朱**与中国人民**地产管理处土地租赁合同纠纷民事二审判决书

审理经过

上诉人朱**因与被上诉人中国人民**地产管理处（以下简称海军海口房管处）租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2015）美民一初字第1611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月25日受理后，依法组成由审判员郑**担任审判长，审判员彭**、审判员王**参加的合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：1996年9月21日，海军海口房管处（甲方）与海南金**有限公司（乙方）双方签订了一份《场地租用合同书》，主要约定：甲方将位于海口市机场西路万华宾馆至杭州大厦之间，南**公司停车场边界以北50米宽范围内面积6575平方米的空闲土地租给乙方使用，租期从1997年1月1日至2005年1月1日，年租金为60万元，乙方每季度向甲方支付一次租金；合同期内，乙方对所租用的场地拥有使用权，但不得用作抵押或变卖；乙方所租用的场地由乙方自行规划、开发、经营和管理，但相关的规划建设必须符合城市规划和机场净空要求，因军事需要和城市规划需要，乙方必须无条件服从；合同期内，乙方所租用的场地内所发生的一切费用均由乙方承担；合同终止乙方必须把场地和在合同期内乙方所投资建设的房屋、设施（可动资产除外）无条件移交给甲方；合同期间如军事需要和市政规划造成合同不能履行的，甲方不承担责任；乙方在合同签订后五日内预交第一季度租金15万元作为定金，从合同签订之日起三个月内乙方未在该场地上投资建设，合同自行终止，甲方有权另行出租，定金不予退还；合同期满，如无特殊情况，乙方可继续租用，租金双方另行协商。合同签订后，海南金**有限公司在该租用场上进行了投资建设。2001年，海南金**有限公司提出租金减免申请，在维持双方上述租用合同的基础上，海军海口房管处对部分租金进行了调整和减免。

2003年5月，海**房管处作为与朱**（系海南金**有限公司的法定代表人和股东）签订了《军队房地产租赁合同》一份，主要约定：根据《军队房地产租赁管理办法》等相关规定，海**房管处将坐落在海南海口市美兰区万华路面积为6575平方米的场地出租给朱**使用，租赁用途为临时建房（职工宿舍），年租金为10万元，租赁期限为2003年6月1日至2006年5月31日；对外转租、分租或他人互换使用，应征得海**房管处同意；未经海**房管处同意，不得擅自改变承租用途；合同期满后，对朱**在承租的场地上新建和添建的各种永久性建筑物、构筑物，朱**保证完好无损地无偿移交给海**房管处，如需继续承租上述房地产，应当在租赁期届满前三个月提出，经海**房管处同意，双方重新签订租赁合同，办理有关报批手续；海**房管处充分考虑到朱**前期修建房屋投资大的实际情况，同意三年期满后，在部队没有整体规划和地方市政建设需要拆迁的情况下，该土地继续由朱**租赁使用，租赁价格另行商定；合同中还约定了其他事项。上述合同期满后，双方于2006年6月1日又续行签订了一份为期三年（即从2006年6月1日至2009年5月30日）的《军队房地产租赁合同》，将租金调整为年租金13万元，并再次明确了租赁场地上所有建筑物产权全部归部队所有，因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任；其他内容同双方于2003年5月所签订租赁合基本一致。2009年3月15日，双方再次续签了一份为期三年（即从2009年5月31日至2012年6月1日）的《军队房地产租赁合同》，将租金调整为年租金15万元，其他内容同双方于2006年6月1日续签的《军队房地产租赁合同》基本一致。朱**、海**房管处2009年3月15日续签的《军队房地产租赁合同》于2012年6月1日期满后，双方没有再续签合同，但涉案的房地产仍由朱**继续占用使用管理收益（包括对外进行转租、分租等），海**房管处仍按年租金15万元的标准收取朱**缴纳的租金。2015年1月25日，海南瑞**限公司受海**房管处的委托，出具了对涉案房地产（朱**承租部分）整体打包出租的《租金价格调查咨询报告》【海南瑞衡咨询字（2015）第0103-1号】，报告中载明：一层临街铺面、一层不临街铺面、二层住宅的租金单价分别为32元／m2／月、15元／m2／月、15元／m2／月，海**房管处依据该调查咨询报告的标准，结合涉案房地产建筑面积及规划分布，确定朱**所承租的面积为6575平方米的场地及地上建筑物的市场租金为172万元／年；其后，海**房管处以此172万元为标准，就涉案房地产租赁价格与朱**多次协商未果。2015年6月24日，海**房管处向朱**发出《解除租赁关系通知书》，明确双方的租赁关系自通知书送达之日起解除，要求朱**接到通知后32日内清空承租房屋内的可移动财产，并于2015年7月24日办理承租房屋的移交等；同日，海**房管处在涉案房地产的多处位置张贴《通告》，明确其与朱**的房地产租赁关系已解除，各租户与朱**之间的租赁已无履行基础，要求各租户应自收到通告之日起7日内与海**房管处联系协商租赁合同签订事宜，且自2015年7月25日起，将房屋的租金、水电等相关费用直接向海**房管处缴纳。为此，朱**于2015年7月13日向原审法院提起本案诉讼，要求确认海**房管处单方解除《军队房地产租赁合同》的行为无效。庭审中，朱**、海**房管处双方确认，海**房管处从2015年6月起未再收取朱**缴纳的房地产租金，涉案房地产现是由次承租人（即从朱**处承租房屋的租住户）在管理使用，朱**、海**房管处双方均未向次承租人收取2015年6月后的租金。

诉讼中，海**房管处提出：其与海南金**有限公司于1996年9月21日签订的《场地租用合同书》已终止，朱**并未继受取得海南金**有限公司在《场地租用合同书》中的权益，本案朱**、海**房管处所签订履行的三份《军队房地产租赁合同》与上述《场地租用合同书》无关联。朱**在诉讼中提交了海南金**有限公司于2015年8月10日出具的一份《说明》，说明中明确了海南金**有限公司于2002年5月9日停止经营后，公司的权利义务由朱**（系海南金**有限公司的股东和法定代表人）受让，对外债权债务由朱**享有和承担。

另查明，中国**总后勤部于2015年1月4日颁布实施《军队空余房地产竞价招租管理办法》，该办法第四条规定：出租房屋建筑面积300平方米（含）以上的，或者出租场地面积3000平方米（含）以上的，或者租期3年（含）以上的，或者是年招租底价30万元（含）以上的，必须实行竞价招租。任何单位不得将符合竞价招租的空余房地产化整为零或者以其他方式规避竞价招租。

朱**在原审提出的诉讼请求为：海军海口房管处单方解除朱**、海军海口房管处于2009年3月15日签订的《军队房地产租赁合同》的行为无效。

原审法院判决认定：涉案土地上的建筑物系由海南金**有限公司租赁海**房管处土地并在承租土地进行投资建设而成，根据海南金**有限公司与海**房管处于1996年9月21日所签订的《场地租用合同书》，海南金**有限公司在该承租地上投资建设的不动产在合同终止时无偿归海**房管处，而海**房管处则给予海南金**有限公司租金优惠或减免。但在上述《场地租用合同书》约定的租期（1997年1月1日至2005年1月1日）尚未到期的情况下，海**房管处与朱**于2003年5月就涉案房地产又签订了《军队房地产租赁合同》，约定：租赁期限为2003年6月1日至2006年5月31日，合同期满后，承租的场地上新建和添建的各种永久性建筑物无偿归海**房管处，并在此合同中特别强调了“海**房管处充分考虑到朱**前期修建房屋投资大的实际情况”。其后，海**房管处与朱**按双方所签（续）订的《军队房地产租赁合同》实际履行义务、享有权利。据此，鉴于朱**系海南金**有限公司的股东和法定代表人，且海南金**有限公司已出具《说明》明确其相关权利义务由朱**承继，根据海**房管处在《军队房地产租赁合同》中已明确认可“朱**前期修建房屋投资大”的情况，综合上述《场地租用合同书》与《军队房地产租赁合同》的其他内容，结合海**房管处事实上一直是在按照海南金**有限公司所应享有的租金优惠标准与朱**签（续）订并履行合同的情况，原审法院认定海**房管处事实上已认可了朱**承受海南金**有限公司在《场地租用合同书》中的权益（主要包括认可修建房屋投资和享有租金优惠），故海**房管处关于朱**、海**房管处所签订履行的《军队房地产租赁合同》与海**房管处同海南金**有限公司所签订履行的《场地租用合同书》不存在关联的主张无事实和法律依据，原审法院不予采纳。朱**、海**房管处最后一次签（续）订的《军队房地产租赁合同》于2012年6月1日期满后，双方没有再续签合同，但涉案的房地产仍由朱**继续占用使用管理收益（包括对外进行转租、分租等），海**房管处仍按双方在租赁合同中约定的租金标准收取租金，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，朱**、海**房管处双方就涉案房地产的租赁期限为不定期租赁。对于不定期租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条中”当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人“之规定，原则上任何一方均可提出解除合同。本案中，虽然在朱**、海**房管处双方所签订的《军队房地产租赁合同》中有“海**房管处充分考虑到朱**前期修建房屋投资大的实际情况，同意三年期满后，在部队没有整体规划和地方市政建设需要拆迁的情况下，该土地继续由朱**租赁使用，租赁价格另行商定”的条款，但由于租金价格是租赁合同的主要内容，本案的朱**、海**房管处双方对合同期满后的租金价格约定的是“另行商定”，属于约定不明，事后双方又未能对此达成补充，而朱**又对海**房管处委托第三方出具的《租金价格调查咨询报告》的租赁价格不予认可，据此，海**房管处基于双方对租赁价格未能达成一致而提出解除不定期租赁合同，并在合理期限内通知了朱**，其行为并无不当。另，依据2015年1月4日颁布实施的《军队空余房地产竞价招租管理办法》第四条之规定：出租场地面积3000平方米（含）以上的，必须实行竞价招租。本案涉案房地产的场地面积为6575平方米，属于必须实行竞价招租的范畴，依据朱**、海**房管处在《军队房地产租赁合同》中关于“因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任”的约定，现因军队政策重大调整，涉案房地产必须实行竞价招租，故海**房管处提出解除（终止）双方的不定期租赁合同，不属违约。再从公平合理原则考量。涉案土地上的建筑物虽系海南金**有限公司投资建设（后由朱**承受了海南金**有限公司在该投资建设中的相关权益），但根据海南金**有限公司及朱**向海**房管处缴纳涉案房地产的租金标准可知，海**房管处已通过长达18年（即从1997年至2015年期间）的租金优惠或减免的形式对海南金**有限公司及朱**的投资进行了相应补偿；而且本案中，朱**亦未举证证明其在租赁土地上的投资尚未收回；况且既或其投资尚未收回，亦属于市场主体参与经济活动自身应当承担的经营风险。故从公平合理原则考量，朱**虽在承租土地上投资建设了房屋，但其亦获得了18年的租金优惠，现因双方就租赁价格协商未果，加之军队政策调整涉案房地产必须实行竞价招租，故海**房管处提出解除不定期租赁合同，以竞价招租的形式来合理确定租赁价格亦属公平合理。综上所述，海**房管处于2015年6月24日向朱**发出的《解除租赁关系通知书》的行为既不违法，亦不违约，朱**、海**房管处双方于2009年3月15日所签订的《军队房地产租赁合同》自朱**签收海军房管处于2015年6月24日发出的《解除租赁关系通知书》时已解除；朱**诉求确认海**房管处解除双方于2009年3月15日所签订的《军队房地产租赁合同》的行为无效的理由不成立，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回朱**的诉讼请求。案件受理费人民币4025元（朱**已预付），由朱**负担。

上诉人诉称

上诉人朱**不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：一、原审判决事实认定错误。1、朱**与海军海口房管处签订的《军队房地产租赁合同》系附解除条件的合同。朱**与海军海口房管处在《军队房地产租赁合同》中附加条款第二款特别约定：“海军海口房管处充分考虑到朱**前期修建房屋投资大的实际情况，同意三年期满后，在部队没有整体规划和地方市政建设需要拆迁的情况下，该土地继续由朱**租赁使用，租赁价格另行商定”。该条款表明以下三层意思：（1）确认朱**租用场地后，由朱**在该租用场地上修建房屋，并且朱**修建房屋前期投资大的实际情况（2）合同期满后，如不存在部队整体规划和地方市政建设需要拆迁的解除条件下，合同继续生效，该土地继续由朱**租赁使用；（3）在土地由朱**继续租赁使用的前提下，租赁价格另行商定。由此可知，朱**与海军海口房管处签订的《军队房地产租赁合同》系附解除条件的合同。一审判决未认定该合同为附解除条件合同，属事实认定不清。2、海军海口房管处解除合同的行为违反双方合同的约定。朱**与海军海口房管处在合同附加条款中“海军海口房管处充分考虑到朱**前期修建房屋投资大的实际情况，同意三年期满后，在部队没有整体规划和地方市政建设需要拆迁的情况下，该土地继续由朱**租赁使用，租赁价格另行商定”的约定，系对合同解除条件的特别约定，也就是说，只有在部队有整体规划和地方市政建设需要拆迁的情况下，海军海口房管处才能收回土地。海军海口房管处提供的中国**总后勤部于2015年1月4日颁布实施的《军队空余房地产竟价招租管理办法》，该办法因涉嫌军事机密朱**无从得知具体的规定，但从标题可以看出，该办法针对的对象是“空闲房地产”，而本案所涉房地产是正在租赁使用中的房地产，与办法规定的对象”空闲房地产“明显不相符，因此，该办法不适用于本案。而海军海口房管处以该办法的颁布实施作为解除双方合同的理由之一，明显违反了合同对解除条件的特别约定。另外，该特别约定“该土地继续由朱**租赁使用，租赁价格另行商定”，但2015年1月25日，海南瑞**限公司受海军海口房管处委托，出具了对涉案房地产整体打包出租的《租金价格调查咨询报告》【海南瑞衡咨询字（2015）第0103-1号】，该份报告是海军海口房管处在没有通知朱**，也没有经过朱**同意的情况下，自行委托海南瑞**限公司对房产进行的评估。而且该份报告针对的是房屋的租金价格调查而非租赁合同所对应土地的租金价格调查。一审判决书第8页认定“海军海口房管处依据该调查咨询报告的标准，结合涉案房地产建筑面积及规划分布，确定朱**所承租的面积为6575平方米的场地及地上建筑物的市场租金为172万元／年”，该一审判决的认定与报告结果不符，是明显错误的。在本案中，朱**与海军海口房管处签订的《军队房地产租赁合同》中约定，朱**承租的是海军海口房管处坐落在海口市美兰区万华路的6575平方米场地，因此，该份报告确定的租赁价格并不能作为朱**所承租土地的价格依据。海军海口房管处将评估价格直接作为租金要求朱**履行，根本没有经过双方的协商就直接以租赁价格商定不成解除了双方的合同，海军海口房管处的行为明显违反了合同的约定。一、一审判决理由超出合同审理的范围。一审判决适用公平合理原则审理错误。理由如下：第一，朱**与海军海口房管处签订的《军队房地产租赁合同》并未约定朱**收回投资后就终止履行合同。第二，朱**己向法庭提供每年租金收取的情况说明，而一审判决既然提到朱**投资回收的情况，却未对朱**提供的租金收取情况说明作出认定。一审判决书第14页认定“但根据海南金**有限公司及原告向被告缴纳涉案房地产的租金标准可知，被告己通过长达18年（即从1997年至2015年期间）的租金优惠或减免的形式对海南金**有限公司及原告的投资进行了相应补偿”，该认定明显与客观事实不符。第三，朱**的投资回收情况，并不是本案审理的范围，朱**没有必要证明自己的投资是否收回。公平原则在《合同法》中体现在格式条款效力判断制度、情势变更制度、增减违约金制度、瑕疵担保制度、显失公平制度等方面。然而本案中双方签订的《军队房地产租赁合同》并不存在上述情形，朱**租金收取的多少是市场因素决定的，是合同主体双方应当承担的风险和收益，故本案不应适用公平合理原则。因此，一审判决理由超出合同审理的范围。三、一审判决适用法律错误。朱**与海军海口房管处签订的《军队房地产租赁合同》系附解除条件的合同，根据《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。海军海口房管处在没有部队整体规划和地方市政建设需要拆迁的情况下，无权行使解除权，因而，海军海口房管处单方解除合同的行为违反合同约定，该解除行为无效。一审判决适用的法律错误，应当依法改判。

综上所述，原审判决事实认定错误，判决理由不成立，依法应予以撤销并改判。海军海口房管处无视合同约定单方解除合同，明显违反法律规定，严重损害朱**的合法权益。朱**为了维护自己的合法权利，特请求二审法院依法撤销海口市美兰区人民法院（2015）美民一初字第1611号民事判决，改判支持朱**的诉讼请求；

被上诉人辩称

被上诉人海军海**管处针对上诉人朱**的上诉理由答辩称：本案因海军海**管处单方通知解除合同引发诉讼，朱**原审请求确认该通知解约行为无效；而海军海**管处方认为涉案合同到期后依法转为不定期租赁，当事人有权在提前合理期限的情况下随时解除合同，该通知解约合法有效，一审法院认定通知解约行为合法有效，且具有正当合理性，完全正确。朱**的上诉理由没有事实和法律依据，应当依法驳回其上诉请求。一、一审判决认定事实清楚，法律适用正确，依法应予维持。1.海军海**管处通知解约的行为符合法律法规的规定，本案争议合同为不定期租赁，当事人有权随时解除合同，即出租方享有法定任意解除权，该解除权的充分且必要条件为提前合理期限发出通知，海军海**管处的解约行为符合该条件，合法有效。2.海军海**管处通知解约的行为合理且正当，应当受到法律的肯定和保护。海军海**管处的解约行为除具有法律依据外，还具有正当的事由，且事先与朱**进行了协商。海军海**管处在解约前的协商阶段提出的续租条件合理正当，朱**拒绝海军海**管处合理正当的协商条件，海军海**管处无奈通知解除合同，合同应当自解除通知到达时发生解除的效力。3.朱**关于本案解约行为无效的辩解理由与本案事实不符，依法不能成立。综合本案证据事实，朱**并未继受取得海军海口房管**工程有限公司于1996年9月21日签订的《场地租用合同书》权益。朱**在履行合同的过程中，明显存在各种违约行为，海军海**管处方在履约的过程中，违反了合同关于租赁用途、禁止分租、及时支付租金等约定，且租赁现场管理混乱，存在消防、安全隐患。海军海**管处与朱**最后一次签（续）订的《军队房地产租赁合同》于2012年6月1日期满后，双方没有再续签合同，但涉案的房地产仍由朱**继续占用使用并收益（包括对外进行转租、分租等），海军海**管处仍按双方在租赁合同中约定的租金标准收取租金，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原双方就涉案房地产的租赁期限为不定期租赁。对于不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条中”当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人“之规定，任何一方均有权依法提出解除合同。本案中，虽然在双方所签订的《军队房地产租赁合同》中有“答辩人充分考虑到被答辩人前期修建房屋投资大的实际情况，同意三年期满后，在部队没有整体规划和地方市政建设需要拆迁的情况下，该土地继续由被答辩人租赁使用，租赁价格另行商定”的条款，但由于租金价格是租赁合同的主要内容，本案的合同双方对合同期满后的租金价格约定的是“另行商定”，属于约定不明，事后双方又未能对此达成补充，而朱**又对海军海**管处委托第三方出具的《租金价格调查咨询报告》的租赁价格不予认可，据此，海军海**管处基于双方对租赁价格未能达成一致而提出解除不定期租赁合同，并在合理期限内通知了朱**，行为并无不当。另，依据2015年1月4日颁布实施的《军队空余房地产竞价招租管理办法》第四条之规定：出租场地面积3000平方米（含）以上的，必须实行竞价招租。本案涉案房地产的场地面积为6575平方米，属于必须实行竞价招租的范畴，依据原海军海**管处在《军队房地产租赁合同》中关于“因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任”的约定，现因军队政策重大调整，涉案房地产必须实行租价招租，故海军海**管处提出解除（终止）双方的不定期租赁合同，不属违约。再从公平合理原则考量。涉案土地上的建筑物虽系海南金**有限公司投资建设（后由朱**承受了海南金**有限公司在该投资建设中的相关权益），但根据海南金**有限公司及朱**向海军海**管处缴纳涉案房地产的租金标准可知，海军海**管处已通过长达18年（即从1997年至2015年期间）的租金优惠或减免的形式对海南金**有限公司的投资进行了相应补偿；而且本案中，朱**亦未举证证明其在租赁土地上的投资尚未收回；况且即使其投资尚未收回，亦属于市场主体参与经济活动自身应当承担的经营风险。故从公平合理原则考量，朱**虽在承租土地上投资建设了房屋，但其亦获得了18年的租金优惠，现因双方就租赁价格协商未果，加之军队政策调整涉案房地产必须实行竞价招租，故海军海**管处提出解除不定期租赁合同，以竞价招租的形式来合理确定租赁价格亦属公平合理。综上所述，海军海**管处于2015年6月24日向朱**发出的《解除租赁关系通知书》的行为既不违法，亦不违约，原海军海**管处双方于2009年3月15日所签订的《军队房地产租赁合同》自朱**签收海军海**管处于2015年6月24日发出的《解除租赁关系通知书》时已解除。二、朱**上诉理由与本案事实不符，依法不能成立。本案场地租赁合同约定的租赁期限具体明确，到期后合同转为不定期，海军海**管处方因上级机关的规定要求，与朱**协商续签合同不成的情况下，依法提前通知单方解除合同，解除行为符合法律法规的规定；朱**提出的辩解没有事实和法律依据，依法应予驳回。

二审期间，双方当事人均未提交新的证据。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：本案争议的焦点在于：1、双方签订的《军队房地产租赁合同》是否属于附解除条件的合同、所附条件是否已经成就、海军海口房管处是否享有单方解除合同的权利以及《解除租赁关系通知书》是否有效；2、《军队空余房地产竞价招租管理办法》是否适用于本案以及其实施是否属于军队政策法规重大调整。

关于双方签订的《军队房地产租赁合同》是否属于附解除条件的合同、所附条件是否已经成就以及《解除租赁关系通知书》是否有效的问题。当事人对合同的效力可以约定附条件，也可以约定附期限。《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”可见，附条件是当事人约定以将来可能发生、也可能不发生的事实作为合同生效或失效的条件。本案中双方在租赁合同中约定“在部队没有整体规划和地方市政建设需要拆迁的情况下”，该土地继续由朱**租赁使用，也即“部队整体规划和地方市政建设拆迁”应为双方协商解除租赁合同的条件。双方签订的合同其实是附解除条件的租赁合同，双方在合同中保留解除权的合意，可以称为解约条款。《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该规定允许当事人通过合同约定解除合同的条件。随着城市开发建设的飞速发展及城市旧城改造步伐的加快，双方在合同中约定的“部队整体规划和地方市政建设拆迁”系未来确定可发生的事实，双方以此作为租赁关系解除的条件，应视为双方对租赁期限给予了明确约定。对合同法规定租赁期限不明确的理解，应侧重于对“限”是否明确作出判断，只要“限”的条件约定明确，就不属于租赁期限约定不明。本案中，双方约定的“限”即是“部队整体规划和地方市政建设拆迁”，该约定应是明确的，也是双方已合意对租赁合同解除作出限制，以保证租赁物利用的持续性。也就是说双方当事人不期望有不定期租赁合同赋予当事人任意解除权，其对解除条件作出特别限制。本案双方以“部队整体规划和地方市政建设拆迁”作为合同解除所附条件，并不违背法律强制性规定，不违背公序良俗，不损害国家、集体和第三人利益，该约定应受到法律的保护和尊重。随着我国市场经济的高速发展，经济流转也越来越快，对他人动产或不动产利用，追求物的价值最大化，客观上要求租赁合同具有相对稳定性，才有利于合同双方权利义务的保护。就本案而言，海军海口房管处未能举证证明部队对涉案租赁土地已有整体规划或地方政府需要对涉案租赁土地及地上附属物进行征收、拆迁，也即未能举证证明双方约定的合同解除所附条件已经成就，故其向朱**发出的《解除租赁关系通知书》违反了双方的约定，不享有单方解除合同的权利，应确认无效。海军海口房管处称合同期限届满后，因双方未续签合同，合同租赁期限已转为不定期，其享有单方任意合同解除权的理由不能成立，本院不予采纳。

关于《军队空余房地产竞价招租管理办法》是否适用于本案以及其实施是否属于军队政策法规重大调整的问题。从该《办法》的名称及其内容看，该《办法》所称的“空余房地产”应是指军队目前尚未出租的空闲（置）、多余没有开发利用的房地产，已经出租、开发利用的应不在此列。本案中，涉案租赁土地于1996年9月即由海军海口房管处出租给海南金**有限公司（后其权利义务由朱**承继），并由该公司在涉案租赁土地上出资建造临时性房屋，且该些房屋也已由海南金**有限公司用于出租经营多年至今，涉案租赁土地及其地上房屋应不属于《办法》所指的“空余房地产”的范围，该《办法》不应适用于本案，也即该《办法》的实施不属于合同约定的出现了军队政策法规重大调整的情况。海军海口房管处以此为由，单方解除合同有违双方对合同解除的特别约定。

综上，上诉人朱**的上诉理由成立，本院对其上诉请求依法予以支持。原判认定基本事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销海口市美兰区人民法院（2015）美民一初字第1611号民事判决；

二、确认被上诉人中国人**口房地产管理处于2015年6月24日向上诉人朱**发出的《解除租赁关系通知书》无效。

本判决为终审判决。

本案一、二审案件受理费8050元，由被上诉人海军海口房管处负担。

裁判日期

二〇一五年十二月三十日