史*与海南泰翔**有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审判决书

审理经过

上诉人史*因与被上诉人海南泰翔**有限公司（以下简称泰**司）商品房买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市秀英区人民法院（2014）秀民一初字第216号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行审理，，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2011年2月27日，史*与泰**司签订一份《海口市商品房买卖合同》，购买泰**司位于海口市秀英区东山镇琼东路XX号X幢一层XXX房屋，合同约定总价款1723303元，泰**司于2011年4月7日向史*出具了海南省销售不动产专用发票。合同约定的交付期限和标准为：出卖人应当在2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同约定的逾期交房的违约责任为：泰**司逾期交房超过60日后，买受人有权单方解除合同。买受人行使合同约定的单方面解除合同的权利要求时，应书面通知出卖人。2014年1月21日，史*委托王**海口市琼州公证处公证送达《关于解除﹤海口市商品房买卖合同﹥的通知》，泰**司未返还购房款

另查，1991年4月19日，泰**司取得海**设厅颁发的建设用地规划许可证。2002年12月琼山市建设局为涉案项目用地颁发琼山土规建证（2002）162号建设用地规划许可证。同年**务院作出《关于同意海南省调整海口市行政区划的批复》，同意撤销琼山市和海口市秀*区、新华区、振东区、以原琼山市和海口市原秀*区、新华区、振东区的行政区域设立海口市秀*区、龙华区、琼山区、美兰区。经泰**司重新申请，2005年12月22日，海口市规划局为该项目用地核发编号为2005340的建设用地规划许可证，2008年4月，海口市秀*区规划建设局核发了海口市秀*建规（2008）001号建设工程规划许可证，2008年2月20日，海口市建设局核发了编号为46010XXXXX建筑工程施工许可证，2005年2月2日海口市住房和城乡建设局核发了（2005）海房预字（0021）号海口市商品房预售许可证，该许可证延期两次，第一次延期至2013年4月2日，第二次延期至2014年4月2日。泰**司根据2009年12月4日海口市人民政府颁布的《关于解决办理房产证历史遗留问题的若干意见》的相关规定积极向海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室申请办理东山高尔夫度假住宅区房屋权属登记，该办公室在2010年7月23日依法予以受理，泰**司根据该办公室的要求向相关单位办理报备手续。其中，海口城**鉴定中心于2011年6月24日就该项目涉及的房产作出综全评定为A级（房屋结构安全）的鉴定；海口市公安消防支队于2012年1月12日作出海公消验告字（2012）第0010号建设工程消防竣工验收备案抽查告知书，即该建设工程消防竣工验收备案检查合格；作为园林部门的海口市**委员会直到2013年4月11日才作出验收评定的意见。此外，2010年12月12日，海南省人民政府办公厅作出《关于划定海口市大致坡镇凤潭水库饮用水水源地等4个集中式饮用水水源保护区的复函》，确认海口市东山镇岭北水库定为饮用水水源保护区，并设定水域面积、陆域面积的一级保护区和二级保护区。而泰**司的项目亦在该范围内。为取得该项目的环保验收，泰**司先后取得了工程质量、消防、园林、人防等相关验收，并已取得了环保验收。

史**审诉讼请求为：1、泰**司向史*返还购房款1723303元；2、泰**司向史*支付房价款利息（按同期银行贷款利率计算）248155.63元；3、本案诉讼费由泰**司承担。

一审法院认为

原审法院经审理认为：史*、泰**司双方签订的《海口市商品房买卖合同》是双方自愿达成，是双方真实意思的表示，合同内容合法，依法成立，受法律保护。就本案的争议焦点：一、史*要求单方解除合同的问题。史*、泰**司双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条第2项规定：逾期超过60日后，买受人有权单方解除合同。根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第1款规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，史*、泰**司所签订的合同第八条约定，出卖人应当在2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。2011年10月30日到交房期截止日，逾期60日即2011年12月29日，自此日起史*享有单方解除合同的权利。但根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第2款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。解除权，是指合同当事人可以解除合同的权利，它的行使能发生合同解除的法律后果。解除性质上属于形成权，凭解除人单方的解除合同的意思表示即可，不需要对方当事人同意。解除权的行使需要在有效期限内行使，逾期则解除权消灭。本案中，据泰**司庭审时陈述没有催告史*行使单方解除权，因此，史*的单方解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，即自2011年12月29日起一年内行使，截止日为2012年12月29日，逾期不行使的，解除权消灭。而史*于2014年1月21日经公证送达《关于解除﹤海口市商品房买卖合同﹥的通知》，已经过了单方解除权的行使期限，所享有的解除权依法消灭。

2、泰**司因不可抗力迟延交付的问题。从庭审查明的事实及证据可以看出，泰**司开发的涉案房地产项目逾期交房的原因是所在地域调整。1991年4月19日取得海**设厅颁发的建设用地规划许可证。2002年12月琼山市建设局为涉案项目用地颁发建设用地规划许可证，但2002年**务院作出《关于同意海南省调整海口市行政区划的批复》，同意撤销琼山市和海口市秀英区、新华区、振东区、以原琼山市和海口市原秀英区、新华区、振东区的行政区域设立海口市秀英区、龙华区、琼山区、美兰区，泰**司的所有的手续有待于相关政府部门交接平稳后才能办理，虽然泰**司已申报，但政府相关部门的审批结果的时间前后不一，到2005年12月22日为该项目用地核发建设用地规划许可证。之后陆续核发了建设工程规划许可证、建设施工许可证，有上述许可证泰**司才可依法组织施工。在泰**司建设和验收过程中，2010年12月12日海南省人民政府办公厅作出《关于划定海口市大致坡镇凤潭水库饮用水水源地等4个集中式饮用水水源保护区的复函》，确认海口市东山镇岭北水库定为饮用水水源保护区，并设定水域面积、陆域面积的一级保护区和二级保护区。泰**司的涉案房屋的项目在该范围内。为取得该项目的环保验收，泰**司积极进行协调、办理相应手续，已先后取得了工程质量、消防、园林、人防等相关验收，并已取得了环保验收。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。上述的事由都是因行政行为造成的，具体属于抽象行政行为，其制订出台是泰**司不能预见到的，且在未修改或撤销前，当事人从事民事活动就必须遵守而不能克服，且其不可诉，这些都超出了泰**司的能力，是泰**司不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，属不可抗力，应予免责。

3、泰**司是否构成根本违约问题。本案中，史*主张泰**司预售的商品房是2002年批准建设的至今未完工，且建设中存在问题的房屋，而不是在建设中的预售的商品房。但根据本案的证据可以查明，涉案房屋已通过质检、消防、气象、民防、水务、园林验收，秀*区住房和城乡建设局也复函：经现场核查，现有24栋建筑物的建设集团和建筑总面积与规划批建一致，所申报建筑物无影响规划情形。泰**司向海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室申请办理初始登记手续，海口市住房和城乡建设局于2013年7月30日作出海住建房审（2013）8号会议纪要，议定情况为可予办理初始登记手续。并于2013年12月19日经海口市住房和城乡建设局颁发了海口市房权证海房字第HKYL402XXXXX号产权证，即初始权证已经办理，只待办理史*的分户证。

综上所述，史*、泰**司双方签订的《海口市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，是合法有效的合同，依法应受保护。泰**司迟延交房是因政府行为的不可抗力造成的，属免责范围，泰**司的抗辩证据充分，理由成立，原审法院予以支持。史*主张单方解除合同因已过解除权的行使期限，其单方面解除权依法消灭，即史*主张返还购房款及利息的诉讼请求所依据的法律权利已经消灭，因此对史*的返还购房款及利息的诉讼请求不予支持，应予驳回。泰**司的抗辩理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回史*的诉讼请求。案件受理费17036元，由史*负担。

上诉人诉称

史*不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决史*主张单方解除合同已过解除权的行使期限，解除权依法消灭，属认定事实不清，适用法律错误。（一）原审法院采纳泰**司的说法，认定史*没有催告行为，因此认定史*行使解除权已过一年的行使期限而导致解除权消灭，属认定事实不清。泰**司提交的《关于继续履行商品房买卖合同、限期提供房产证办证材料的通知书》充分证明了泰**司已知晓史*向其催告交房，证实泰**司所称史*没有向其催告交房是虚假陈述。（二）2014年1月21日，史*委托王**海口市琼州公证处公证送达《关于解除﹤海口市商品房买卖合同﹥的通知》，史*向泰**司公告送达的通知书内容中明确告知（贵公司未依照合同约定交房时间2011年10月30日向本人交房）。原审法院未依法查明史*2014年1月21日向泰**司公证送达《关于解除﹤海口市商品房买卖合同﹥的通知》的行为。根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。史*多次向泰**司催问，泰**司均未给予明确答复。史*的通知依法应视为向泰**司催告行为。史*在催告后三个月合理期限行使解除权，史*的解除权依法没有消灭。（三）泰**司2014年1月29日对史*的催告给予了回复，但其回复没有就史*催问交房未果而解除合同的事宜给予答复，也未与史*商议协定交房时间，泰**司的回复未表明其何时按合同约定，按照国家法规将竣工验收合格的房屋何时交付给史*，也没有对史*单方面解除合同效力提起诉请，而在史*提起诉请后却抗辩主张史*行使解除权过了行使期限，没有事实依据及法律依据。

二、原审法院判决泰**司迟延交房是因政府行为的不可抗力造成的，属免责范围，没有事实依据和法律依据。泰**司的抗辩的事实均在合同签订前发生。合同签订后至诉讼前泰**司并没有证据证明其在履行合同中存在不可抗力、依法免责的事实。且泰**司未依据合同第八条约定在事实发生30日内告知史*，原审法院认定泰**司迟延交房是因政府行为的不可抗力造成的，属免责范围没有依据。

三、原审法院未就泰**司是否构成根本违约问题作出认定。泰**司未依照合同约定时间，将验收合格的房屋交付给史*，根据**设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》（2004年1月30日，建质（2004018号］第3条“……（四）各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理，将竣工验收备案情况及时向社会公布。单体住宅工程未经竣工验收备案的，不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证……”，据此，泰**司应在取得《建设工程竣工验收备案表》后才能通知史*收房。史*收房后再办理产权证登记。但泰**司至今未取得《建设工程竣工验收备案表》。史*不能实现房屋合同目的，不能取得竣工验收获准的新建商品房。原审法院没有依法审查泰**司新建商品房是否具备法定交付使用的条件，是否取得《建设工程竣工验收备案表》，是否能按照法律规定、行政法规向史*交付具备法定交付条件的商品房，也没有依法认定泰**司的行为是否构成根本性违约是错误的。

综上所述，史*提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决；2、依法发回重审或依法改判；3、依法判令泰**司承担一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

泰**司答辩称：一、泰**司已将符合合同约定条件的房屋按期通知史*收房，泰**司已经尽到交房义务及交房告知义务。史*因自身原因未能在合同约定的期限内按期收房，史*的诉讼请求没有事实和法律依据，法院应予驳回。泰**司于1991年4月19日取得了涉案房屋的项目用地建设用地规划许可证，因琼山撤县设市等历史原因，琼**设局于2002年12月为项目用地颁布琼山土规建证（2002）162号建设用地规划许可证。后因**务院在同年作出《关于同意海南省调整海口市行政区划的批复》，同意撤销琼山市和海口市秀英区、新华区、振东区、以原琼山市和海口市原秀英区、新华区、振东区的行政区域设立海口市秀英区、龙华区、琼山区、美兰区，故海口市规划局在2005年12月22日为项目用地核发编号为2005340的建设用地规划许可证。

因前述历史原因和规划变更原因，泰**司先后又办理了项目用地土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建设施工许可证，并在和史*签署《商品房买卖合同》之前取得了商品房预售许可证，故泰**司和史*所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且泰**司已经取得了商品房预售的相关证照，商品房买卖合同内容应合法有效。由于历史遗留问题等原因，泰**司根据2009年12月4日海口市人民政府颁布的《关于解决办理房产证历史遗留问题的若干意见》的相关规定积极向海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室申请办理东山高尔夫度假住宅区房屋权属登记，该办公室在2010年7月23日依法予以受理。根据《关于解决办理房产证历史遗留问题的若干意见》的第三条规定，各管理部门在收到该办公室转办的资料后，应在20个工作日内做出处理意见，但相关部门未能按此规定在相应的20个工作日内做出处理意见，故前述原因不能归责于泰**司，尽管相关部门没有在规定的期限内及时处理，但在本案的交房日2011年10月30日前的6月24日，海口市**全鉴定中心对史*所购房屋在内的东山高尔夫度假住宅区房屋进行了房屋质量检测鉴定，结论是房屋结构安全综合评定为最高等级A级，此时房屋完全符合合同约定的商品房经验收合格的交房条件和标准。泰**司在合同约定收房日前就前述问题及收房情况书面通知了史*，故泰**司已经尽到交房义务及交房告知义务，根据合同第九条“出卖人通知交付之日起15日内买受人仍未办理交付手续的视为出卖人已交付房屋，且自约定的交接之日起该房屋的风险责任及发生的费用，该买受人承担的由买受人承担”之规定，本案中，涉诉房屋早已按照法律和合同的规定交付给了史*，史*因自身原因未能在合同约定的期限内按期收房，其不利法律后果应由其自身承担，故史*请求解除合同并请求返还房款和支付利息没有事实和法律依据，不应支持。

二、退一万步来说，即使是本案存在泰**司逾期交房的情形，但在合同履约中存有不可抗力等免责事由，泰**司可以据此不承担责任。（一）与本类案件同类型的案件，法院已经认定泰**司的逾期行为存在不可抗力的理由，因此，史*解除合同的理由也无法成立。（二）由于历史遗留问题等原因，泰**司根据2009年12月4日海口市人民政府颁布的《关于解决办理房产证历史遗留问题的若干意见》的相关规定积极向海口市解决办理房产证历史遗留问题办公室申请办理东山高尔夫度假住宅区房屋权属登记，该办公室在2010年7月23日依法予以处理，故泰**司已经履行了提供相关材料报登记机关备案的义务。由于海南省人民政府办公厅在2010年12月12日作出《关于划定海口市大致坡镇凤潭水库饮用水水源地等4个集中式饮用水水源保护区的复函》，确认海口市东山镇岭北水库定为饮用水水源保护区，并设定水域面积、陆域面积的一级保护区和二级保护区，并要求切实做好保护区生态资源的保护，污染防治和水质跟踪监测，确保水源保护区的水质达标和饮水安全。鉴于海口市因公共利益、公共用水安全问题而由海**公厅专门出台划定水资源保护的政府规定，延误了该项目的环保验收时间、但泰**司已积极先后取得了工程质量、消防、园林、人防等相关验收，并已取得了环保验收，故泰**司已经履行了自己的义务。

三、本案中，结合史*的行为来看，史*选择的是继续履行合同，而非解除合同。按照史*的说法，即使泰**司存在逾期交房的情形，但超过60天后，史*在2012年7月缴纳了房屋契税人民币51699.05元，根据合同11条约定可以看出史*选择的是继续履行合同的方式来解决问题，如果当时史*解除合同的话就不会缴纳房屋契税等相关费用。

四、本案中史*没有收房的原因在于其自身原因，实际上房屋在法律意义上早已完成交付。即使按照史*单方认为泰**司存有逾期交房的情形，根据法律规定，史*现在起诉解除合同也早已超过法律规定的解除权行使期限，史*的请求无法成立，应予以驳回。根据最**法院的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定，史*2014年3月向法院起诉要求解除合同，已经过了解除权的行使期限，因此其解除合同的诉讼请求不应得到支持。

综上所述，史*的上诉请求没有法律依据，依法应予以驳回。

本院查明

本院二审审理查明：史*与泰**司所签订的《海口市商品房买卖合同》第八条约定：泰**司应当在2011年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3、该商品房经验收合格；4、该商品房经综合验收合格；5、该商品房经分期综合验收合格；6、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

另查明：2013年12月19日，海口市住房和城乡建设局向泰**司颁发了海口**山镇海榆中线188号东山高尔夫度假住宅区A2#幢别墅的房屋所有权证（证号为：海口市房权证海房字第HKYL402XXXXX号）。

本院二审审理查明的其他事实与原审判决查明的事实一致。

本院认为

本院认为：本案的争议焦点为：一、关于史*能否根据其与泰**司签订的《海口市商品房买卖合同》约定行使解除权的问题？二、泰**司是否构成根本违约，史*能否依法解除其与泰**司所签订的《海口市商品房买卖合同》？三、泰**司是否应向史*返还购房款及利息？

一、关于史*能否根据其与泰**司签订的《海口市商品房买卖合同》约定行使解除权的问题。史*以其在泰**司延期交房的情况下，于2014年1月21日向泰**司送达了《解除〈海口市商品房买卖合同〉的通知》为由，主张其有权行使合同解除权。对此，本院认为，根据双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条第2项约定：“出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权单方面解除合同。”因双方约定的交房期限为2011年10月30日前，但直至2011年12月29日泰**司仍没有交房，因此，从此日起史*即享有了解除合同的权利。同时根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第2款关于“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，本院认为，史*单方行使合同解除权的期限为一年，因此史*应在2012年12月29日前行使合同解除权。但史*在2014年1月21日才向泰**司发出解除合同的通知，此时史*行使合同解除权已经超过法律规定的期限，其解除权已经消灭，其所发出的解除通知也不发生解除合同的效力。

二、关于泰**司是否构成根本违约，史*能否依法解除合同的问题。本院认为，泰**司与史*约定房屋交付的条件为：经验收合格的商品房。经查，史*所购买的房屋已经取得了工程质量、消防、园林、人防、环保等部门的验收，且泰**司已经于2013年12月19日取得了东山高尔夫度假住宅区X幢别墅的初始登记，只待史*办理分户证，因此，史*以其所购买的房屋没有取得《建设工程竣工验收备案表》，房屋不具备交付条件，合同目的不能实现的上诉理由不成立，本院不予采纳。因此，泰**司并未构成根本违约，史*不能解除合同。

三、关于泰**司是否应向史*返还购房款及利息的问题。本院认为，因史*行使单方解除权的期限已过，且本案泰**司不存在根本违约，合同目的不能实现的情形，因此，双方应继续履行合同。故史*上诉请求泰**司向其返还购房款及利息没有法律依据，本院不予支持。

另外，由于史*在原审起诉时并未请求泰**司承担逾期交房的违约责任，因此，对于泰**司逾期交房是否构成违约，是否应当免除责任的问题不应作为本案的审理范围，原审法院对此进行审理不当，本院予以纠正。

综上所述，原审判决认定事实基本清楚，对泰**司迟延交房是否应予免责进行审理虽有不当，但判决驳回史*所提返还购房款及利息的诉讼请求处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费22543元，由上诉人史*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十九日