张**与刘**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**因租赁合同纠纷一案，不服大同市城区人民法院（2015）城民初字第1258号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张**的委托代理人杜*，被上诉人姚**的委托代理人韩**参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院认定，2008年11月3日，原告姚**与被告张**签订租赁合同一份，合同约定，原告姚**将位于大同市新开西二路新世纪南苑小区7号楼“振华市场”一至三层建筑面积3438.61平方米房屋出租给被告张**，租赁期自2009年3月1日起至2019年3月1日止，租期十年。租金及租金支付方式为，租赁第一年、第二年租金按租赁物建筑面积3438.61平米每天每平米1元计算为1255092元，从第三年开始，以后每年租金在上一年租金的基础上增加5%，第三年租金为1317847元，第四年租金为1383739元，第五年及以后租金以此类推。从第三年（2010年）开始，以后每年3月1日前交清当年租金。如果被告张**不能按约定时间支付租金，即构成违约，支付租金每拖延一天按年租金总额1%向原告支付违约金。合同签订后，原告姚**即将租赁物交付被告张**承租使用。在合同履行过程中，被告张**已经将2014年度之前的租金全部交付原告姚**，2014年度的租金交付了527821元，尚欠2014年3月1日至2015年3月1日租金1056176元至今未支付。另查明，大同市新开西二路新世纪南苑小区7号楼“振华市场”一层、二层商业用房的所有权人为原告姚**、三层商业用房的所有权人为姚**，其办理了委托手续，委托原告姚**出租该房。

一审法院认为

原审法院认为，原告姚**、被告张**所签订的租赁合同是双方当事人的合意，为有效合同，合同签订后，双方理应依约履行，现被告张**从2013年起不能按时给付原告姚**租金，原告姚**要求解除合同，符合法律规定，予以支持。原告姚**、被告张**经对账，从2014年3月1日起至2015年3月1日，被告张**尚欠原告姚**租金1056176元，被告张**应予给付。被告张**至今一直占用租赁物，在腾出租赁物前的租赁费按照合同约定的数额被告张**还应给付原告姚**，直至腾出之日止。被告张**不能按时给付原告姚**租金，造成原告姚**损失，被告张**应承担占用原告姚**资金期间的利息损失，按照银行同期贷款利率的四倍计算从2014年3月1日至判决之日止1056176元的利息。原告姚**要求的违约金数额偏高，计算标准没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原告姚**与被告张**签订的房屋租赁合同。二、被告张**在判决生效后十日内腾出大同市新开西二路新世纪南苑小区7号楼“振华市场”一至三层房屋。三、被告张**在判决生效后十日内给付原告姚**租金1056176元，从2015年3月1日至腾出租赁物之日止的租金同时付清，并赔偿原告姚**违约损失387786.76元。案件受理费18682元，由原告姚**负担1066元，由被告张**负担17616元（在判决生效后十日内给付原告姚**）。

上诉人诉称

宣判后，原审被告张**不服，上诉请求依法部分改判原审判决的第一项、第三项。其理由是：上诉人并非故意不支付被上诉人姚**租金，亦没有给被上诉人造成损失，即使有损失，也只是同期银行利息损失，不应以四倍计算，故原审判决上诉人承担银行同期贷款利息四倍的违约损失387786.76元，于法无据；原审判决解除双方之间的租赁合同不当，应当改判合同继续履行。

被上诉人辩称

被上诉人姚**答辩称，上诉人拖欠租金两年未支付，构成根本违约，原审法院判决的违约损失没有超过30%，故原审判决正确，应予维持。

本院查明

经审理查明，双方当事人对原审判决认定的事实均无异议的事实，本院依法予以确认。

本案在二审中的争议焦点为，双方签订的租赁合同是否应当予以解除？违约金数额应当如何确定？

本院认为

关于双方之间签订的租赁合同是否应当解除的问题，本院认为，上诉人张**与被上诉人姚**作为具有民事责任能力的当事人，在签订合同时，意思表示真实，合同内容亦符合法律规定，故该租赁合同已经成立，被上诉人姚**已经按照合同约定交付了房屋，上诉人张**已经实际占用、使用，其应当按照合同约定支付相应租金。现上诉人张**尚欠2014年3月1日至2015年3月1日租金1056176元至今未支付，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。作为出租人的刘**请求解除该租赁合同，符合法律规定，原审判决解除双方之间的租赁合同适用法律正确，本院予以确认。故上诉人的该项上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。

关于违约金数额应当如何确定的问题，本院认为，双方在《租赁合同》约定，如乙方（张**）不按约定时间支付租金，即构成违约，支付租金每拖延一天按年租金总额1%向甲方（刘**）支付违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最**法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因双方合同中约定的违约金过分高于造成的损失，原审法院按照银行同期贷款利率的四倍计算上诉人张**占用被上诉人姚**资金期间的利息损失并无不当，本院予以维持。故上诉人的该项上诉理由不能成立，其该项上诉请求本院不予支持。

综上，本院认为，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7117元，由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十日