每年交纳50万元人民币，从第6年起至第10年每年交纳55万元人民币，从第11年起至第15年每年交纳60万元人民币，第一年为半年交纳一次，自第二年开始先租后用实行一次性交清租金，租金于应交年度10日内由银行划拨支付，承租方必须按合同足额按期交纳租金，承租方逾期交付租金的，应支付违约金5万元，租赁期满合同自行终止。同年6月21日对合同公证。2000年9月30日双方作出《罗马酒店租赁合同变更协议书》，协议约定租期变更为从2000年9月23日至2015年9月23日，交租金时间随之变更。2001年8月20日曲**委市政府机关事务管理局将罗马酒店产权变更为原告，《罗马酒店租赁合同》的权利义务由曲靖市政府机关事务管理局与云南安**理有限公司全面转让给了原、被告。2006年12月16日，原、被告签订《房屋租赁协议》，协议约定将原交通银行曲靖市支行承租的罗曼大酒店一楼廖廓南路临街铺面由被告承租，租赁期为2006年4月至2015年6月18日止，年租金为148000元。同日还签订了《房屋使用协议》，协议约定原告使用被告投资建盖的加层办公用房并每年向被告支付费用118000元。同日又签订《合作协议书》，约定原告无偿使用被告加层的办公用房，被告无偿使用罗曼大酒店一楼廖廓南路临街铺面，期限为2007年3月1日至2010年3月1日，被告自2007年3月1日起每年向原告支付补偿费30000元。2010年3月原、被告签订的《房屋使用续签合同》。2013年1月5日原、被告签订了《解除罗曼酒店加层办公用房租赁合同》，约定于2012年9月1日起解除2010年3月原、被告被签订的《房屋使用续签合同》，原告应支付给被告各项费用59000元，被告应支付原告房屋租赁费148000元，上述两项相抵后，被告应于2013年1月7日前支付原告89000元。2011年被告开始拖欠原告租金，2014年3月2日原告向被告发出《关于敦促支付房屋租金的函》、《关于终止罗马酒店租赁关系的函》，3月10日被告对原告作出回复称单方解除权系原告的权利，但需经司法认定程序方可生效。2014年6月3日原告向本院起诉要求被告给付拖欠租金1212290元（扣除原告在被告处消费款199148元）及相应的损失，本院作出的已生效的（2014）麒民初字第1446号民事判决书判决被告给付原告租金1212290元、租金利息140882.8元、违约金50000元，被告未履行给付义务。

一审法院认为

原审法院认为，租赁合同是指出租人把租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金，并在租赁关系终止后将租赁物返还给出租人的协议。出租人交付租赁物后，承租人支付租金是其基本的合同义务，因此《合同法》规定：承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原、被告作为《罗马酒店租赁合同》的出租方、承租方，双方均应全面按合同履行，原告按合同交付租赁物，被告应按合同约定给付租金，然而被告自2011年开始拖欠给付原告租金，经原告催告及逾期未履行人民法院生效法律文书判决给付的租金，其行为已构成根本性违约，其除应按合同支付租金外还应承担其违约给原告造成的损失，关于被告以未到期、其经营期间的经营不善抗辩，其理由违背常理、法律规定，不予采纳，因此原告诉请要求解除租赁合同；返还租赁物；给付租金及支付迟*履行资金占用利息损失的请求成立，本院予以支持。据已生效的（2014）麒民初字第1446号民事判决书及本案事实租金自2014年3月1日起至11月30日止为563563元，2014年2月28日前未付租金199148元，两项合计762711元，2014年11月30日之后至本判决生效租金按每一日2049.32元计算，迟*履行资金占用利息损失按中**银行同期一年期贷款利率6.15%／年计算，自2014年6月1日起至11月30日为23453.36元，之后至本判决生效按同期中**银行同期一年期贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十八条、第九十四条第三款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告曲靖市**责任公司与被告曲**有限公司之间的《罗马酒店租赁合同》；二、被告曲**有限公司于本判决生效后15日内返还租赁物；三、被告曲**有限公司向原告曲靖市**责任公司支付租金762711元，2014年11月30日之后本判决生效的租金按每一日2049.32元计算；四、被告曲**有限公司向原告曲靖市**责任公司支付迟*履行资金占用利息损失23453.36元，2014年11月30日之后至本判决生效按同期中**银行同期一年期贷款利率计算。以上款项限本判决生效后15日内履行完毕。案件受理费13269元（原告已预交），由被告曲**有限公司承担。

上诉人诉称

原审判决宣判后，原审被告曲靖**有限公司不服，提出上诉，请求：撤销一审判决，发回重审。主要理由有：1、一审判决程序违法。相同的事实，麒麟区人民法院（2014）麒民初字第1446号民事判决驳回了被上诉人“终止双方租赁合同”的诉请，被上诉人再次起诉，一审法院再次以相同的理由判决解除双方租赁合同，违反民事诉讼“一事不二理”原则，属于程序违法。2、一审法院认定事实错误。首先，一审认定上诉人“未交纳租金”属违约错误。若“未交纳租金”指的是（2014）麒民初字第1446号民事判决确定的租金，应申请人民法院执行，而且存在清算问题，不能成为解除合同的理由。若“未交纳的租金”指2014年3月2日后的租金，因被上诉人已经书面通知上诉人“终止合同”，并要求停止经营和向承租户收取租金，被上诉人没有主张租金的合同依据和法律依据；其次，一审未对被上诉人违约的事实予以认定不当。上诉人所举证据能证实被上诉人在约定期限未到之前，便强行收缴租金，并以拖欠租金为由单方通知上诉人解除合同，多次干涉上诉人经营，不准上诉人收取租户的租金和签订合同，致使上诉人经营停止，损失巨大；再次，对于上诉人提交的，在（2014）麒民初字第1446号案件中答辩状表示：鉴于被上诉人的行为和政府拆迁的事实，履行合同亦不可能，同意终止合同，但需要进行清算和赔偿。该答辩状是上诉人的自认行为。一审法院认定该答辩状不具有证明价值错误。3、一审适用法律错误。一审判决依据《合同法》第九十四条第（三）项和第二百一十二条判决解除合同与本案事实不符。所引用法条均为“经合理催告，可以解除合同”。被上诉人是否经过“合理催告”，一审法院未作认定。第八十八条的规定，与本案无关，却被引用。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中清算和清理条款的效力。一审判决仅判决解除合同，但对合同结算和清理只字不提。

被上诉人辩称

被上诉人**限责任公司答辩认为，1、对于程序方面：（2014）麒民初字第1446号案件中，被上诉人是基于通知解除的法律关系和合同约定主张合同已经被解除，据此请求人民法院判令上诉人返还租赁物。判决对通知解除的效力不予确认。不等于人民法院驳回了被上诉人要求解除合同的诉讼请求，更不等于被上诉人曾以解除合同作为诉讼请求。故本案未违反“一事不二理”原则。上诉人一审并未提出反诉，其关于“被上诉人违约”的主张属一般抗辩，不属于需要作出裁判的请求。且一审认定违约的一方是上诉人。2、对于认定事实方面：一审认定上诉人拖欠租金的违约行为不仅仅自2014年3月1日起，也包括自2011年起拖欠租金的事实，2014年3月1日前的违约事实不因作出过判决而消灭，其违约性质不因为有了一个判决而变为守约，本案一审判决结合前一案件认定的违约事实，得出上诉人根本违约的结论是正确的。上诉人数年不交纳租金，反而要求认定被上诉人提前收取租金。若认为被上诉人违约导致其损失，可向人民法院提起诉讼，而不能作为逃避债务的主张。对于上诉人提交的答辩状，答辩只是一种主张，并不能作为证据使用。3、对于适用法律：数年来，被上诉人催告上诉人多次，适用合同法第94条第（三）项正确。另外，根据合同法第94条第（四）项，上诉人长期存在违约行为，合同相对人的合同目的不能实现，达到了法定的解除条件。引用合同法第八十八条应为笔误，可由一审法院依法修正或在二审判决中纠错，但不影响一审判决结果的正确性。合同被判决解除后的结算和清理，可由合同双方按合同约定进行，不是人民法院必须做出判断的内容，也不是本案诉争的内容。不能以要清算为由，主张不交纳租金。

二审中，上诉人向法庭提交了以下证据：

1、对（2014）麒民初字第1446号民事判决书申请执行的（2015）麒执字第568号执行通知书，证实1446号判决书已经申请执行，不能作为证据；

2、五份通知书。证明自2013年起，上诉人没有收取租金，租赁人已经把租金交给被上诉人，却又通知我方交租金。

被上诉人质证认为，对证据1，（2014）麒民初字第1446号案件是审理被上诉人通知上诉人解除合同，与本案诉请解除合同的请求不同；本案诉请的租金不含1446号案件的诉请。对证据2，证明了上诉人向租户收取了租金，上诉人违约。对开发公司的复印件真实性没有意见，对关联性有意见。对罗曼酒店的3份催款通知有意见，没有收款收据证明。

本院认为

本院认为，证据1，与本案无关联性，依法不予采信；证据2，对被上诉人告知罗曼酒店次承租人解除合同的事实，本院依法予以确认。对其他证明内容，无相应证据予以证实，本院依法不予支持。

经二审审理查明，除2011年被告开始拖欠原告租金不予认定外，二审查明的事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。

另查明，上诉人于2013年1月4日向被上诉人交纳了2012年度30万元的租金外，自2011年度起的其他应交纳租金均未向被上诉人交纳。

本院认为，关于“一事不二理”的问题。《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”。被上诉人在（2014）麒民初字第1446号案件中的诉讼请求是基于其通知上诉人解除合同，请求法院判决返还租赁物和赔偿相应的租金。本案被上诉人的诉讼请求是请求人民法院解除租赁合同及不包含于前案的租金及利息。诉讼请求并不相同。故被上诉人未构成重复起诉。上诉人关于本案违反“一事不二理”原则的上诉理由，依法不予支持。

关于合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第九十四条第（三）项、第（四）项规定：“项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。违约是指未按照合同的约定，完全履行合同规定的义务。上诉人自2011年度开始，未按照租赁合同关于“于应交年度10日内由银行划拨”的约定按时足额向被上诉人支付租金，违反合同约定。2012年12月18日《曲靖**资公司关于罗曼酒店拖欠租赁费处理意见的复函》已经就2011年未交纳的租金向上诉人进行了催告，2014年2月19日《关于终止罗马酒店租赁关系的函》及2014年2月27日《关于敦促支付房屋租金的函》均向上诉人对所欠租金进行了催告，除2013年1月4日，上诉人支付过30万元租金外，之后上诉人未再向被上诉人交纳过租金，被上诉人租赁房屋进行收益的目的未能达到。同时，上诉人认为酒店现在已无法经营。因此，双方所签租赁合同应当予以解除。故上诉人关于原判认定“未交租金”事实错误、适用《中华人民共和国合同法》第94条（三）项、应当清算后才能解除的上诉意见依法不予支持。原判适用《中华人民共和国合同法》第八十八条无相应的事实依据，本院依法予以纠正。

关于被上诉人是否违约的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。2000年6月9日签订的《罗马酒店租赁合同》约定：转租需经出租方同意。2013年9月18日《曲靖市**责任公司关于罗曼大酒店有关租赁问题的复函》告知酒店应于2013年10月31日前完成招商，但并未同意酒店转租，且该复函要求酒店对复函的内容7日内予以回复，上诉人未举证证实双方就该复函达成协议。上诉人作为承租人将所租赁房屋转租，被上诉人作为出租人，可以解除合同，并不构成违约。故上诉人关于被上诉人违约的上诉理由依法不予支持。

综上所述，原判审判程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，应予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，拟判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13269元，由上诉人**有限公司承担。

本判决为终审判决。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决发生效力后，若负有义务的当事人不履行本判决，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向一审法院申请强制执行。

裁判日期

二〇一五年八月二十日