原告桂**、马**与被告刘**房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告桂XX、马XX与被告刘X1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理，依法由审判员刘*于2015年5月26日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桂XX、马XX的委托代理人杨**，被告刘X1及其委托代理人刘X2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告桂XX、马XX诉称，原、被告于2014年4月30日签订《商铺租赁合同》，原告将位于蒙自市凤凰路富康凤凰苑8C－27号商铺出租给被告经营使用，合同期四年（即2014年5月1日至2018年4月30日）。按合同约定2015年5月1日至2016年4月30日租金被告应在2015年4月1日前支付，但被告一直未支付下一年的租金，被告属违约，应支付违约金3600元。2014年9月30日被告在未征得原告同意的情况下，将承租的商铺转租给第三方陈*并签订《怪咖咖啡馆转让协议》，按合同约定，原告有权解除合同并要求被告支付违约金。故提起诉讼，要求：1、解除原、被告双方于2014年4月30日签订的《商铺租赁合同》，并由被告向原告支付违约金3600元；2、被告支付2015年4月30日至2015年7月30日三个月的铺面租金1800元；3、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告刘X1辩称，被告并未超期，被告转让属于经营权变更，并没有转租商铺，被告并未违约，不应承担原告提出的赔偿请求。

本院认为

本案争议的焦点问题是：被告是否有擅自转租商铺的违约行为？原、被告签订的《商铺租赁合同》是否应予解除？

原告桂XX、马XX针对其诉讼主张，提交了以下证据：

1、《身份证》复印件二份，欲证实两原告的主体资格及基本身份情况。

2、《商品房购销合同》原件一份，欲证实原告对位于凤凰路富康苑8C-27号商铺拥有所有权。

3、《商铺租赁合同》原件一份，欲证实原、被告双方于2014年4月30日签订租赁合同，原告将位于凤凰路富康苑8C-27号商铺租赁给被告使用，双方在合同中约定，租赁期间，被告在未征得原告同意的情况下，不得转租商铺，否则原告有权终止合同，无论何方违约，违约方按年租金的50%赔付对方违约金。

4、《“怪咖”咖啡馆转让协议》复印件一份，欲证实被告在未征得原告同意的情况下，将商铺转租给第三人使用，被告的行为属违约，应承担违约责任。

经质证，被告对原告提交的证据1、2、4无异议；对证据3有异议，认为合同不是原告签订而是马**签订。

被告刘X1针对其辩解，提交了以下证据：

1、《身份证》复印件一份，欲证实被告的基本身份情况。

2、《商铺租赁合同》原件一份，欲证实被告是在5月4日签订的商铺租赁合同，马**在5月4日收取租金，合同生效日应该是2014年5月4日。

3、《短信记录》复印件一份，欲证实被告积极与马**短信沟通，马**提出收回商铺。

4、《“怪咖”咖啡馆入股协议书》原件一份，欲证实被告并没有转租商铺，其与陈*是入股，与陈*之前签订的转让协议已经终止。

经质证，原告对被告提交的证据1、2、3无异议，对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。

本院依职权于2015年5月28日、2015年7月2日对马**作的《调查笔录》，欲证实原告认可马**代签合同的行为，涉案商铺的相关事宜由马**负责处理。

经质证，原、被告对本院调取的证据无异议。

本院认为，原告提交的证据1、2、4，被告无异议，予以确认和采信。证据3被告有异议，认为不是原告签订的合同，而是马**签订，原告已对马**代签合同的行为予以追认，对该证据本院予以确认和采信。

被告提交的证据1、2、3，原告无异议，予以确认和采信。证据4系双方自愿签订，予以确认和采信。

本院调取的证据原、被告均无异议，予以确认和采信。

经审理查明，原告桂XX、马XX系夫妻关系；马**系原告桂XX的姨妈；涉案商铺位于蒙自市凤凰路富康凤凰苑8幢1层8C－27号，所有权人为原告桂XX、马XX。2014年4月30日，马**代原告桂XX（甲方）与被告刘X1（乙方）经协商签订《商铺租赁合同》，约定：“租赁商铺座落于凤凰路凤凰富康苑8C－27号，面积29平方米；租赁用途及期限：办公、经营，时间2014年5月1日至2018年4月30日；租金支付及费用支付：一年租金柒仟贰佰元，租金一年一付，第一次自签订合同之日起交付，以后提前一个月支付；租赁期间，没有征得甲方同意，乙方不得将商铺自行转租给他人，否则，甲方有权终止合同；甲方允许乙方对房屋进行装修，合同期满乙方退房时，房屋内活动部分可以带走，固定部分不得拆除；违约责任：无论何方违约，违约方按年租金的50%赔付对方违约金。”此外，双方还对保证金、争议解决等事项作了约定。原告桂XX、马XX对马**代签合同的行为予以追认，并表示由马**全权处理涉案商铺的所有事宜。合同签订后，原告将商铺交给被告管理使用，被告支付2014年5月1日至2015年4月30日的租金7200元给原告。2014年9月30日，被告与陈*签订《“怪咖”咖啡馆转让协议》，约定把位于凤凰路富康凤凰苑8C－27号商铺转让给乙方自主经营；转让费75000元整，其中包括房租5100元整，实际转让金额为69900元整。2014年10月9日，被告又与陈*签订《怪咖咖啡馆入股协议书》，陈*出资90%、被告出资10%投资经营涉案商铺。原告的代理人马**与被告通过短信要求终止合同并收回商铺，并于2015年4月15日在涉案商铺门口张贴了收回商铺的通知。

本院认为，本案原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告应按合同约定于2015年4月30日前交纳2015年5月1日之后的租金，但被告至今未交，并与案外人陈*签订了《“怪咖”咖啡馆转让协议》，被告未经原告同意擅自转让涉案商铺，已构成违约，损害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告要求解除双方签订《商铺租赁合同》的请求，符合法律规定和双方约定，依法予以支持。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，双方签订的《商铺租赁合同》明确约定违约金按年租金50%赔付，故原告要求被告支付违约金3600元的请求，本院予以支持。被告认为其与陈*是入股不是转租，转让协议已经终止的辩解，无充分证据证实，不予采纳。因被告支付租金至2015年4月30日，之后的租金一直未付，故原告要求被告给付2015年4月30日起至2015年7月30日的租金1800元的请求，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条，《最**法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十六条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告桂XX与被告刘X1于2014年4月30日签订的《商铺租赁合同》。

二、被告刘X1于判决生效后十日内将涉案商铺交还给原告桂XX、马XX，并给付从2015年4月30日至2015年7月30日的租金1800元及违约金3600元，共计人民币5400元。

如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，按照《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，减半收取计25元，由被告刘X1承担（该费用原告已垫交，待被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼**人民法院。

双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。

裁判日期

二〇一五年七月七日