上诉人杨**与被上诉人田**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**与被上诉人田**租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第2828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原判确认：原告田**系位于昆明世纪城商铺某铺面的所有权人。原告于2010年1月1日与赵**签订《房屋租赁合同》，约定原告向赵**租赁位于昆明世纪城商铺X号商铺，租期自2010年1月1日至2017年1月1日。2010年11月29日，原告田**（甲方）与被告杨*（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于昆明世纪城商铺某铺面出租给被告杨*经营使用，租赁期限为6年，自2010年11月1日至2016年10月31日。该房屋出租前为砖混隔墙，墙、顶双飞粉刮白，水泥地抹平，铝合金卷帘门，一楼至二楼水泥阶梯通道完好，煤气、水、电配套设施齐全。租赁期间乙方向甲方交纳4万元租赁保证金，租金每年提前一个月付清，首年租金为63000元（双方认可系每间铺面每年租金63000元），之后每年按房屋租金的15%递增；若乙方不按时交纳租金逾期一个月，甲方有权终止合同，收回房屋。合同签订后双方按约定履行了合同，被告向原告支付了2010年11月1日至2014年10月30日的租金，并付清2014年的物业管理费及垃圾处置费。原告将租赁的商铺用于餐饮经营。因经营原因，自2014年底，被告未向原告支付2015年度的租金，诉争商铺也停止经营，但未与原告办理合同解除手续，也没有将商铺及商铺钥匙交还原告。原告于2015年4月30日通过邮政快递向被告寄送《终止合同通知书》，主要内容为：因被告逾期交纳租金，经原告催交，故通知被告终止合同，租金结算截止日期至通知签收之日，要求被告在接到通知后三日内将财物搬离。寄送通知书的过程，原告申请云南**衡公证处进行了公证，同时对上述房屋的现状进行了保全证据公证，产生公证费用3000元。原告寄送终止合同通知书后收回诉争商铺另行出租，并提起诉讼，请求：一、确认原、被告于2010年11月29日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月15日终止；二、判令被告向原告支付租金110187元、违约金19833.66元、房屋恢复费100000元、物业管理费、生活垃圾费7934.94元、公证费3000元，合计240955.66元；三、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认为

原判认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》依法成立，发生法律效力，对双方当事人具有法律约束力。在租期的第五年，被告未按约定支付第五年的房屋租金，原告可以解除合同。被告辩称合同已于2014年10月解除，但未提交双方达成解除合同合意的证据，且不论被告是否继续在商铺内经营，其并未将商铺交还原告，租赁合同仍在履行，故对被告的辩称一审法院不予采信。原告于2015年4月30日向被告寄送《终止合同通知书》，并主张合同于2015年5月15日解除，予以确认。合同解除以前商铺仍在被告控制下，被告应向原告支付2014年11月1日至2015年5月15日的相应租金，原告主张按6个月计算，予以支持，按合同约定的租金计算方式，以第五年度租金220374元÷12个月6个月＝110187元，6个月的租金应为110187元。原告主张滞纳金19833.66元，合同约定滞纳金按每天1‰计算，滞纳金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素考虑，酌情判令被告支付原告滞纳金10000元。2015年1月1日至5月15日的物业管理费、生活垃圾处置费应由被告承担，计算标准按照原告已缴纳的A、B、C商铺的物业管理费、生活垃圾处置费15869.88元÷3间商铺，每间商铺为5289.96元，按5289.96元÷12个月4.5个月2＝3967.47元。原告因公证寄送《终止合同通知书》而产生的公证费3000元应由被告承担。原告主张房屋恢复费10万元，但未提交相应证据证实，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：”一、原告田**与被告杨*于2010年11月29日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月15日解除；二、被告杨*于本判决生效之日起十日内支付原告田**租金110187元、滞纳金10000元、物管费及垃圾处置费3967.47元、公证费3000元，合计127154.47元；三、驳回原告田**的其他诉讼请求。”

上诉人诉称

宣判后，杨*不服，向本院提起上诉，认为原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审撤销原判，依法改判或将本案发回重审，诉讼费由被上诉人负担。其理由为：一、一审认定双方合同解除时间为2015年5月15日错误。2014年10月房租到期时，田**已勒令杨*搬空房屋并进行现场收房。被上诉人以收回铺面自己经营为由不与上诉人续签合同，人为阻碍上诉人与其他单位的转让，致使上诉人经营受阻交不出租金，只有和被上诉人提前解除合同，因被上诉人不退还上诉人交纳的4万元押金，还要加收10万元房屋修复费，所以双方未能达成合同解除协议，本案证据已说明2014年10月双方合同已由被上诉人进行了单方解除。二、一审认定商铺一直由上诉人控制不予认可。事实上，被上诉人已在2014年底至2015年初对涉案商铺进行了转卖转租及合作经营的一系列绝对控制，被上诉人进行了合同单方解除收回房屋另行出租在先。三、对一审判决的赔偿金额不予认可，合同解除后，尚未履行的终止履行，上诉人不接受已退租并未使用房屋还要支付租金的判决。

被上诉人辩称

被上诉人田**答辩：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉人向本院提供了新的证据，用以证明涉案商铺已于2014年10月底退还被上诉人，双方租赁合同已解除。并向本院提出调查取证申请，本院对上诉人提供的证据进行了调查核实。

证据一、房屋中介机构的出租记录，出租记录显示被上诉人在2014年11月就在中介机构将涉案商铺挂在网上出租，因此商铺在2014年10月底已退还被上诉人。被上诉人质证后不认可，认为2015年5月公证处公证时商铺内仍有上诉人堆放的物品，房屋并未腾还。本院认为，上诉人提供的中介机构网上出租记录信息，记录了涉案商铺委托出租的具体位置、房号、房屋面积、租金价格、电话跟进记录等信息，该证据经本院调查核实，客观存在，本院予以确认。

证据二、企业名称预先核准通知书、商铺租赁合同，证明涉案两个商铺已于2015年4月27日由被上诉人和赵**租赁给案外人于蕾，该合同约定在2015年4月30日前交付商铺给于蕾，于蕾用承租的商铺注册成立公司，而上诉人已于2014年10月将商铺退还被上诉人。被上诉人质证后，认可合同真实性，但不认可证明内容，认为该租赁合同在2015年6月1日起算租期，上诉人证明观点不成立。双方对合同真实性均予认可，本院予以确认。

证据三、情况说明，证明诉争铺面新承租人于2015年4月入驻。被上诉人质证后，认可商铺共用一条电缆，但不认可证明内容。被上诉人对情况说明真实性未持异议，本院予以确认。

证据四、证人姜**、徐**出庭作证。证人姜**证明：我与上诉人原为邻居，2014年10月底看见上诉人在搬东西，说是要退租，当时看见房东也在场，是个男的，我当时问房东铺面多少钱租金，房东说要一年12万。被上诉人质证后认为，证人证言不实，年租金不可能提高到12万，不认可证人证言。

证人徐**证明：2014年11月我要承租铺面，通过中介找到了涉案商铺处，看见上诉人，她给了我房东电话，房东是个男的，他说租金每年12万元，因为房子结构不好，我没租。被上诉人质证认为，证人证言不可信，在己方证据保全时商铺内仍堆有上诉人物品。

本院认为

本院认为，证人证言证明的内容基本一致，可证明上诉人腾还商铺的事实成立。

二审对双方争议的事实，通过对上诉人提供的上述证据进行质证，根据中介机构荣城地产在线管控连房软件记载，电话跟进时间记录，已表明涉案商铺被上诉人至少于2014年11月委托中介机构进行出租的事实存在。证人证言也证明，2014年11月左右即看见上诉人搬离涉案商铺，房东欲出租商铺的事实。此外，本案被上诉人在2015年4月27日已将商铺另行出租案外人，并约定在4月30日前交付商铺，该证据也表明在订立合同之前，被上诉人已实际控制了涉案商铺。以上证据形成证据锁链，可证明上诉人在2014年年底已将商铺腾还被上诉人。其余事实与一审认定相符，本院依法予以确认。

本案争议的主要问题是：双方租赁合同实际解除的时间；上诉人支付租金的数额。

本院认为，上诉人杨*与被上诉人田*忠于2010年11月29日签订的《房屋租赁合同》是在平等自愿基础上订立，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，自2014年10月上诉人未再向被上诉人支付2015年度的租金，涉案商铺也停止了经营。根据二审确认事实，上诉人已于2014年底将承租的商铺腾还被上诉人；在此期间被上诉人也将商铺另行出租，收回了涉案商铺的使用权。上诉人腾还商铺及被上诉人出租商铺的行为表明双方在2014年年底已实际解除了《房屋租赁合同》，但在合同解除后，上诉人仍未将商铺内的物品完全腾空，也未将商铺钥匙全部交还被上诉人，一定程度上影响了被上诉人对房屋完整的使用权，故本院酌情确定上诉人在本案合同解除后仍应向被上诉人支付一个月的房屋占用费，比照租金支付。原判认定合同解除时间有误，本院予以纠正。

综上，上诉人应向被上诉人支付合同解除前2个月租金和解除合同后一个月占用费，共计55093.5元；2015年度一个月的物业管理费、垃圾处置费881.66元；对于原审根据上诉人违约情形酌情认定向被上诉人支付的滞纳金10000元，及认定产生的公证费3000元由上诉人承担，并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第六十四条、第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第2828号民事判决第一、二项，即”一、原告田**与被告杨*于2010年11月29日签订的《房屋租赁合同》于2015年5月15日解除；二、被告杨*于本判决生效之日起十日内支付原告田**租金110187元、滞纳金10000元、物管费及垃圾处置费3967.47元、公证费3000元，合计127154.47元；”；

二、维持昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第2828号民事判决第三项，即”三、驳回原告田**的其他诉讼请求。”；

三、上诉人杨*与被上诉人田*忠于2010年11月29日签订的《房屋租赁合同》于2014年12月31日解除；

四、上诉人杨旎于判决生效之日起十日内支付被上诉人田**拖欠的租金及房屋占用费人民币55093.5元、滞纳金人民币10000元、物管费及垃圾处置费人民币881.66元、公证费人民币3000元，合计人民币68975.16元；

五、驳回杨*其他上诉请求。

一、二审案件受理费人民币7331元，由上诉人杨*承担人民币4398.6元，被上诉人田**承担人民币2932.4元。

本判决为终审判决。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。

裁判日期

二〇一六年四月八日