赵**、昆明新**有限公司物业合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**与被上诉人**理有限公司（以下简称“新**公司”）因合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2014）官民一初字第3294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月14日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理确认如下法律事实：2012年6月21日，新**公司向赵**收取昆明**物流中心C1-3号商铺物管费3983元；2013年7月31日，新**公司向赵**收取昆明**物流中心C1-3号铺面物管费3983元。2012年6月26日，赵**向新**公司交付过户手续费5000元。另，本案一审庭审中赵**与新**公司共同主张如下事实：“2011年7月11日，杨**与新**公司签订《委托协议》，约定由杨**委托新**公司对‘新广丰食品批发市场C区一栋二、三、四号商铺’进行对外招租。2011年7月8日，杨**与罗**签订《租赁合同》，约定由杨**、杨*将‘昆明**物流中心’1栋3号商铺出租给罗**使用，租赁期限自2011年9月1日起至2012年8月31日止。2012年6月12日，赵**与罗**签订《转让合同》，约定由罗**将昆明经开区新广丰食品批发城C区1-3号商铺一套三层转租给赵**。同时约定：‘甲方（即罗**）于2012年6月12日前向乙方（即赵**）交付该房屋，转租期至甲方承租期即2012年8月31日为止；双方约定在市场管理方直接办理乙方直接与市场管理及房东直接续签租房合同；该房屋转让费甲方剩余合同期内（2012-06-12至2012-08-31止）房租及转让费两笔构成，双方商定为人民币70000元，乙方已支付甲方10000元，双方在同市场管理方及房东签订租赁主合同后，乙方一次性支付给甲方60000元；转租期满，甲方应保证市场管理方和房东将继续按市场价格租赁该房屋，否则应当双倍返还全部转让费；甲方将该房屋转租给乙方用于经营用途，并且须征得市场管理方及房东同意，在签订该房子租赁主合同后，本转让协议生效。上述《转让合同》签订之后，赵**与杨**签订《租赁合同》，约定由杨**、杨*将昆明**物流中心C区1栋3号商铺出租赵**使用，租赁期限自2012年9月1日至2013年8月31日（该份租赁合同中，赵**落款时为2012年6月21日，杨**落款时间为2012年8月6日）。2013年8月12日，杨**与赵**续签《租赁合同》，约定租赁期限至2014年8月31日。此外，2010年6月30日，新**公司收取罗**交付的合同履约保证金5000元。赵**与罗**转租时，罗**已将其交付的合同履约保证金5000元转给赵**，罗**交纳合同履约保证金的单据已交付给赵**。”现赵**诉至一审法院要求新**公司支付赵**过户费、合同履约保证金及利息共计11180元。

一审法院认为

一审法院认为：本案争议焦点如下：一、本案原、被告是否存在物业服务合同关系；二、赵**要求新**公司返还“过户手续费”5000元是否有相应事实及法律依据；三、赵**要求新**公司返还“合同履约保证金”5000元是否有相应事实及法律依据。针对争议焦**，关于合同关系问题。本案中，赵**主张与新**公司存在物业服务合同关系。《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”同条例第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主。”本案中，赵**曾向新**公司交付2012年9月1日至2014年8月31日期间的物业管理费。但根据原、被告共同确认之事实，赵**为涉案房屋的租赁使用人，并非房屋所有权人，根据上述条例规定，原、被告之间不存在物业服务合同关系。对于赵**交付的物业管理费，仅涉及房屋租赁情形下物业管理费的实际承担问题，并不影响物业服务合同当事人的认定。赵**主张与新**公司存在物业服务合同关系无法律依据，故不予确认。据此，本案案由应变更为合同纠纷。针对争议焦点二，关于“过户手续费”问题。本案庭审中，新**公司确认于2012年6月26日收取赵**交付的“过户手续费”5000元，并主张2012年6月赵**从罗**处转租杨**所有的昆明**物流中心C1-3号商铺后，在办理“过户”手续过程中，为确保商铺业主与赵**签订租赁协议，赵**自愿交付新**公司“过户手续费”5000元；赵**主张新**公司收取“过户手续费”5000元违反《物业管理条例》第36条、第41条及昆发改价格2011（1129）号文件的规定，属于非法收取费用，故要求新**公司返还。对此争议，根据原、被告共同主张事实，2012年6月12日，赵**与罗**签订《转让合同》，由罗**将从杨**处租赁的新广丰**中心C1-3号商铺转租赵**使用，双方约定“在市场管理方直接办理乙方直接与市场管理及房东直接续签租房合同”。相应约定内容包括转租及与第三方另行订立合同等事项（鉴于《转让合同》的法律性质并非本案争议事项，故在本案对相应约定内容的法律关系不予以直接认定），已超出物业服务事项范畴。庭审中，赵**确认已在新**公司处办理“过户”手续，即与原、被告双方共同确认的业主杨**另行签订租赁合同，客观上新**公司已向赵**提供物业管理以外的服务，新**公司据此收取相应费用并不违反法律规定。且赵**支付新**公司相应“过户手续费”属于自愿支付行为，应为履行双方合意的结果。上述款项支付事项并不适用《物业管理条例》的规定，赵**主张新**公司收取“过户手续费”违反该条例第36条、第41条规定无依据，应不予采纳。对赵**要求新**公司返还“过户手续费”5000元的诉请不予支持。针对争议焦**，关于“合同履约保证金”问题。本案庭审中，新**公司主张未直接向赵**收取过“合同履约保证金”，针对涉案昆明**物流中心C1-3号商铺只于2010年6月30日收取过罗**交付的“合同履约保证金”5000元，但在赵**从罗**处转租商铺时，罗**将“合同履约保证金”转给了赵**；赵**起诉主张向新**公司交付了“合同履约保证金”5000元，庭审中又变更认可新**公司的主张，并要求新**公司直接返还其“合同履约保证金”5000元。对此，根据原、被告双方庭审中最终共同确认之事实，赵**未曾向新**公司直接交付过“合同履约保证金”。而对于双方均认可的案外人罗**交付的“合同履约保证金”5000元，性质上属于案外人罗**的债权。新**公司自认罗**将其交付的“合同履约保证金”转给赵**，性质上属于债务人认可债权人转让债权，符合《中华人民共和国合同法》第八十条第一款“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”之规定，新**公司所自认的债权转让对其发生效力。现原、被告确认赵**租赁房屋的期限已经届满，新**公司应当返还赵**相应款项。对赵**要求新**公司返还“合同履约保证金”5000元的诉请应予以支持。对于赵**要求新**公司自2014年3月12日起计付保证金利息的诉请，本案赵**要求返还的保证金并非赵**直接交付，涉及债权转让事项，根据赵**所提交录音，在赵**向新**公司主张返还保证金时，新**公司要求赵**提供单据（也即债权凭证）并无不当，并非无理由拒绝退还赵**款项。故对赵**要求新**公司计付“合同履约保证金”利息的诉请不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八十条第一款之规定，判决：“一、由被告昆**理有限公司于本判决生效后十日内返还原告赵**“合同履约保证金”5000元；二、原告赵**的其他诉讼请求不予支持。”案件受理费79元，减半收取39.5元，由原告赵**负担14.5元，由被告昆**理有限公司负担25元，剩余39.5元退还原告赵**。

上诉人诉称

一审判决宣判后，上诉人赵**不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判由被上诉人向上诉人返还过户费、合同履约保证金及相应的利息共计11180元。其上诉的事实与理由为：一、被上诉人工商登记的经营范围是物业服务而非市场经营，其超越经营权限以规范管理市场为名对上诉人收取的过户费不仅收费主体不适格，而且没有法律依据。一审中，上诉人仅仅确认在物**司收取过户费之后，上诉人才能与房东签订商铺租赁合同，并非自愿向被上诉人支付过户费，被上诉人收取过户费系乘人之危。对此，一审法院认定事实错误。并且根据被上诉人提交的委托协议，根据该协议第三条委托内容的约定可知，促使上诉人与房东签订租赁商铺合同，是物**司基于委托协议应该履行的义务，而被上诉人却在为委托人履行委托义务的时候谋取自己的利益，应属不当得利，被上诉人应返还该费用并支付相应的利息。二、被上诉人应向上诉人支付合同履约保证金的相应利息。被上诉人在一审认可的录音资料显示，上诉人向物**司追讨合同履约保证金时，已经明确说明上诉人的单据遗失，而被上诉人仍然要求上诉人提供单据才可以退还合同履约保证金，一审法院却认为物**司该行为并无不当，由此作出不支持上诉人要求被上诉人支付同期银行贷款利息的诉讼请求系明显有误。综上，请求二审法院在查明本案事实后依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人新广丰公司针对上诉人赵**的上诉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。

对于一审判决认定的事实，上诉人要求补充确认：上诉人并非自愿向被上诉人支付过户费5000元，被上诉人系乘人之危让上诉人支付相应的过户手续费。除此之外，双方当事人对一审法院确认的其他事实无异议。对双方均无异议的事实，本院予以确认。

针对上诉人提出的异议，因上诉人并未提交证据证实被上诉人向上诉人收取过户费存在乘人之危的情形，故本院对上诉人提出的该异议不予确认。

本院查明

综上，本案经二审审理查明的法律事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为

综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：被上诉人是否应向上诉人返还过户费及相应的利息？

本院认为：上诉人与罗**签订的《转让合同》中约定“双方约定在市场管理方直接办理乙方直接与市场管理及房东直接续签租房合同”，因罗**与原承租人签订的租赁合同中明确约定了商铺不能转让，新广丰公司表示收取过户费系为了协调上诉人与原承租人签订合同的费用，而双方当事人均表示本案并非物业合同服务纠纷，而是合同纠纷，故不应适用相关物业服务合同纠纷的法律规定。虽双方未对过户费的收取进行过约定，但被上诉人为了促使上诉人与原承租人另行签订租赁合同而向被上诉人收取相应费用也并未违反法律规定。另外，上诉人主张其向被上诉人支付过户费系乘人之危，但上诉人并未提交证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。因此，本院对于上诉人提出的要求被上诉人返还过户手续费及相应利息的请求不予支持。关于上诉人请求被上诉人支付履约保证金所产生的利息，根据上诉人提交的录音资料，被上诉人同意向上诉人返还履约保证金，但因该录音资料证实该履约保证金系罗**转让给上诉人，被上诉人要求上诉人退还履约保证金时应提交相应的单据，但上诉人无法提交，未及时返还履约保证金并非被上诉人的过错，故本院对上诉人要求被上诉人支付合同履约保证金所产生利息的请求不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。上诉人所提上诉理由不能成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费79元，由上诉人赵**承担。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。

裁判日期

二〇一五年四月十日