莫**、赵**等与广西明**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告莫**、赵**与被告广**发有限公司（以下简称明**司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理后，依法由审判员陈**适用简易程序，于2015年1月20日公开开庭进行了审理，书记员韦**担任法庭记录。在开庭审理过程中，因被告明**司提出对原告的房屋（后更改为仅对另一案相类似的房屋）租金损失进行评估的申请，故本院在听取原、被告的意见后，本院依法委托广西X**责任公司（以下称评估公司）进行评估工作。同年5月19日，本院在收到评估公司的评估《报告书》后，于同年6月3日再次公开开庭对本案进行审理。原告莫**（兼原告赵**的委托代理人）、被告明**司的委托代理人卢**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

二原告诉称，2013年5月30日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定二原告向被告购买商品房一套，购房价格为348938元，被告于2014年6月30日前将房屋交给二原告使用，如逾期应按日向二原告支付已付房款万分之六的违约金。

合同签订后，二原告按约支付被告购房款，但被告的房屋至今仍未符合合同约定的交付条件。为此，诉请法院依法判决：1、判令被告给付二原告逾期交房违约金32032元（违约金从2014年7月1日起暂计至2014年12月1日止，2014年12月1日以后的违约金保留诉权）；2、本案诉讼费用由被告负担。

被告辩称

被告辩称，1、本案合同约定的交房时间为2014年6月30日，但此后被告通知原告的交房时间是同年11月1日，逾期交房时间仅为123天。由于合同是按政府部门规定的格式编写，以合同约定俗的条件作为是否已经交房的标准在目前的商品房买卖中行不通。因此，二原告以被告的房屋尚未具备合同约定的交付条件并拒绝接收的理由不成立；2、在履行合同期间，因不可抗力导致被告被迫停工197天（其中下雨停工190天、河池市成立庆祝活动停工4天、学生高考停工3天），这些可免责的停工事由，法院在其他同类案件的审理中已经认可。由于不可抗力的原因，被告按合同约定可据实延期交房的时间已超过实际逾期交房的123天，故被告不应承担逾期交房的违约责任。根据以上两点，法院应依法驳回二原告的诉讼请求；3、由于本案合同约定按购房金额日万分之六计付的逾期交房违约金超过了因被告逾期交房给二原告造成实际损失的30%。按照合同法的规定违约金可适当减少。为此，如法院认为被告应承担逾期交房的违约责任，则应以评估公司作出与本案相类似房屋的租金价值为依据，按不超过二原告房屋租金损失的30%来计算违约金。

本院认为

根据原、被告的诉辩观点，本案争议的焦点是：1、二原告拒收被告房屋的理由是否成立；2、被告是否应承担逾期交房的违约责任；3、本案是否可按不超过二原告房屋租金损失的30%来计算违约金。

经审理查明，2013年5月30日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：1、二原告购买被告投资开发位于金城江城区的XX阁三期商住楼第XX幢第X层X单元住房一套，预测建筑面积108.026平方米，套内面积88.552平方米，共用部分分摊建筑面积19.474平方米，总价款348938元；2、被告应在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的房屋交给原告使用：⑴、取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设竣工备案表》，⑵、建筑工程竣工验收合格证明，⑶、取得物业承接查验备案证明，⑷、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格；3、除不可抗力外，逾期交房超过120天原告仍要求履行合同的，被告按日向二原告支付已付房款万分之六的违约金。

合同签订后，二原告按约向被告支付了全部购房款。但当合同约定的交房限期届满后，被告在其房屋尚未具备合同约定条件的情况下，通知二原告在2014年11月1日接收房屋，比合同约定的交房期限延迟了123天（2014年7月1日起至2014年10月31日止）。由于二原告在接到被告的通知后以该房屋不具备合同约定的条件为由拒绝接收，双方为此发生纠纷。因协商未果，二原告即向本院提起诉讼，请求判如所请。

另查明，1、在本案审理过程中，经被告申请，受本院委托，广西某房地产评估有限责任公司对X阁三期商住楼第XX幢第XX层X单元的房屋租金价值进行评估（该房屋业主与原告同时起诉被告，本院已另案处理），该评估公司于2015年4月20日作出《报告书》。按评估公司《报告书》中被告所售房屋每平方米的日租金为0.376元的标准计算，二原告的房屋日租金为40.61元（建筑面积108.026平方米×日租金0.376元）。但二原告以不同意房屋租金损失来计算违约金为由，对评估公司的评估报告结论未发表质证意见也未提出对其房屋租金进行评估的申请；2、与二原告共同购买同一楼盘的其他大多数房屋业主均在2014年11月1日以后接收了被告交付的房屋；3、在本案合同履行期间，因河池市成立庆祝活动以及学生高考，被告按市政府的要求停工共7天；4、原、被告在合同中约定，如在履行合同过程中发生争议，由当地仲裁委员会仲裁。但当二原告未经仲裁程序即向本院提起诉讼后，被告亦表示同意由本院对本案进行审理；5、在本案诉讼过程中，二原告自行撤回被告按合同约定的条件履行交房义务及按合同约定的标准收取物业服务费的两项诉讼请求

以上事实，经开庭质证，有下列证据在卷佐证：1、《商品房买卖合同》；2、二原告所交购房款凭证；（以上证据均为复印件，由原告提供）3、广西某房地产评估有限责任公司的《报告书》（以上证据均为复印件，由被告提供）。

本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，亦未损害国家、集体和第三人的权益，该合同合法有效。双方当事人均应依照合同约定履行义务和享受权利。

对二原告拒收被告房屋的理由是否成立的问题。根据原、被告在合同中的约定，被告向二原告交付的房屋必须符合四个条件。但被告在通知二原告接收房屋时未能说明合同约定的交房条件已经成就。据此，二原告拒绝接收被告房屋的理由成立。被告应接合同的约定，及时将符合条件的房屋交给二原告使用。据此，对被告提出其已于2014年11月1日将房屋交给二原告的观点，本院不予采纳。

对被告是否应承担逾期交房违约责任的问题。本案原、被告在合同中约定，如发生不可抗力事由被告可据实延期交房，但何为不可抗力事由双方在合同中没有具体的约定。根据民法原理，不可抗力是指发生了合同当事人无法预见、不可避免和不能克服的偶然事件（台风、洪水，地震等）。除此之外，仅有政府行为、社会异常事件（如摆工、战争等）可认定为民事法律关系中不可抗力事由的范畴。“下雨”是常见的天气现象，不具有不可预测和偶然发生的性质，故“下雨”不属不可抗力事由。况且，原、被告双方在合同中并未将“下雨”约定为可顺延交房的条件。据此，被告应当承担逾期交房的违约责任。对被告提出下雨可免于承担违约责任的抗辩观点，本院不予采纳。但因河池市庆祝活动和学生高考，被告按市政府要求停工的7天时间可免除其应当承担的违约责任。故被告应承担逾期交房违约责任的天数为147天（从2014年7月1日起至同年12月1日止共154﹣7天）。

对被告应给付二原告逾期交房违约金金额的计算方式问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。最**法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，因被告逾期交房给二原告造成的实际损失在客观上表现为二原告租用相同房屋所支付的租金或将房屋用于出租所获得的租金。但因原告未提出对其房屋租金价值进行评估的申请，本院决定参照评估公司对房屋租金评估作出的结论计算，被告逾期交房147天，给二原告造成的租金损失为5969.67元（日租金40.61元×147天）。而按合同约定的违约金计算方法，被告应给付二原告的违约为30776.33元（（购房款348938元×0.06%）×147天）。由于原、被告在合同中约定的违约金数额过分高于因被告违约给原告造成的实际损失。据此，对二原告提出被告按合同约定的计算方式给付其违约金数额的诉讼请求，本院不予全部支持。对被告提出以不超过原告房屋租金损失的30%来计算其违约金数额的抗辩观点，本院予以采纳。为此，被告应给付二原告的违约金数额为7760.57元（租金5969.67元﹢（租金5969.67元×30%））。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四第二款，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定、判决如下：

裁判结果

一、被告广西明**有限公司给付原告莫**、赵**逾期交房违约金7760.57元；

二、驳回原告莫**、赵**的其他诉讼请求。

案件受理费600元（原告已预交），减半收取300元。由被告广**发有限公司负担100元，原告莫**、赵**负担200元。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池**民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池**民法院。在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池**民法院交纳上诉费。款汇户名：广西壮族自治区河池**民法院；开户银行：农**分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年六月二十九日