原告瞿**诉被告高**、刘**房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告瞿**诉被告高**、刘**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告瞿**及其委托代理人沈正洲，被告高**、刘**及其共同委托代理人杨成周**参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告瞿**诉称，2015年9月份，原告打算买一间红塔区城区或近郊的商品房用于自身居住。被告高**和另一被告刘*兴系夫妻。被告高**知道原告的打算后，就主动找到原告告知其与被告刘*兴有一套坐落在玉溪市红塔区康*邓山嘴9社的房屋欲出售，因自己急需用钱，所以房屋的价格比一般的要便宜很多。

原告经过比较觉得价格合理，就打算购买，并要求两被告提供房产证及其他产权证给原告看一下再谈签订购买合同事宜。两被告说房屋的要价本身就很低，为了保证交易吉利顺利，要原告先交10万元购房预付订金，待双方签订合同时再提供房产证及其他产权证照给原告看。

原告遂于同年9月25日分别向两被告的银行账户转入购房预付订金人民币各5万元（网银汇款），两笔共计：10万元。两被告收了原告的10万元购房预付订金后，双方在拟定购房合同时两被告才说该房屋属于集体集资房，没有房产证，只有一份交款收据。后又称交款收据也弄丢了。由于该房无产权证书，又无相关的购房收据，无法证实两被告系该房产的真实、清洁的权利人，且即便两被告是真实权利人，也无法办理过户等手续。有鉴于此，原告遂决定放弃购买，并要求两被告退还10万元购房预付订金，但两被告拒绝退还。

原告认为，该10万元订金属于购房预付款，目的是表明原告购房诚意，在购房交易行为成就时充抵购房款。后两被告不能提供该房产的所有权证及其他权利证书，也不能办理过户，致使原告的购房目的无法实现。两被告已经严重违反合同签订及履行过程中双方应当遵守的诚实信用原则和合同应能全面履行原则，应承担违约责任及其他法律责任，并退还原告的购房预付订金。但经原告多次催告，两被告仍以各种理由推脱责任，也不退还原告向其交付的购房预付订金。两被告的这种既不能提供房屋合法产权证照、又不能办理房屋正常过户的行为，严重损害了原告的正当利益。为此，特提起诉讼，请求：1、判决撤销被告高**和原告瞿**签订的房屋买卖订金合同；2、判令两被告高**和刘**立即返还原告瞿**购房预付订金人民币壹拾万元整（100000元）；3、判令两被告高**和刘**向原告瞿**支付自2015年9月25日起至2016年4月24日止（暂计）的银行同期贷款利息：100000元×0.6%×7个月=4200元（以上两项小计104200元）。

被告辩称

被告高**、刘**共同辩称，第一，二被告本着互相谅解的原则，既然原告要求撤销合同，我方也同意撤销合同。原告在诉讼中所说的与事实不相符，原告也是作为李*街道辖区的居民，她应当知道向被告购买的房屋的性质，原告为了达到自己的目的，在诉状中歪曲了事实，说自己不知道房子是小产权房，导致了重大误解。我们本着互谅互让的原则，也同意撤销合同。第二，就原告要求二被告返还订金10万元，我方认为没有法律依据。根据合同法的相关规定，支付订金一方不履行合同，支付一方无权要求返还订金。我方认为在本案的事实中，是原告明确向被告说这个房子不要了，然后有系列的语言是明确表示不要这个房子，原告所要求返还订金10万元是没有事实和法律依据。第三，原告要求二被告支付利息，就按刚才所说的第二点答辩意见，这部分利息也是没有法律和事实依据的，不应承担利息。第四，因为原告不履行合同，导致了二被告的经济损失一共是143793元，这个损失应当由原告来承担。因为原告与被告高**签订了买卖合同，导致了被告原本想让这个房子留给其女儿了，后来被告在红星国际广场另外买了一套房屋花费60万元，导致他们向银行贷款44万元，利息是102633.28元，这是原告不履行合同导致被告不能按期交款的利息损失。另外，刘**一直是在大旺饲料公司拉货，上半年一共拉了171.34吨，下半年拉了95.32吨，少拉了76吨，这个损失15200元也是原告不履行合同导致被告少拉货产生的损失。因为被告与销售公司签订了合同，按合同约定没有完成任务，导致年终损失是26616元。

原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：

一、原告身份证复印件，证明原告的身份适格。

二、民**行个人账户对账单一份，证明1、两被告身份适格；2、2015年9月25日原告分别向两被告的银行账户转入购房预付订金人民币各5万元（网银汇款），两笔共计10万元；

三、购房订金合同一份，证明1、两被告房产位于玉溪市红塔区康*邓山嘴9社，该房无产权证书，也无相关的购房收据，无法办理过户等手续；2、该合同是两被告事先拟定好的格式合同，应当作出对其不利的解释；3、该合同是订金合同，约定的订金是10万元；4、该合同是可撤销合同，两被告在和原告签订合同时具有欺诈行为；5、两被告应退还原告购房预付订金人民币10万元；

四、收款收据一份，证明1、两被告曾经收到原告购房预付订金人民币10万元；2、两被告应退还原告购房预付订金人民币10万元。

经质证，被告高**、刘**认为：第一组证据三性没有异议。第二组证据身份情况没有异议，就二被告的银行转账预付定金没有异议，不是订金。第三组证据，对于证明目的第一小项没有意见，第二小项证明目的不正确，是双方事先协商订立的合同。第三小项证明目的被告主张的是定金，不是订金。第四小项证明目的说是可撤销合同，本案没有欺诈的情形，不具备可撤销的理由。第五小项证明目的不认可，被告认为是定金，不是订金。对合同三性没有意见。第四组证明对订金有意见，是定金，其它没有意见。

被告高**、刘**针对其的答辩主张，向本院提交以下证据：

一、身份证复印件，证明被告身份及诉讼主体资格。

二、购买住房使用权合同书、收据；购房定金合同。证明1、被告所出售的房屋为合法取得的事实；2、（1）证明原告与被告高**于2015年9月25日自愿签订购房定金合同，并约定瞿春梅向高**支付定金10万元的事实。（2）原告自愿购买被告高**所拥有的坐落于红塔区李*街道康*邓山嘴9社的房屋，建筑面积128平方米，并约定总房价为476000无，于2015年12月31日付清余款376000元的事实。

三、短信记录，证明（1）原被告双方均认可原告交给被告的10万元定金；（2）原告发短信给被告明确表示不购买该房屋，属原告不履行购房定金合同约定的事实。

四、1、住房贷款合同、借款借据、消费信贷转账传票；2、收据、客户信息确认单；3、学籍证明；4、常住人口登记卡。证明（1）原告向被告购买房后，被告高**又向玉溪红**有限公司购买房屋给其女儿刘**居住向银行贷款44万元，其利息为102633.28元的事实；（2）高**、刘**向玉溪红**有限公司购买房屋的事实；（3）刘**在校就读研究生，无能力购买玉溪红**有限公司出售的房屋的事实；（4）刘**系两被告女儿的事实。

五、（1）被告刘**拉货的清单；（2）昆明大旺饲料购销合同。证明1、被告刘**2015年5月3日至9月23日拉饲料171.34吨，10月3日至2016年3月10日拉饲料95.32吨，一共少拉76吨，损失15200元的事实（76000公斤÷40公斤／包=1900包，进价124元／包，卖价132元／包，利润8元／；1900元×8元／包=15200元）；2、被告刘**未完成购销合同数量，未能拿到年终奖26616元的事实（266.16吨×100元／吨=26616元）。

本院查明

经质证，原告认为：第一组证据三性没有异议。第二组证据，购房住房使用权合同书真实性和合法性没有意见，对关联性有异议，这个合同上住房的位置和定金合同的位置是不明确的，也就是购房使用权合同上的房子和定金合同上的房子看不出来是一套房子。这是没有关联性的第一点。第二点，不能证明这个房子是合法取得的事实。第三，购房的定金合同这份合同真实性没有异议，当时瞿**确认签订的，但对合法性和关联性有异议。合同第三部分订金是订金，因此合同形式和内容是矛盾的。这个合同是被告的女儿是研究生学历，由她拟好以后提供给原告签订，所以是被告事先拟订好的。这份定金合同对订金罚则并没有明确列出来。因此这个合同应该是一个订金合同，而不是定金合同。第三组证据针对短信记录，这个是复印件，短信也具有不完整性，不是全部打印出来的，原告这边也有短信，被告一直承诺房子可以过户和办理房产证，对发生过这些短信没有异议，对合法性有异议，不能完整的反映全部内容。相反，这个短信恰恰可以证明对方有欺诈的行为，一再承诺他们去协商办理手续，具有欺诈的行为。对来源合法没有异议，但对证明目的有异议，原告也收到被告的短信，对他不利的短信就没有提交。第四组证据对真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，与本案没有关系。本案只交了10万元订金，就去买房子，所谓的利息损失不应由原告承担，恰好证明用原告的钱去买了房子。第五组证据关联性不认可，对真实性和合法性不发表意见。

对上述原、被告提交的证据材料，经本院依法审查后，结合原被告双方的质证意见，综合评判如下：

对原告提交的上述证据材料一至四，二被告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信，但不足以证明被告方存在欺诈的事实。

对被告提交的上述证据材料一、二，原告对其真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信。对证据三即短信记录的内容，真实性予以确认，但该内容非全部短信记录内容的反映，不足以证实系原告违约即不履行购房定金合同约定的事项。对证据四、五，因被告高**购买其他房产、两被告女儿系在校研究生，无力购买其他房产以及被告刘**未能完成购销合同数量而导致未能拿到年终奖等情形，与本案无必然联系，本院不予采信。

综合上述有效证据及当事人当庭陈述，本院确认如下案件事实：

被告高**、刘*兴系夫妻关系。2015年9月25日，经被告刘*兴同意，被告高**与原告瞿**签订了一份《购房定金合同》，约定“原告购买被告高**拥有的坐落在玉溪市红塔区康*邓山嘴9社的房屋，房屋建筑面积为128平方米；房屋交易价格为人民币476000元；付款时间与办法：双方同意现付订金即由原告先支付人民币100000元，作为购房定金。剩余购房尾款人民币376000元于2015年12月31日以前全部付清……”，此外，双方还就房屋交付、接收以及相关物管费、水电费、电讯费以及税费和办理过户手续费用的负担等事项作了约定。同时，约定违约责任为：“双方签订合同后，如果原告在2015年12月31日以前未付清购房尾款，则对尾款部分开始按银行同期利息进行加收，不没收订金”。签订合同当日，原告即分别以手机转账、网银转账的方式向被告高**、刘*兴各支付了5万元款项，并由被告高**出具收条给原告予以确认，该收条载明“今收到瞿**买房订定100000元整”。此后，因双方买卖的房屋无法办理相关过户手续，原告诉至本院，提出如前述诉讼请求。

另查明，上述涉案房屋系被告高**与案外人红塔区李*街道办事处康*社区居民委员会第九居民小组（以下简称康*九组）签订《康*社区九组居民购买住房使用权合同书》所购，房屋坐落于康*九组综合用房楼上1单元702号。被告认可该房屋无相关土地使用权证及房屋所有权证，亦认可无法办理相关证照及过户手续。

庭审过程中，经本院依法释明后，原告认可双方所签《购房定金合同》系无效合同，并变更其诉讼请求为“确认原告瞿**与被告高**于2015年9月25日签订的《购房定金合同》无效，并由被告高**、刘**连带返还原告已付款项10万元”。二被告称合同有效，但就答辩主张的损失不作为反诉请求提出。

本院认为

本院认为，根据我国相关法律及行政法规的规定，农村集体土地上合法建造的住房，只准许在同一集体经济组织成员内部有条件的转让。原、被告所买卖的房屋系被告向案外人康井九组所购，原、被告均非房屋所属集体组织成员，也非同一集体经济组织成员，故双方所签《购房定金合同》因违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定无效。合同无效，系自始无效，因该合同取得的财产应当返还对方。对原告要求确认双方所签合同无效及由二被告连带返还已支付的10万元款项的诉讼请求，本院予以支持。原告已支付的10万元款项，其性质无论是其主张的“订金”，还是被告主张的“定金”，均不影响本案的处理。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告瞿**与被告高**于2015年9月25日签订的《购房定金合同》无效；

二、由被告高**、刘**于本判决生效之日起十日内连带返还原告瞿**已支付的款项100000元。

案件受理费2384元，减半交纳1192元，由原告瞿**负担192元，由被告高**、刘**共同负担1000元。

以上款项的货币单位为人民币。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十四日