上诉人杨**与被上诉人文昌**民委员会南星园村民小组、王*土地租赁合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人杨**因与被上诉人文昌市会**星园村民小组（简称南星园村民小组）、原审被告王*土地租赁合同纠纷一案，不服文昌市人民法院（2014）文民初字第1140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月9日受理本案后依法组成合议庭，于2015年7月16日公开开庭审理本案。上诉人杨**及其委托代理人林*、被上诉人的负责人麦**及其委托代理人吴**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，原告文昌市**民委员会南星园村民小组（原名为文昌市**民委员会南星园经济合作社）与被告杨**、王*于1998年11月1日签订《集体土地使用权出租合同》（以下简称出租合同），出租方（甲方）为南星园村民小组，承租方（乙方）为杨**、王*。出租合同约定：“第四条、甲方将位于会文镇烟堆地段省道西北侧地块使用权（面积2.2亩，东至西24米，南至北57米，四至为：东至直路界；西至孟光场界；南至公路界；北至横路界）出租给被告经营使用。第五条、出租使用期限：共15年，自1998年11月1日起至2013年11月1日止。第六条、合同项下的出租地块仅用于经营海水孵化业。第七条、租金为：每亩6000元人民币。第十四条、出租年限届满，甲方有权无偿收回出租地块的使用权，该地块上建筑物及其他附着物所有权属乙方，由乙方自行拆除。出租年限届满，乙方如需继续使用该地块，可在甲乙双方商定新的土地使用权出租年限、租金及其他条件后，双方签订续期合同，乙方可继续使用该地。在同等条件下，乙方可优先”。出租合同落款处有甲、乙双方签名及盖章，鉴证单位文昌市会文镇农村经济服务站及文昌市**理委员会盖章确认。双方签订出租合同后，均依约履行交付，支付对价义务。被告投资经营天龙虾苗场，该场四周筑起围墙，呈规模式。被告提交的证据相片予以证明其所修建的建筑物、附着物及设施，原告予以确认。承包期限现已届满，原告集体经讨论决定收回土地使用权，被告要求继续承租。原、被告双方因出租地块使用权返还问题引发纠纷，文昌市会文镇人民政府曾对该纠纷召集原、被告进行调解，但未果。引发讼争。原告遂诉向法院提起诉讼，请求：1、被告在十日内将位于文昌市**委会烟堆往琼海公路（省道）西北侧土地面积2.2亩土地（东至西24米，南至北57米，四至为：东至直路界；西至孟光场界；南至公路界；北至横道路界）返还给原告；2、被告在十日内将《集体土地使用权出租合同》项下土地上的不动产、附着物、设施自行拆除完毕；3、被告在十日内赔偿非法占用土地给原告造成的经济损失7700元（6000元/年/亩×2.2亩÷12×7个月）；4、诉讼费由被告负担。之后，被告提出反诉，请求：1、确认双方签订的《集体土地使用权出租合同》第十四条第一款：出租年限届满该地块上建筑物及其附着物“由乙方自行拆除”的约定条款无效；2、合同约定的土地范围内反诉原告投建的建筑物及附着物在返还土地同时由反诉被告按照评估价格折价补偿给反诉原告；3、本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告负担。

另查，2005年4月26日，文昌市人民政府对原告集体所有的土地予以确权，同时颁发文集有（2005）某号《集体土地所有权证》。原告申请对被告承租地块是否坐落在其所有的文集有（2005）某号土地范围进行勘测，法院依法委托文昌市**务中心进行勘测。该中心作出《勘测定界报告书》，测量结果说明：杨**建养殖场坐落在文集有（2005）某号宗地范围内，面积1.852亩。庭审时，被告质证认为勘测机构超越申请范围对面积的丈量不予确认，且该报告书未附勘测机构及人员资质材料，对该报告不予确认。

一审法院认为

原审法院认为，本案的争议焦点是：1、原告主张被告返还土地使用权、自行拆除地上不动产、附属物及设施并赔偿非法占用土地造成的损失是否应予支持。2、反诉原告主张确认出租合同第十四条第一款的约定无效及返还土地同时反诉被告对地上的建筑物及附属物应折价补偿给反诉原告是否应予支持。

第一，原、被告签订的出租合同约定的履行期限已届满，且出租合同明确约定：出租年限届满，甲方有权无偿收回出租土地使用权，地上建筑物及其他附着物所有权属乙方所有，由乙方自行拆除。乙方如需继续使用该地块，可在甲乙双方重新商定后再签订续期合同，乙方可继续使用该地。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原、被告应依约全面履行义务。出租合同约定涉案土地面积为2.2亩，经文昌**绘中心测量为1.852亩，被告认为，对面积的测量超出了当事人申请的范围，不予认可。虽该测量超出申请范围，但案件的处理应基于客观实际存在的事实为根据，测量结果具有客观性，因此，该中心的测量结果应予以采纳。本案中，原告明确表示收回该地使用权，故，不存在双方重新商定出租事宜。因此，原告主张被告经营的天龙虾苗场位于文昌市会文镇烟堆地段省道西北侧土地（面积应为1.852亩，东至直路界；西至孟光场界；南至公路界；北至横路界）使用权返还给原告，并自行处理天龙虾苗场范围内的建筑物、附属物及设施，于法有据，应予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案中，出租合同履行期限届满后，在双方未签订续期合同的情况下，被告一直占有使用原告所有土地至今，已超过7个月。原告有权主张被告赔偿损失即支付该期间的土地租金。原告主张被告以人民币6000元/年/亩为标准支付7个月的租金，于法有据，应予以支持。租金应为：（6000元/年/亩÷12个月）×1.852亩×7个月=6482元。被告辩称，原告主张以6000元/年/亩为标准支付租金缺乏依据，但结合本案，该价格系1998年双方签订出租合同时，结合当时当地土地在市场中的利用价值所约定的，相对现在而言土地利用价值已上升，故，原告主张以该标准计付较为合理，因此，被告的辩解，法院不予采纳。第二、原、被告签订的出租合同系双方当事人的真实意思表示，且合同签订后原告依约履行了交付土地使用权的义务，被告履行支付对价义务并实际占有使用，合同履行期限届满前，双方未就合同条款效力问题持有异议，现该合同履行期限已届满，反诉原告主张确认双方签订的出租合同第十四条第一款约定：“出租年限届满，甲方有权无偿收回出租地块的使用权，该地块上建筑物及其他附着物所有权属乙方，由乙方自行拆除。”违反法律强制性规定，于法无据，不予支持。双方签订的出租合同第十四条明确了两种选择性约定：1、期限届满，甲方有权无偿收回土地，地上财产归属乙方，乙方自行拆除。2、若乙方需继续使用，需经双方重新商定后签订续期合同，乙方方能使用。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用收益和处分的权利。”的规定，原告对出租土地享有所有权，依法享有处分权利。原告集体经讨论决定收回土地，即权利人明确处分权利，且合同明确约定被告应自行拆除，并未涉及折价补偿问题，因此，反诉原告主张反诉被告对地上建筑物等折价补偿，缺乏事实根据及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告杨**、王*于本判决发生法律效力之日起三十日内自行拆除位于其承租土地范围（天龙虾苗场）内所建的建筑物、附着物及设施，并将其所承租经营的天龙虾苗场位于文昌市会文镇烟堆地段省道西北侧土地（面积应为1.852亩，东至西24米，南至北57米，四至为：东至直路界；西至孟光场界；南至公路界；北至横路界）使用权返还给原告文昌市**民委员会南星园村民小组；二、被告杨**、王*支付土地租金人民币6482元给原告文昌市**民委员会南星园村民小组，限于本判决发生法律效力之日后三十日内一次性付清；如果被告杨**、王*未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告文昌市**民委员会南星园村民小组的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告杨**、王*的诉讼请求。本诉案件受理费人民币50元，反诉案件受理费人民币50元，共计人民币100元，由被告杨**负担，本诉诉讼费原告已预交，不退还，被告在给付上述款项时，一并支付人民币50元给原告。

上诉人诉称

上诉人杨**不服一审判决，向本院提起上诉，请求1、撤销（2014）文民初字第1140号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人在一审中提出的全部反诉请求或裁定本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、被上诉人的起诉方案没有经过民主议定程序，其起诉程序违法，应当依法驳回其起诉。根据最高人民法院（2006）民立他字第23号批复，村民小组可以做为民事诉讼主体，但村民小组做为当事人提起诉讼的，应当参照《村民委员会组织法》，履行民主议定程序，为此，以村民小组为诉讼当事人的，应当由本村民小组的18岁以上的成年村民召开的村民会议或者村民代表（以户为单位选举）会议形成的决议为要件，否则法院不予受理。本案中，被上诉人在庭审结束后提交的《关于南星园村与17户养殖场合同到期处理方案三》只是证实不再将土地出租给各养殖场，但并不是起诉的方案。因为方案中未涉及对诉争土地上建筑物的处理方式，也未涉及是否重新发包诉争土地等事关村民利益的重大事项。现被上诉人未经集体讨论即要求上诉人自行拆除地上建筑物，损害了村民的利益，也违反法律规定，二审法院应当依法裁定驳回其起诉。二、一审法院已经受理了上诉人要求按照评估价格进行补偿的反诉请求，但是对上诉人针对反诉请求提出的评估鉴定申请又不予准许。因评估结果直接关系到反诉请求能否得到支持，因此，一审法院对上诉人的鉴定申请不予准许，严重剥夺当事人的基本诉讼权利，违反法定程序。三、被上诉人申请对上诉人承租地块是否坐落在其土地证范围内进行勘测，并未申请对土地面积进行丈量，一审法院向鉴定人出具的委托勘测书上也没有委托对面积进行丈量，而鉴定人作出的《勘测定界报告书》却对面积进行勘测，显然超出了委托的范围，违反了鉴定机构依委托进行鉴定的法律规定，对超出委托范围的部分应不予采纳。另，鉴定人文昌市信息与测绘服务中心并没有列入海南省司法鉴定人名录，不具有法定的鉴定资格，其作出的面积测绘报告无效，一审法院将其作为定案依据，违反法定程序。四、土地承包合同或土地租赁合同是双务有偿合同，承包方（承租方）给付租金作为对价获取合同约定期限的经营权。为了保证上诉人的经营权，双方在合同第九条约定由被上诉人建设排污设施，但是，被上诉人一直没有履行建设排污设施的义务，导致合同无法正常履行。根据《合同法》的规定，应当顺延合同的期限。因此，被反诉人提出返还土地的诉讼请求无事实及法律依据，应依法驳回。五、不动产设施及土地为不可分离的不动产物权，强行分离不动产物权法定属性的约定条款违反物权法定原则及公共利益，为无效的条款。上诉人投建的不动产设施与土地不可分离，权利主体必须同一。上诉人依据事实的建造行为取得地上建筑物、附着物的所有权，根据《物权法》的相关规定，上诉人对此享有不受他人所支配和约束的排他的权利。因此，合同约定上诉人自行拆除违反物权法定原则。而且，涉案区域的虾苗场项目属于国家星火项目、属于国家产业政策推广的项目，合同中关于自行拆除的约定，阻碍了国家星火产业计划推广，损害公共利益，该约定应属无效。六、本案地上建筑物、附着物与土地形成附合，不可分离，一旦分离将毁损原物或耗资过大，造成社会资源的浪费，因此，根据民法等价有偿的原则以及“房随地走”的物权处置原则，应折价归属被上诉人。一审法院判决上诉人拆除价值百万的不动产设施违反法律规定，造成社会财富的极大浪费。七、一审判决拆除地上建筑物、附着物显然剥夺了上诉人在日后优先权条件具备时继续优先承包的权利。本案中被上诉人提供的《关于南星园村与17户养殖场合同到期处理方案三》中只是讨论说决定不再将集体土地出租给各养殖场，并没有讨论决定不再发包。而且，我国农村集体土地经营方式是承包经营制，农村集体土地进行承包经营是法定方式，更何况本案土地又被列为国家重点推动虾种苗国家星火产业带建设的范围，因此，继续发包势在必行。尽管被上诉人当庭表示不再发包，但是并不能否定上诉人在被上诉人收回土地后再次对外发包时享有优先承包权。一审法院在优先权尚未丧失的情况下直接判决拆除价值百万的资产，显然剥夺上诉人日后优先权的行使。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清、适用法律错误，且严重违反法律程序，依法应予以撤销。

被上诉人辩称

被上诉人文昌**民委员会南星园村民小组答辩称，一、被上诉人与上诉人签订的《合同》履行期限届满后，被上诉人经过村民会议表决，三分之二以上村民表示同意通过法律途径解决双方的争议收回土地。因此，被上诉人的起诉是全体村民的意思表示，符合法律规定。二、《合同》履行期限届满后，被上诉人按照《合同》第十四条的约定要求上诉人返还原物，合同并未约定被上诉人负有向上诉人折价赔偿的义务。据此，一审法院不准予上诉人的评估申请是正确的，符合法律的规定。而《勘测定界报告书》勘测、定界的内容客观、真实，且测绘机构、测绘人员具有合法的测绘资质，一审法院采信该《勘测定界报告书》作为认定案件事实的依据正确。三、合同签订后，被上诉人完成排水设施的建设并交由上诉人使用，上诉人在使用排污设施过程中，长期不进行清理导致排污设施堵塞，又以被上诉人未修建排污设施为由主张合同履行期限应顺延，没有事实根据。四、《合同》第十四条的约定没有违反法律强制性的规定，上诉人主张该条属无效条款毫无依据。五、被上诉人对涉案的土地享有所有权、处分权。被上诉人经集体讨论决定收回土地，是被上诉人行使对自己财产处分的权利，并且《合同》明确约定上诉人自行拆除地上建筑物，没有约定折价补偿。上诉人主张被上诉人应对地上建筑物、附着物折价补偿缺乏事实根据和法律依据。六、被上诉人已明确表示收回出租的土地，不再将该地继续出租，不存在优先承包权的问题。综上所述，一审法院对本案的事实认定清楚，审理程序合法，采信证据符合法律规定，适用法律恰当，判决结果正确。上诉人的上诉理由不成立，依法应予以驳回。

本院查明

二审查明，在合同履行过程中，上诉人自行出资建造了简易的排污设施。二审庭审中，上诉人承认经营期间有收益。除上述事实外，本院二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，根据《最**法院民事案件案由规定》，人民法院在确立民事案件案由时，应根据当事人诉争法律关系的性质首先适用第四级案由，第四级案由没有规定的，才适用相应的第三级案由。因“租赁合同纠纷”属于第三级案由，其项下仍分为“土地租赁合同纠纷”、“房屋租赁合同纠纷”、“车辆租赁合同纠纷”等第四级案由。为了更准确的概括本案纠纷的法律关系，本院将本案案由更正为土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、涉案的土地使用权是否应予以返还，涉案土地上的建筑物、附属物应如何处理；二、一审法院的审理是否违反法律程序。本院综合全案事实，结合各方当事人在二审庭审阶段的诉辩主张，从以下方面对上述争议焦点进行评述：

1、关于涉案土地、地上建筑物的处理问题。涉案土地的所有权人为被上诉人文昌**民委员会南星园村民小组，被上诉人将该地出租给上诉人杨**、王*，并与之签订《集体土地使用权出租合同》（以下简称合同）。该合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。合同第十四条第一款约定“本合同规定的出租年限届满，甲方有权无偿收回出租地块的使用权，该地块上建筑物及其他附着物所有权属乙方，由乙方自行拆除”。该约定符合《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，亦符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定。上诉人以该约定违反公共利益为由主张为无效条款，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。合同签订后，被上诉人依约履行交付土地的义务，上诉人亦依约履行支付租金的义务。现合同履行期限届满，上诉人与被上诉人未能达成继续租赁的合意，被上诉人根据合同约定，并经全体村民讨论决定，向上诉人主张收回涉案土地并要求上诉人自行拆除地上建筑物，有合同依据和法律依据，本院予以支持。关于地上建筑物应如何处理的问题。本院认为，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添并对财产返还附属物如何处理有约定的，按约定处理。在没有约定的情况下，可以根据公平、等价有偿的原则将增添的附属物折价归财产所有人。本案中由于双方签订的合同对返还涉案土地时地上附属物的处理明确约定了处置方式，且被上诉人也未主张地上附属物归其所有，因此涉案土地上的附属物的处置应依双方的约定履行。上诉人主张由被上诉人对涉案土地上的附属物进行折价补偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人承租涉案土地建厂经营海水孵化，至今已逾15年，在二审庭审中，上诉人亦承认经营期间有收益。因此，上诉人以被上诉人没有建设排污设施导致合同无法正常履行为由，主张延长租期，没有事实和法律依据，本院不予支持。因双方的合同期限已于2013年11月1日届满，上诉人在合同期满后未腾退土地，而是一直占有使用至今。被上诉人要求上诉人按占用期间当地同类土地租赁价格（即6000元/年/亩）支付7个月的租金，合理合法，本院予以支持。因被上诉人在庭审中明确表示其收回土地后将不再出租，因此上诉人主张其对涉案土地享有优先承租权，没有事实和法律依据，本院不予支持。

2、一审法院在审理过程中是否存在程序违法的问题。首先，上诉人申请对地上附属物进行评估的目的是为了确定地上附属物的价值，以便为折价补偿提供依据。从双方对涉案土地上附属物的处理约定来看，并未存在折价补偿的情形。因此确定附属物的价值对于审理本案没有实际意义。为了及时审理案件，避免审判资源的浪费，一审法院对于上诉人的评估申请不予准许，符合法律规定。其次，文昌市**务中心具有测绘资质，其实地测量后得出的测量结果具有客观性。一审法院采信文昌市**务中心作出的测绘结果并无不当。因此，上诉人认为一审法院未准许其鉴定申请及采信文昌市**务中心的测量结果违反法定程序，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人杨**负担。

本判决为终审判决。

 

 

裁判日期

二〇一五年八月二十六日