马**与广西深**有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告马**诉被告广西深**有限公司（以下简称”深能房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡*担任审判长，与人民陪审员贺*、潘*组成合议庭，书记员黄*担任法庭记录，于2015年5月25日公开开庭进行了审理。原告马**及其委托代理人吴**，被告广西深**有限公司的委托代理人黄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告马**诉称，2013年1月18日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的柳州市高新二路9号嘉*学府17-8号房，购房款100万元整，交房日期为2014年3月31日，若逾期交房超过60日，原告有权要求退房。合同签订后原告即按照合同第六条的约定，于2013年1月18日向被告一次性交付了全部购房款100万元整。2013年1月22日原告将该商品房的契税3万元交到了柳州**税局。但是，至2015年3月19日，被告仍未能完成该商品房的竣工验收备案，导致房屋无法交付。原告多次与被告沟通要求退房，被告均拒绝，故特诉至法院要求判令：1、解除原被告双方于2013年1月18日签订的《商品房买卖合同》；2、被告退还原告购房款100万元整；3、被告赔偿原告实际损失129863元（此损失按照购房款的银行同期贷款利息暂计至2015年3月19日），并且赔偿原告已经缴纳的契税3万元；4、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告辩称，我们不同意解除合同，按照《合同法》第九十六条的规定，原告解除合同应该通知被告，原告直接诉至法院要求解除合同不合法。按照合同约定，原告依约行使解除合同时，被告应该按照原告已支付款项的2%支付违约金，故原告诉请的违约金过高。另外，原告所缴纳的契税是向国家税务机关缴纳的，不是向被告支付的，该笔款项不应由被告承担。

原告为支持其主张，在举证期限内向法庭提供如下证据：

1、2013年1月18日签订的《商品房买卖合同》；证明原被告双方之间的买卖关系及双方买卖关系的权利义务。

2、收据；证明原告于2013年1月18日向被告全额支付了100万元整得购房款。

3、完税凭证；证明原告于2013年1月22日向高新区地税局缴纳了购买涉案房屋的契税3万元。

被告在举证期限内没有提交相关证据。

本院查明

经审理查明，2013年1月18日，原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的柳州市高新二路XX号嘉*学府XX号房，购房款100万元整，交房日期为2014年3月31日。合同签订后原告即按照约定，于2013年1月18日向被告一次性交付了全部购房款100万元整，并于2013年1月22日向柳州**税局缴纳了该商品房的契税3万元。直至原告起诉之日即2015年3月19日，被告仍未能取得竣工验收备案表导致涉案房屋不能交付给原告。原告亦多次口头向销售房屋的工作人员沟通要求交房或者解除合同，均被拒绝，故酿成诉讼。

本院认为

本院认为，双方于2013年1月18日所签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，各方当事人应按合同约定履行相应义务。合同签订后，原告已按约定期限向被告支付了全额购房款，履行了付款义务，但被告未能按合同约定即2014年3月31日交付房屋给原告，被告的行为已构成违约，应向原告承担违约责任。并且在被告逾期交房后原告亦多次找到被告的销售人员要求交房或解除合同，考虑到原被告双方的地位，原告也只能找到被告的销售人员进行催告，故本院对被告辩称原告要求解除合同的意思表示未通知到达被告不予采信。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第1.（2）条的约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。本院认为，原被告双方已于合同中约定了解除合同的条件，当条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告逾期交房的行为已经构成解除合同的条件，原告有权依约要求解除合同；故本院对原告的诉请第一项、第二项要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及要求被告退还原告已支付的购房款100万元予以支持。

另外，关于原告要求被告赔偿其实际损失129863元的诉请：本院认为，本案中，合同不能继续履行的责任主要在被告未能按时依约履行交房义务，从合同签订之日（即2013年1月18日）原告已向被告支付了全额购房款，但至原告起诉之日（即2015年3月19日）被告仍未能交房，期间给原告造成了一定的经济损失；虽然合同约定了违约金按照原告支付款项的2%计算，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；本院认为，原告诉请要求按照已支付购房款的银行同期贷款利息计算为129863元，并未超过30%，属于合理范围，综合被告的违约责任及原告的逾期利益考虑，根据公平和诚实信用原则衡量，本院对于原告要求被告赔偿其实际损失129863元的诉请予以支持。关于原告已缴纳的契税3万元；本院认为，本案中是由于被告的违约造成合同不能继续履行，原告并不存在过错，原告所缴纳的3万元契税虽然不是向被告直接缴纳的，但是由于合同的解除，导致房屋不能过户，该笔款项亦属于原告的经济损失，因此被告亦应向原告进行赔偿。

为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，第一百一十四百条第二款、最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条的规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告马**与被告广**发有限公司于2013年1月18日签订的《商品房买卖合同》；

二、被告广西深**有限公司退还原告马**支付的购房款100万元；

三、被告广西深**有限公司赔偿原告马**实际损失129863元（此损失暂计至2015年3月19日）；

四、被告广西深**有限公司赔偿原告马**缴纳的契税3万元。

案件受理费15239元（原告已预交），由被告广**发有限公司负担。

上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州**民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年九月十五日