李**与赵**租赁合同纠纷民事二审判决书

审理经过

上诉人李**因与上诉人赵**租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（以下简称原审法院）（2014）龙*一初字第1697号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院于2015年1月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理，上诉人李**的委托代理人候**及上诉人赵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年4月12日，李**与赵**签订一份《租赁合同》，约定：李**同意将坐落在海口市龙华区国贸路XX号帝国大厦X幢XXXa房出租给赵**做住宅用途使用；租赁期限为二年，即从2013年4月15日至2015年4月14日止；每月租金1800元，租金按两个月结算，由赵**在两个月七日前交付租金给李**；赵**在签订本合同当日付给李**3600元作为租赁保证金；租赁期满或合同解除时，赵**付清应付的相关费用后，李**应将保证金本金退还给赵**；李**应将房屋及《清单》所列设备（即沙发一套、茶几一张、电视机一台、床和床垫各一张、衣柜一张、抽油烟机一台、冰箱一台、热水器一部、空调两部、柜子一个、窗帘一幅）交付赵**使用；赵**应依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，李**有权按当月租金金额的1%向赵**收取滞纳金，如果逾期超过30日，李**有权解除合同，收回房屋，追索应收租金；依时交纳租赁期内所使用的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费及管理费等费用；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规。另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；李**收取租金的账户为其名下的工商银行账户62220XXXXX。合同签订当日，李**依约将租赁房屋及附属设施交付给赵**使用，并出具一份《委托书》，全权委托郑**办理租赁房屋的出租事宜。赵**于合同签订当日亦向李**支付了3600元租赁保证金（租房押金）。合同签订后，赵**于2013年4月12日、6月29日（逾期21天）、9月18日（逾期41天）、11月13日（逾期36天）、2014年1月16日（逾期39天）和4月24日（逾期75天，其中300元至2014年10月24日止逾期255天）分别向李**各支付租金3600元五笔和3300元一笔。2014年4月，赵**向李**的委托代理人郑**支付租金7200元。2014年6月22日，因李**认为赵**拖欠其4个月的租金未付，遂私自换掉租赁房屋的门锁，赵**发现后遂向当地派出所报警。截止2014年10月14日，赵**应付租金32400元，实际支付32100元（含押金3600元）。因李**认为赵**拖欠其租金未付，已构成违约，故将案诉至法院。

另查，租赁房屋原由案外人黄**于2008年1月9日向海南国**发有限公司购买，并已付清全部购房款。2010年8月30日，李**与案外人黄**签订一份《房屋买卖合同》，以54万元的价格购买上述租赁房屋。合同签订后，李**已向案外人黄**支付90%的购房款486000元，10%的余款54000元于案外人黄**取得房屋所有权证后七天内，由李**缴清所有过户税费，并经双方到房产管理部门办理过户签字后支付。

李**一审诉讼请求为：1、解除李**与赵**签订的《租赁合同》；2、赵**向李**支付拖欠的租金9300元及滞纳金14400元，共计23700元（租金及滞纳金应计算至赵**实际交还租赁房屋之日）；3、赵**向李**交还租赁房屋及合同附件所列清单之物品。

赵**一审反诉请求为：1、解除李**与赵**签订的《租赁合同》；2、判令李**向赵**支付各项经济损失33318元和诉讼期间的水电费及物业管理费（按每月300元计算）。

一审法院认为

原审法院认为：李**与赵**签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，且已实际履行，故该合同应认定为合法有效，双方当事人均应按合同的约定行使权利、履行义务。根据庭审中查明的事实，李**与赵**签订《租赁合同》后已按约定履行了交付房屋的义务，而赵**未按合同约定的期限交付房屋租金，其行为应认定为违约行为，依法应承担相应的违约责任。赵**拖欠李**租金，致使李**不能实现合同目的，现李**主张赵**支付所欠租金，于法有据，予以支持。至本判决之日即2014年10月24日止，赵**尚欠李**房屋租金900元【（32400元-32100元）＋（1800元／月30日×10天）（2014年10月15日至10月24日）】。《租赁合同》第六条关于“赵**应依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，李**有权按当月租金金额的1%向赵**收取滞纳金的约定，实为对赵**逾期付款违约金的约定，现李**因赵**逾期支付房屋租金，而主张赵**逾期付款违约金具有合同依据，应予支持。依据《租赁合同》的约定，赵**逾期付款，应按当月租金金额的1%向李**支付滞纳金（违约金），因赵**并未主张对该计算标准予以调整，予以确认。赵**逾期支付房屋租金3600元的总天数为212天（21天＋41天＋36天＋39天＋75天），赵**共应向李**支付逾期付款违约金为4581元（1800元／月×1%×212天＋300元×1%×255天）。李**向赵**发送传真件，全权委托案外人郑**办理租赁房屋的出租事宜，既然是全权委托，即应包括代为收取房屋租金。赵**于2014年4月向郑**支付租金7200元，并提供郑**出具的《收条》为凭，李**对此予以否认，但未能提供相关反证予以推翻，故对该《收条》的证明力予以确认。赵**同意解除与李**签订的《租赁合同》及同意返还该合同附件所列清单之物品，予以照准。合同解除后，若赵**继续占用租赁房屋，依法应当向李**支付房屋占用期间的占有使用费，占有使用费按照《租赁合同》约定的租金标准计算。根据《租赁合同》第六条第2款的规定，租赁期间的水电费和物业管理费等费用，由赵**承担，故赵**反诉请求李**承担租赁期间的水电费和物业管理费等费用，没有合同依据，不予支持。赵**反诉主张李**赔偿其名誉损失等其他经济损失33318元，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、解除李**与赵**于2013年4月12日签订的《租赁合同》；二、限赵**于本判决生效之日起十日内向李**返还租赁房屋内的物品，即沙发一套、茶几一张、电视机一台、床和床垫各一张、衣柜一个、抽油烟机一台、冰箱一台、热水器一部、空调两部、柜子一个、窗帘一幅；三、限赵**于本判决生效之日起十日内向李**支付房屋租金900元及2014年10月25日之后的占有使用费（按每月1800元计算，计至实际搬离租赁房屋之日止）；四、限赵**于本判决生效之日起十日内向李**支付逾期付款违约金4581元；五、驳回李**的其他诉讼请求及赵**的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理减半收取案件受理费196元，由李**负担146元，赵**负担50元，反诉费317元，由赵**负担。

上诉人诉称

上诉人李**不服上述民事判决，向本院提起上诉称：

一、李**与赵**在《租赁合同》中已经约定了李**的收租账户，且赵**支付的租金一直汇至该账户，在未有李**的明确授权下，赵**转而向案外人支付租金与事实不符。2013年4月，李**与赵**签订《租赁合同》，合同约定上诉人账号为62220XXXXX，开户行为工商银行。自此以后，赵**向李**支付租金，均是汇入李**上述账户。在此期间，李**从未委托其他第三人进行收租，或者要求赵**将租金支付给其他第三人。在李**与赵**的租赁事宜中，李**从未委托案外人郑**进行收租。退一步讲，依据赵**提供的“委托书”，委托的时间为2013年4月12日，委托书仅写明办理“出租”事宜，并未明确有权“收租”。且李**与赵**签订《租赁合同》的履行期限自2013年4月15日开始，在委托书签订的时间之后，在《租赁合同》签订后，李**未明确要求赵**将房租支付给其他第三人时，赵**应履行《租赁合同》的约定，按合同约定的账户向李**支付租金，故赵**提出已向案外人支付租金不符合常理，一审判决事实错误。

二、赵**提供的“委托书”和“收条”不符合《民事诉讼法》规定的合法证据，不能证明赵**己向李**支付7200元房租，且李**在一审庭审中明确不予质证，一审法院将此两份作为判决的依据，违反法律规定。1、赵**提供的“委托书”和“收条”没有证据原件，且没有出具收条的案外人郑**出庭作证，李**明确表示不予质证，没有经过质证的证据不能作为审判的依据，一审法院认可此两份证据，违反法律规定。2、赵**提供的证据“委托书”中仅显示办理涉案房屋出租事宜，并未明确包括收租事宜，依据相关法律规定，全权委托或特别委托必须明确委托事项，否则视为一般委托。但一审法院将此“委托书”的内容做扩大解释，在判决书中推测“应包括收取房屋租金”，显然与事实不符，违背法律。3、赵**提供的证据“收条”，内容为“今收到赵**人民币柒仟贰佰元整，收款人郑**（33262XXXXX）”。此份证据的郑**的身份证号缺位，仅有17位，显然该收条并非郑**本人出示，是一份虚假的证据。且此份收条并未明确收取的款项是赵**应支付给李**的租金，此份收条也可能是赵**与郑**之间的借款或收款内容。更重要的是，此份收条并未写明收款时间，赵**在一审中承认收条后的收款时间是赵**自己加上的，出具此份“收条”的时间并非2014年4月份，不可能是赵**所谓的2014年4月之后的房租，且与《租赁合同》约定的租金两个月支付一次的方式不符，赵**明显作假。如此被篡改过的复印件不可能构成《民事诉讼法》规定的合法证据。故不论从形式上和内容上，此两份证据“委托书”和“收条”均不能证明李**委托过其他第三人收取过房租，也不能证明赵**向案外人郑**支付了本案涉案房屋的房租，更不能证明赵**向案外人郑**支付7200元的时间是2014年4月。赵**无法证明已向李**支付过租金7200元。

综上所述，自2014年4月10日开始，赵**一直拖欠李**租金及违约金，拒绝支付，一审判决在认定事实和适用法律均有严重错误。因此，请求：1、撤销原审判决第三项及第四项内容，依法改判赵**向李**支付拖欠的租金（计算至赵**交还房屋之日），现暂计9300元（暂计算至2014年11月14日），及赵**拖欠租金应支付的违约金18804元，共计28104元；2、一、二审诉讼费用由赵**承担。

被上诉人辩称

上诉人赵**答辩称：委托人的身份问题，第一代身份证的时候，有的省份只有17位，后来才有18位，郑**的委托书也是本人写的，委托书和收条不符合民事诉讼证据规定，我支付的租金对方应当认可。李**应当将公司作为本案被告，而不是起诉我赵**。租赁合同是委托郑**签订的，房租都是以现金的方式转给郑**，支付过17700元。李**款项计算有误，2014年5月13日、2013年9月18日3600元、2014年4月7200元及提前解约赔偿金3600元没有计算进来，计算房租的截至日应该是6月22日止。我要求押金补偿损失都需双倍归还的。2015年4月15日提前支付了房租，数据上面都有记录。原审判决计算的违约金有误，这个数据我不能接受。我要求把我的营业损失、装修费用返还给我，房子从6月起到现在一直没有营业没有使用，请求支持我的诉讼请求。

上诉人赵**不服上述民事判决，向本院提起上诉称：此租赁合同是李**委托郑**在2013年4月12号签订的，到2014年7月才第一次见面，李**中间委托郑**和董*多次催收租金和停水断电。以致公司现在都无法经营，已经造成很大的损失。

一、根据资料和证据查明，赵**支付给李**的钱款计算有误，计算如下：2014年月支付17700元。2014年4月支付的7200元李**委托郑**收取、2014年5月13日付的3300元、2013年9月18日支付的3600元、押金3600元，合计35400元整。（原判查明32100元，遗漏一个2014年5月13日支付的3300元没有计算）

二、计算房租的截止日期应该视为2014年6月22日止，按照合同第10条，合同履行中，双方发生争议时，中介服务商负责协调，协商不成，可向人民法院起诉。在协商和起诉期间，双方均不得采用任何方式胁迫对方，李**明显违约，而且到六月份已经支付了足够的租金。因为这一天是李**授权董*私自打开门换锁2次（6月22日和7月2日），此种行为应该视为协商不成李**提前解除合同。到6月22日为止，钱款已经交付给李**和其委托人的情况下，赵**应该正常营业，有物业记录为凭证，而且到2014年6月22日为止，应付25620元，赵**已经支付了35400元（含3600押金），应李**提前支付的要求，赵**实际提前支付了7、8、9月房租6180元整。原审中李**诉赵**和代表的其公司第一次拖欠的天数是21天，没有超过约定的30天，第二次支付是2013年9月18日建行支付，也没有超过30天，第三次支付2013年11月13日没有延期。即使租金有延期现象，但是李**当时也没有追究（要求解除合同并赔偿损失），赵**也积极补齐了差额，赵**签订的合同继续有效。李**及其委托人多次停水停电、换锁、吵闹等行为已经导致赵**无法正常使用，也就不能实现合同目的，李**想提前解除合同，也没有提前书面通知赵**就停水电，开锁换锁，这种行为是无法容忍的。到10月底有近1917.95元物业费用未缴纳（7、8、9、10月合计4个月）。所以拒绝支付租金也在情理之中，赵**代表其公司签订的租赁合同是双方真实意思的表现，对双方也是公平合理的，其实双方完全可以协商解决，停水、断电、换锁的行为是严重违反法律法规的，所以原审把房租计算至2014年10月25日的判决是错误的。应该计算到6月21日为止，赵**认为这一天也是解除合同之日。

三、依据双方签订的租赁合同第7条第2款：租赁期间内李**无法定或者约定的理由而单方提出解除合同的，必须退还保证金给赵**，同时赔偿相当于保证金的金额作为补偿（3600元）。李**要解除合同，按合同条款办理各项费用，没有必要趁下班时间或者晚上换锁芯。

四、赵**给付的房屋租金在日期上有提前也有延后的时刻，计算违约金的日期达到212（7个月）天是非常可笑的，错误的，也是前后矛盾的（原审认定6月前已经支付32100元），也是无理的，如果李**认定的天数如此之长，期数如此之多，为什么不早日解除合同。其实，在房屋赵**和李**之间在租金支付的时间上都不会那么准时，双方在实际中早已达成谅解（李**当时未按合同起或者除合同），原审的基数3600元是错误的，要计算应该是1800元。到2014年6月15日截止日，赵**租赁李**房屋办公也就是14个月时间，而原审认定3600元违约212天。300元255天。从2014年6月22日起停止办公（物业已经停水停电4个月）。这个房子的租赁合同是法人赵**这期间要找办公地点，属公司办公性质，物业费用收取都是按照办公费用建筑面积每平方米4.8元收取，帝国大厦房子办公的很多，合同收尾和开头都有合同章**，在没有得到李**补偿的情况下，赵**被迫停止办公。损失暂定每月3000元，从2月计算到7月底5个月时间15000元（含找办公地点、装修、员工上班损失等）该是合理的。因为李**要提前解约而没有支付违约金等费用，原审为什么就没有看到赵**的损失。

五、在帝国大厦的房子都是小公司办公用途，赵**要求的补偿应该也是合情合理的，有物业证明。2014年6月22日和7月2日，赵**不能容忍李**委托董*两次换锁芯的无耻行为，法律也要严格执行。原审判决依据合同法第二三五条也不正确，我们的合同到期日是2015年4月14日，现在是李**李**要提前解除合同（停水电，换锁，拿走原来房间的空调遥控器，电视机等）。故请求：1、李**赔偿赵**提前解约违约金3600元、退还水电押金3600元、找房等房暂计三个月租金5400元（办公用房需要装修）、2014年2月至7月止5个月时间公司经营（直接损失“工人上班问题”和间接损失“名誉损失”费）15000元、退还预付房租（“2013年9月18日建行转账的款项”3600＋7200＋3300“2014年5月13日”）计14100元，扣除2月至7月底5个月租金9000元，余额5100元、建行汇款手续费18元和2次换锁费用600元，合计33318元；2、撤销原审判决第二、三、四项；3、重新认定李**单方面解除合同的时间；4、李**承担本案一审和二审诉讼费用。

上诉人李**答辩状称：1、关于赵**与李**资格的问题，李**与赵**签订的房屋租赁合同上面写的李**，赵**，而并没有写公司的名字，据此可以认定房屋租赁的主体是赵**而不是公司。2、赵**在一审的时候并没有就主体资格在庭审中提出异议。依据房屋租赁合同，李**与赵**签订的房屋租赁的用途为住宅使用用途，而非办公营业使用。赵**不按房屋租赁合同的用途使用，反而在租赁房屋中用于经营，李**有权解除房屋租赁合同。3、关于收条和委托书，这两份证据都是复印件，当时我们也要求了郑**出庭作证，赵**拒绝。委托书和收条都是虚假伪造的。3、当时对委托书进行了一个说明，上面写的是委托郑**进行出租，并没有委托郑**进行收租。所以说委托书不能说明有收租的权利。关于收条，收条上面也是复印件，郑**后面写的身份证号是不对的，一审的时候赵**也在庭审中承认，收条时间也是之后才补上去的。这是不符合证据规则的，赵**到至今为止也没有将房子交给李**，所以我们要求租金应计算到2015年4月2日。

二审期间，赵**向本院提交如下证据：

证据一：海南光华**司大厦管理处2014年10月份收费通知单、催款通知单，证明对方的行为导致我无法正常工作。

证据二：海南光**有限公司出具的证明，证明海口市国贸大道北侧16-2号帝国大厦XXX房从2013年4月15日在帝国大厦办公。

李**对赵**提交的二组证据发表如下意见：赵**所提交的证据均不属于新证据，不予质证。

本院认证如下：赵**提交的证据与本案均无关联，本院不予采信。

本院查明

本院二审查明：郑**向赵**出具《收条》一份，《收条》内容为：“收条今收到赵**人民币柒仟贰佰元整。收款人：郑**33262XXXXX2014.4”。赵**在一审庭审中认可郑**收款时并未填写落款时间，落款时间2014.4系由赵**补写。

赵**陈述其分别于2014年4月24日与5月13日向李**银行账户转存涉案房屋租金各3300元，但李**仅认可5月13日收到的租金，4月24日收到的租金系李**另一租户支付，并非赵**支付。

本院另查明，赵**同意将签订《租赁合同》时支付的房屋租赁保证金3600元抵扣拖欠的房屋租金，现赵**尚未办理涉案房屋。

本院二审审理查明的其他事实与原审判决查明的事实一致。

本院认为

本院认为，本案争议焦点为赵**向李**支付房屋租金的数额问题。赵**主张案外人郑**系李**的委托人，郑**代李**收取的款项7200元应当认定为其向李**支付的租金，有《委托书》、《收条》为凭。对此，本院认为赵**提交的《委托书》系传真件，无法确定其来源，李**对《委托书》的真实性亦不予认可。《收条》仅载明郑**收到赵**人民币7200元，不能明确指向该7200元系涉案房屋的租金，且通过现金方式支付租金亦不符合《租赁合同》中约定赵**支付租金需直接汇款至李**名下银行账户，故赵**提交的《委托书》和《收条》无法证明其已向李**支付了涉案房屋租金7200元，本院对上述两份证据不予采信。赵**认为李**于2014年4月24日收到的3300元系其所支付的租金，但并未提供转账凭证证实，李**亦予以否认，本院对赵**的上述陈述不予采信，故赵**向李**支付的租金分别为2013年4月12日支付3600元，2013年6月29日支付3600元（逾期21天），2013年9月18日支付3600元（逾期41天），2013年11月13日支付3600元（逾期36天），2014年1月16日支付3600元（逾期39天），2014年5月13日支付3300元（94天，其中300元至2015年4月14日止逾期430天），共计21300元。因赵**同意将签订《租赁合同》时支付的房屋租赁保证金3600元抵扣拖欠的房屋租金，本院予以准许。至本院判决之日止即2015年4月14日止，赵**尚拖欠李**房屋租金18300元（1800元／月×24个月-21300元（已付租金）-3600元（房屋租赁保证金）］。根据《租赁合同》第六条的约定，在赵**逾期支付房屋租金时，李**有权向赵**追索逾期付款违约金。根据本院查明的事实，赵**逾期支付房屋租金3600元的总天数为231天（21天＋41天＋36天＋39天＋94天），故赵**应向李**支付逾期付款违约金5448元（1800元／月×1%×231天＋300元×1%×430天）。

二审中赵**陈述《租赁合同》附件清单所列物品中有部分是其私人物品，并非李**提供，赵**的上述陈述与《租赁合同》约定不符，亦与赵**在一审庭审时同意返还《租赁合同》附件清单所列物品的陈述相悖，违反了禁止反言原则，本院对其上述陈述不予采信，赵**应当向李**返还《租赁合同》附件清单所列物品。根据《租赁合同》第六条第二款的规定，租赁期间的水电费和物业管理费等费用，由赵**承担，赵**一审中反诉请求李**承担租赁期间的水电费和物业管理费等费用，没有事实和法律依据，原审法院不予支持正确，本院予以维持。因赵**迟延支付租金超过30日，故李**请求解除合同，其请求有事实和法律依据，现赵**主张李**应承担提前解约赔偿金3600元，与合同约定不符，故对赵**之该主张，本院不予支持。赵**主张李**赔偿其名誉损失等经济损失33318元，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，原审法院遗漏认定部分事实，适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持海口市龙华区人民法院作出（2014）龙*一初字第1697号民事判决第（一）、（二）项；

二、撤销海口市龙华区人民法院作出（2014）龙*一初字第1697号民事判决第（三）、（五）项；

三、变更海口市龙华区人民法院（2014）龙*一初字第1697号民事判决第（四）项为：限赵敬格于本判决生效之日起十日内向李**支付逾期付款违约金5448元；

四、限赵敬格于本判决生效之日起十日内向李**支付房屋租金18300元；

五、驳回李**的其他诉讼请求；

六、驳回赵**的其他反诉请求。

一审本诉案件受理费196元，由李**负担46元，赵**负担150元。一审反诉案件受理费317元，由李**负担50元，赵**负担267元。二审案件受理费1101元，由李**负担400元，赵**负担601元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月十五日