张**与海南**限公司房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称凤凰地产）与被上诉人张立新房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第624号民事判决，向本院提起上诉。本院2014年11月24日受理后，依法组成由审判员詹**担任审判长、审判员谭**、黄海鹰共同参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明：2005年9月22日，张**与海口市**开发公司签订两份《商品房买卖合同》。合同约定，张**购买该公司开发的百合花园小区3号公寓X幢XXX号、205号两套房产，合同金额共计626，406元，张**的付款方式为银行按揭付款。同时约定，海口市**开发公司承诺在张**交完全额房款及相关费用之日起一年半内为张**办妥房产证及土地使用证。如海口市**开发公司不能按时办理，每逾期一天，海口市**开发公司须向张**缴付总房款万分之一点五的违约金。上述合同签订后，张**于2005年9月22日支付了购房首付款196，406元，于2006年5月10日交纳了契税、印花税、维修基金等办理房产证所需相关费用。该105、XXX房房产证于2013年1月16日才办妥。张**于2014年6月10日向本院提起诉讼，要求凤凰地产支付从2007年10月10日起至2013年1月16日止，以总房款为基数，按日万分之一点五计算的逾期办理房产证的违约金。

另查明：海口市**开发公司于2006年2月24日变更登记为海南**限公司

被上诉人张**在原审提出的诉讼请求为：一、判令凤凰地产支付逾期办理房屋所有权证的违约金217，045.74元（从2007年10月10日起至2013年1月16日止，以总房款为基数，按日万分之一点五计算）；二、案件受理费由凤凰地产承担。

一审法院认为

根据以上认定的事实，原审法院认为：张**、凤凰地产双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护。张**已于2005年9月22日支付了购房首付款，于2006年5月10日交纳了办证所需的相关费用，履行了合同约定的义务。依合同第十五条关于凤凰地产在张**交完全部购房款及相关费用之日起一年半内为张**办妥房产证的约定，凤凰地产应在2007年11月10日为张**办妥房产证，凤凰地产于2013年1月16日才将3号公寓X幢XXX号、205号的房产证办至张**名下，已构成违约，应向张**支付逾期办理房产证违约金。张**、凤凰地产之间约定的以总房款为基数，按日万分之一点五计算的逾期办理房产证的违约金，不违反法律行政法规的强制性规定，凤凰地产关于违约金过高的抗辩理由，因缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。关于凤凰地产主张应追加海南**限公司参加诉讼并由其承担责任的抗辩理由，由于本案是房屋买卖合同纠纷，海南**限公司并不是合同一方当事人，跟本案的处理结果没有法律上的利害关系，根据合同相对性的原则，凤凰地产的该项抗辩理由，因缺乏事实和法律依据，原审法院不予采信。关于凤凰地产主张张**的起诉已超过诉讼时效的抗辩理由，因凤凰地产为张**办理房产证的时间为2013年1月16日，诉讼时效的起算时间应为凤凰地产为张**办理房产证的时间，故凤凰地产的该项抗辩理由，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：凤凰地产于本判决发生法律效力之日起十日内向张**支付从自2007年11月10日起至2013年1月15日止，以总房款626，406元为基数，按日万分之一点五即每日93.96元计算的违约金177，678.36元。案件受理费2278元，由凤凰地产负担。

上诉人诉称

上诉人凤凰地产不服原审法院上述判决，向本院上诉称：1、凤凰地产为张**办证期限的认定。本案双方于2005年9月22日签订的《商品房买卖合同》第十五条规定：卖方应当在买方交完全额购房款及相关费用之日起一年半内，为买方办妥房产证。按照以上约定，张**除应缴纳办证所需的相关费用外，还需交完全额购房款后，凤凰地产才能为其办理房产证。而根据一审时张**提供的《海南省销售不动产专用发票》，张**是2007年4月24日才交完全部购房款的，之前的2006年5月10日的收据，仅为办证税费，不能据此认定张**已履行完毕合同项下所有之付款义务。故此，2007年4月24日开始直至2008年10月24日，应认定为凤凰地产正常的办证期限，超过该期限才可能构成对张**的“权利侵害”。

2、关于对张**部分诉讼请求超诉讼时效的事实认定。据以上，凤凰地产的违约责任应该自2008年10月24日起计，直至房屋权属证书已办妥的2013年1月16日，之后不再计算违约金。但张**是2014年6月10日起诉的，因此其诉讼时效只能前推两年直至2012年6月10日，也就是说，张**可主张的、受法律保护部分只能是2012年6月10日至2013年1月16日期间的违约金。而一审法院无视凤凰地产的抗辩，未查明“权利被侵害”的起止日期，毫无依据的以凤凰地产办证之日为临界日，违反了基本的法律常识。*提起上诉，请求：一、撤销上述一审判决予以改判。二、判令张**承担本次诉讼的一、二审诉讼费。

被上诉人辩称

被上诉人张**答辩称：l、张**与凤凰地产签订的《商品房买卖合同》真实有效。2、张**已于2005年9月22日支付了购房首付款，于2006年5月10日交纳了办证所需的相关费用，履行了合同约定的义务。依合同第十五条关于凤凰地产在张**交完全部购房款及相关费用之日起一年半内为张**办妥房产证的约定，凤凰地产应在2007年11月10日为张**办妥房产证的，凤凰地产于2013年1月16日才将3号公寓X幢XXX号、205号的房产证办至张**名下，已构成违约，应向张**支付逾期办理房产证违约金。本案双方约定的以总房款为基数，按日万分之一点五计算的逾期办理房产证的违约金，不违反法律行政法规的强制性规定。针对凤凰地产提到张**一审提交的2007年4月24日开具的《海南省销售不动产专用发票》，只能证明凤凰地产推迟给张**开具房款发票；凤凰地产2006年5月10日收到张**交的办证税费后给张**办理交房手续，如没有收到购房款，凤凰地产怎么可能交房。关于凤凰地产提到的诉讼时效的问题，本案从凤凰地产为张**办理房产证的时间2013年1月16日起至2015年1月15日止这个时间段为张**的法定诉讼期间，张**是2014年6月10日起诉的，因此证明张**的诉讼合法有效。综上所述，一审法院对本案判决合理合法，请求二审法院依法维持原判，以维护张**的合法权益。

张**在二审提交了自己的银行消费信贷账单，用于证明银行按揭贷款于2006年2月前已经发放，其自该月起一直按期偿还银行贷款。凤凰地产对该证据的真实性及证明力没有异议，本院依法确认上述证据的真实性及证明力。

在庭审过程中，凤凰地产对原审查明的事实中，“海口市**开发公司承诺在张**交完全额房款及相关费用之日起一年半内为张**办妥房产证及土地使用证”这一事实提出异议，认为合同约定中并不包含土地使用证的办理，张**认可该异议，本院对此予以确认。

本院查明

本院查明的其他事实与原审法院查明的一致。

本院认为

本院认为：双方争议的主要焦点问题是张**对逾期办证违约金的主张是否已经超过法律规定的诉讼时效期间。根据凤凰地产与张**签订的《商品房买卖合同》的约定，凤凰地产应当在张**交完全额房款及相关费用之日起一年半内为张**办妥房产证。张**于2005年9月22日支付了购房首付款196，406元，于2006年2月开始偿还银行按揭贷款，由此可以证明此前银行已经向凤凰地产拨付了张**按揭贷款的购房余款，张**于2006年5月10日交纳了契税、印花税、维修基金等办理房产证所需相关费用。至此，张**已经付清了合同约定的全部费用。凤凰地产应当按照约定在一年半内即2007年11月10日前为张**办妥房产证。逾期未办妥，即属违约，此时凤凰地产开始产生支付违约金的义务，而张**亦从此时开始就应知道自己的权利受到侵害。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。故本案的诉讼时效期间从2007年11月11日起计算。原审法院按凤凰地产为张**办理完房产证的时间作为计算诉讼时效期间的起算时间错误，本院依法予以纠正。因张**未提交诉讼时效中止、中断、延长的证据，故张**的主张已超过法定的诉讼时效期间。凤凰地产上诉提出张**只可主张2012年6月10日至2013年1月16日的违约金，应视为其同意承担该时间段内的违约金，本院予以照准。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第624号民事判决；

二、海南**限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张**支付逾期办证违约金20，765元（从自2012年6月10日起至2013年1月16日止，以总房款626，406元为基数，按日万分之一点五计算）。

一审案件受理费2278元、二审案件受理费4556元，合计6834元，由张**负担6014元、凤凰地产负担820元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月二十八日