白**与海南**限公司房屋买卖合同纠纷民事一审判决书

审理经过

原告白**与被告海南**限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱*到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2004年12月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，并于2004年12月31日在海口市房管局进行预售备案登记。《商品房买卖合同》约定，被告将其开发的海口市金贸区玉沙路的周昌大厦第二层2-A、XXX房铺出售给原告，商铺建筑面积800平方米，每平方米单价2937.5元，被告应在2005年5月30日之前将上述商铺交付给原告，并且在交付房屋后90日内办理产权证。因被告未按合同约定向原告交付房产及办理产权证，原告于2010年向海口市龙华区人民法院起诉，要求被告将周昌大厦第二层2-A、XXX房铺交付给原告，海口市龙华区人民法院于2011年1月11日作出（2010）龙民一初字1991号民事判决书，判决被告向原告交付周昌大厦第二层2-A、XXX房铺。（2010）龙民一初字1991号民事判决书生效后，因案外人广州**有限公司（以下简称国美电器）向原告出示其与被告于2006年3月签订的《房屋租赁合同》，该合同约定被告将周昌大厦3282.9平方米的商铺租赁给国美电器用作经营销售，其中包括已预售登记在原告名下的周昌大厦第二层2-A、XXX房铺（该商铺面积共计800平方米），第三人每年向被告支付租金1890950元（计算标准为1.6元／天／平方米），租赁期限为十年，前三年租赁费用不递增，从第四年开始每三年递增5%。按此约定，原告名下的周昌大厦第二层2-A、XXX房铺合计800平米的租金2006年3月-2009年2月每月租金为38000元，2009年3月-2011年4月每月租金为39900元。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，被告应将属于原告名下周昌大厦第二层2-A、XXX房铺合计800平方米的租金2365500元（时间为2006年3月-2011年4月）支付给原告。为此，原告向法院提起诉讼请求：一、判决被告向原告支付周昌大厦第二层2-A、XXX房铺租金损失2365500元（2006年3月至2011年4月）以及律师费损失100000元，合计2465500元；二、被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告未进行答辩。

本院查明

经审理查明，2004年12月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的海口市金贸区玉沙路周昌大厦第二层2-A、XXX房铺出售给原告，建筑面积为800平方米，每平方米2937.5元，总价款为235万元。被告应在2005年5月30日之前将以上商铺交付给原告，并在交付房屋后的90日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告逾期交房超过30天的，应按日向原告支付已付房款万分之二违约金。2004年12月31日，原、被告双方共同到房产局进行了预售备案登记。但此后被告未能将房屋交付给原告，原告将被告起诉至本院，诉讼请求为：1、判令被告向原告交付周昌大厦第二层2-A、XXX房铺；2、被告为原告办理以上房屋的过户手续；3、被告向原告支付逾期交房违约金900050元。本院经审理后，于2011年1月11日作出（2010）龙*一初字第1991号民事判决：一、被告于判决生效之日起十日内向原告交付周昌大厦第二层2-A、XXX房铺；二、被告于判决生效之日起一个月内为原告办理周昌大厦第二层2-A、XXX房铺所有权证；3、被告于判决生效之日起十日内向原告支付逾期交房违约金900050元。上述判决生效后，原告向本院申请强制执行，本院于2011年6月15日作出（2011）龙执字第849号执行裁定，将涉案的商铺过户至原告名下。2013年7月25日，涉案房屋登记至原告名下。

2006年3月17日，被告与案外人国美电器签订《房屋租赁合同》，约定被告将周昌大厦首层部分、二层全部出租给国美电器，租赁费为1.6元／天／平方米，租赁期限为十年。前三年租赁费不递增，从第四年开始每三年递增5%。原告依据该合同主张被告支付2006年3月至2011年4月期间的租金损失2365500元。

因本案纠纷，原告与案外人海南**事务所于2013年3月15日签订《法律事务委托合同》，约定该所指派律师为原告代理人，原告向该所支付律师服务费10万元。

以上事实有《商品房买卖合同》、（2010）龙*一初字第1991号《民事判决书》、（2011）龙执字第849号《执行裁定书》、《房屋租赁合同》、《法律事务委托合同》以及原告当庭陈述在卷为凭，足以认定。

本院认为

本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当严格履行。被告逾期向原告交付房屋，已构成违约。被告将涉案的房屋出租给案外人国美电器，产生的租金为2365500元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”故原告主张被告支付租金损失有事实和法律依据，本院予以支持。由于原告已在（2010）龙*一初字第1991号案件中主张了违约金900050元，故原告主张的租金损失应扣除该违约金，被告应向原告支付租金损失为1465450元（2365500-900050＝1465450）。原告主张被告支付律师服务费10万元，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四的规定，判决如下：

裁判结果

一、限被告海南**限公司于本判决生效之日起十日内向原告白**支付租金损失1465450元；

二、驳回原告白**的其他诉讼请求。

如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费26524元，由原告白**负担8535元，被告海南**限公司负担17989元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海**民法院。

裁判日期

二〇一四年九月五日