梁*与广西金**限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人广**限责任公司（以下简称“金**公司”）因与被上诉人梁*商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月3日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年5月18日公开开庭进行了审理。上诉人金**公司的委托代理人陈*、李**，被上诉人梁*的委托代理人苏**、沈**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审法院经审理查明：2012年6月23日梁*（买受人）与被**角公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为南宁市中越路7号金旺角?CASA国际公馆×栋×号房，建筑面积为46.62平方米，按建筑面积计算每平方米6962.89元，总金额324610元。合同第五条约定：“面积确认及面积差异处理。……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：……如产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差的房价款由出卖人在产权登记面积确定后30个工作日内无息返还给买受人，逾期返还则按应返还款每日万分之一的比例支付违约金给买受人。”合同第八条约定：“出卖人应当在2010年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格的商品房交付买受人使用。”合同第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一／日向买受人支付违约金。……”。合同签订后，金**公司于2012年12月21日取得金旺角?CASA国际公馆A、B栋及地下车库《商品房现售备案证明》。梁*于2010年6月30日办理入伙手续。2013年5月7日取得涉诉房屋产权证，登记建筑面积为43.83平方米。梁*认为金**公司违约，请求判令：1、金**公司支付迟延办理房产证违约金9348.77元。2、支付迟延返还房屋面积差房价款的违约金262.26元。3、本案的诉讼费用由金**公司承担。庭审中金**公司认可梁*主张的迟延返还房屋面积差房价款的违约金计算时间为从2013年6月18日起至2013年11月1日止。

一审法院认为

一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容并不违反法律禁止性规定，合法有效，受法律保护。根据合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一／日向买受人支付违约金。”本案中，梁*于2010年6月30日办理入伙手续，故从2010年6月30日往后推算540个工作日，为金**公司将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的最后期限，逾期则应承担违约责任。参照2008年劳动和社会保障部发布的《劳动和社会保障部关于职工全年月平均工作时间和工资折算问题的通知》第一条“一、制度工作时间的计算年工作日：365天-104天（休息日）-11天（法定节假日）＝250天；季工作日：250天÷4季＝62.5天／季；月工作日：250天÷12月＝20.83天／月”的规定，540个工作日折算为2年1个月零28天（四舍五入）。故2012年8月28日为金**公司将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的最后期限。另一方面，“商品房交付使用后540个工作日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间，在金**公司完成权属登记资料备案后，梁*既可自行申请办理房产证，也可以委托金**公司办理房产证。现金**公司于2012年12月21日取得涉诉房屋的《商品房现售备案证明》，故从2012年8月29日至2012年12月21日止，金**公司应当按照合同约定，按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金，即324610元×115天×1／10000=3733.02元。关于迟延返还房屋面积差房价款的违约金问题。根据合同第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：……如产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差的房价款由出卖人在产权登记面积确定后30个工作日内无息返还给买受人，逾期返还则按应返还款每日万分之一的比例支付违约金给买受人。”本案合同约定面积为46.62平方米，房屋产权证登记面积为43.83平方米，误差2.79平方米，按每平方米6962.89元计算，面积误差的房价款为19426.46元。庭审中金**公司认可梁*主张的迟延返还房屋面积差房价款的违约金计算时间为从2013年6月18日起至2013年11月1日止。故金**公司应按面积误差的房价款19426.46元每日万分之一的比例支付违约金给梁*。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第（一）项之规定，判决：一、广西金**限责任公司向梁*支付迟延办理房产证违约金3733.02元；二、广西金**限责任公司向梁*支付迟延返还房屋面积差房价款违约金（计算方法：从2013年6月18日起至2013年11月1日止，按面积误差的房价款19426.46元每日万分之一的比例支付）。案件受理费25元，由金**公司负担。该款梁*已预交，由金**公司在履行上述义务时一并付清给梁*。

上诉人诉称

上诉人金**公司不服一审判决上诉称：一审判决认定事实不清，错误判决。一、一审法院错误认为被上诉人已付房款金额为324610元，该金额实际应为305183元，该事实认定错误导致违约金计算错误。合同约定总房价为324610元，但是由于该房屋实际面积小于合同约定面积，上诉人已向被上诉人返还面积误差的房价款19427元，被上诉人实际支付的房款为305183元，一审将合同约定总房价直接认定为被上诉人已付房款属于事实认定错误。二、一审错误认定上诉人迟延返还被上诉人房屋面积差价款，事实上，上诉人已按合同约定将面积误差的房价款退还买受人，并未迟延。被上诉人所购房屋于2013年5月7日办理了房屋所有权登记，因登记的房屋面积与合同约定面积有误差，上诉人即于房屋所有权登记之日通知被上诉人办理面积误差款的退款手续，但因被上诉人不予配合，拖延办理退款手续，使得上诉人于2013年11月1日才得以向原告退款。此时晚于合同约定的退款时间，但并不是上诉人的原因造成。上诉人无需承担违约责任。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人梁*答辩称：一、签订合同之后，被上诉人已经按照合同约定支付房款，后因实际交付的面积与合同约定的面积不符，所以才退还房屋差价款，但是违约金应当按照合同约定支付的房屋价款计算。二、按照房屋产权管理部门的要求，不出具发票无法办证，一审法院计算办证时间至上诉人取得商品房现售备案证明为止不当，应当计算至出具房屋发票的时间，一审判决计算的逾期办证的时间是错误的，为了避免诉累，被上诉人没有提起上诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。

本案当事人的争议焦点是：一、上诉人是否存在逾期办证的违约行为？是否应当向被上诉人支付逾期办证的违约金？如需支付，该违约金应如何计算？二、上诉人是否存在逾期退还房屋价款差价的违约行为？是否应当支付迟延返还房屋面积差价款的违约金？

上诉人金**公司和被上诉人梁*除向本院陈述诉辩意见外，在二审期间均未向本院提交新证据。

上诉**公司对一审查明“庭审中被告认可原告主张的迟延返还房屋面积差房价款的违约金计算时间为从2013年6月18日起至2013年11月1日止”有异议，本院经查阅2014年8月11日南宁市青秀区人民法院庭审笔录，其在一审开庭时针对被上诉人梁*主张返还迟延支付房屋差价款的违约金的计算方式明确表示“对计算方式没有异议，对该违约金的数额由法庭计算”，故其所提异议不成立，本院不予支持。

本院查明

本院查明的事实与一审法院查明的基本事实相一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。

本院另查明：二审庭审中，经本院询问，被上诉人梁*明确其诉讼请求主张的是逾期办证违约金，并认为双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的是逾期办证违约金，不是逾期备案违约金。双方均认可被上诉人梁*所购房屋的面积差价款的退款时间为2013年11月1日。

本院认为

本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有约束力。根据权属登记流程，房屋权属登记的通常做法是房地产开发企业向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后，再告知买受人情况，买受人提出申请，房管部门进行审查登记，颁发权属证书。办理房屋初始登记是房地产开发企业在办证过程中的主要义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一／日向买受人支付违约金。”该合同条款约定的是上诉人金**公司将办理权属证书所需资料报产权登记机关备案的期限，并非办理房屋权属证书的期限，故该条款约定的违约金性质应为逾期备案的违约金，并非逾期办证的违约金。且被上诉人梁*亦无证据证实双方在签订《商品房买卖合同》时以及履行合同过程中，曾就委托上诉人金**公司办理房屋权属证书及相应期限、违约责任作出补充约定，故被上诉人梁*要求上诉人金**公司支付迟延办理房产证的违约金，于法无据，本院不予支持。如被上诉人梁*需向上诉人金**公司主张逾期备案的违约金，可另案主张权利。

关于迟延返还房屋面积差价款的违约金。《商品房买卖合同》第五条的规定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理：……如产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差的房价款由出卖人在产权登记面积确定后30个工作日内无息返还给买受人，逾期返还则按应返还款每日万分之一的比例支付违约金给买受人。”本案涉案房屋的房屋权属证书于2013年5月7日办理完毕，房屋登记面积已经确定，上诉人金**公司于2013年11月1日将房屋面积差价款退回被上诉人梁*，明显超过合同约定的期限，构成违约。上诉人金**公司主张系因被上诉人梁*不配合办理退款手续导致迟延退款，但未举证证明该待证事实，本院不予采信。上诉人金**公司在一审庭审中对被上诉人梁*主张迟延返还房屋面积差房价款违约金的计算时间无异议，故一审法院确定上诉人金**公司向被上诉人梁*支付迟延返还房屋面积差房价款违约金的计算方式为：从2013年6月18日起至2013年11月1日止，按面积误差的房价款19426.46元每日万分之一的比例支付，并无不当，本院予以维持。

综上所述，一审判决认定基本事实清楚，但部分实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1956号民事判决第二项；

二、撤销广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第1956号民事判决第一项；

三、驳回被上诉人梁*要求上诉人广**限责任公司支付迟延办理房产证违约金的诉讼请求。

一审案件受理费25元，由被上诉人梁**承担15元，由上诉人广**限责任公司承担10元。二审案件受理费50元，由被上诉人梁**承担承担30元，由上诉人广**限责任公司承担20元。

上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十三日