何**、苏**因与北海市**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人何**、苏**因与被上诉人**询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2012）海民初字第50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月27日受理后，依法组成合议庭于2014年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人何**及上诉人何**、苏**的委托代理人李**、邓**，被上诉人**询有限公司的委托代理人周**、谢**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2009年9月23日，原告与被告签订《房屋买卖合同》一份，合同及附件约定：原告将位于北海市北**道168号豪庭雅*A幢第一单元504号（房屋所有权证登记为：北**道168号北生科技园内A幢宿舍楼一单元504号）房屋出售给被告，房屋面积为56.58平方米，总价款为204899元；被告签订合同之日支付购房首期首付款61899元，剩余购房款143000元由被告向银行申请办理个人住房按揭贷款；被告逾期付款在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行；被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的20%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之十五的违约金；原告在2010年1月31日前将房屋交付给被告使用；被告应在签署买卖合同之日起五天内向按揭银行或指定机构或原告提交申请贷款所需要的全部资料；若被告首付的款项或者提交的申请贷款资料不符合银行办理按揭的条件，应在按揭银行通知之日起或被告应当知悉之日起5日内向原告补足符合按揭条件的购房首付款或者提交符合银行办理按揭条件的申请贷款资料；若因被告个人原因不能办理按揭贷款的，被告应在接到银行通知之日或被告应当知悉之日起5日内将购房余款一次性支付给原告，逾期则承担延迟责任；合同及附件还约定了其他内容。合同签订后，被告向原告支付购房首期首付款61899元。原告于2009年12月28日将房屋交付给被告，被告已将房屋进行装修使用，并与其相邻房屋（北**道168号北生科技园内A幢宿舍楼一单元505号）打通使用。其后，被告一直未向原告支付该房屋的剩余购房款。涉案房屋的所有权于2010年8月11日登记在原告名下。

2010年5月20日，原告在《北海日报》上发布公告，公告内容为：北海市北海大道168号豪庭雅*A、C幢房产（原北生科技园A、C号宿舍楼）各购买客户（含被告）的按揭手续开始办理，根据国家政策，各购买客户原缴交的首付款和提交的办理按揭的材料需要调整和补充，请各购房客户在本公告见报之日起5日内到原告处补办相关手续，逾期不来办理的，视为同意按照一次性付款方式付款，并要求在公告期满的30日内补足余款，否则原告将依照合同约定解除合同。

2010年9月11日，原告又在《北海日报》上发布公告，内容为：北海市北海大道168号北生科技园A、C幢房产的购房客户（含被告）中，部分办理银行按揭的购房客户已面谈及审批完毕，其余未符合银行按揭条件的购房客户请关注本公司于2010年5月20日《北海日报》上的公告，为能保障各购房客户的合同权利，请各位购房客户在本通知之日起七个工作日内前来本公司办公地点补办相关手续，否则本公司将依照合同约定解除合同。

2011年4月2日，原告通过邮寄的方式向被告送达一份《解除合同通知》，主要内容为：被告与原告签订买卖合同购买涉案房屋，被告应按合同约定向按揭银行或指定机构或原告提交申请贷款所需的全部资料，若被告首付款或提交的申请贷款资料不符合银行办理按揭的条件，应在约定的时间内向原告补足符合按揭条件的购房首付款或者提交符合银行办理按揭条件的申请贷款资料，逾期则按合同约定承担迟延责任；合同签订后，原告依约履行了合同义务，并通过被告向原告提供的联系方式和《北海日报》上的公告通知被告及时补足首付款或者提交符合银行办理按揭条件的申请贷款资料；经过多次通知及催促后，被告至今仍未按合同约定履行义务，原告亦未得到任何明确答复；鉴于被告违反合同，原告函告：被告与原告于2009年9月23日签订的《房屋买卖合同》予以解除；被告应在收到通知后15日内到原告公司办理解除合同后的相关事宜。该通知原告按被告提供的联系地址通过特快专递的方式向被告邮寄。原告邮寄《解除合同通知》的行为，经过了北**证处的公证。原告邮寄《解除合同通知》给被告共花费邮寄费12元。

针对原告所发的《解除合同通知》，被告于2011年5月1日向原告回复了一份《对<；解除合同通知>；的复函》，其主要内容为：被告收到原告《解除合同通知》后，多次到原告公司进行交涉，但因原告公司蓄意悔约而致使交涉无果；为明确被告的主张，现以书面提出意见，被告在履行合同中不存在违约行为，相反原告在履行合同中一直在违约；原告应该严格依约履行合同义务，原告单方解除合同的行为是不对的。

原、被告因支付剩余购房款的问题产生争议，为此原告向法院起诉，请求判决：一、被告退还位于北**海大道168号北生科技园内A幢宿舍楼一单元504号房给原告；二、被告支付原告逾期付款违约金143357.50元；三、被告赔偿原告损失每月1600元，从2011年4月15日起算至2011年9月15日共9000元，以后继续按每月1600元计算至被告退房给原告时止；四、被告赔偿公证费、邮寄费共420元；五、本案诉讼费用由被告承担。

案件在一审审理过程中，被告抗辩称在合同签订后，被告已申请办理住房公积金贷款用以支付剩余购房款，但因原告没有把相关房屋产权证照办理至被告名下，导致被告公积金贷款无法办理，故剩余购房款一直未向原告支付。原告对此不予认可，主张双方在合同中约定的是在商业银行办理按揭贷款，并没有作办理住房公积金贷款的约定，且贷款手续并不需要将房屋过户至被告名下才能办理；另外，被告也一直未向原告提交办理按揭贷款的申请资料。一审庭审中，被告未能提供已实际办理按揭贷款的充分证据，也未能提供已向原告提交办理按揭贷款申请资料的证据。

一审法院认为

一审法院认为：本案争议的焦点：原、被告签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；原告的诉讼请求是否有事实和法律依据，是否应该支持。

关于原、被告签订的《房屋买卖合同》是否合法有效的问题。涉案的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按合同的约定履行义务。

原告的诉讼请求是否有事实和法律依据，是否应该支持的问题。合同签订后，原告已按约定将房屋交付被告使用；被告虽向原告支付了购房首付款，但余款一直未按约定向原告支付。被告抗辩称是因原告没有把涉案房屋产权证照办理至被告名下，导致被告公积金贷款无法办理，故剩余购房款才未向原告支付。对此，该院认为，在合同条款中，并未约定被告的贷款方式只限定于住房公积金贷款，被告也未能提供因原告未将涉案房屋产权证照办理至被告名下、导致被告无法从贷款机构办理按揭贷款的证据，被告以此作为不向原告支付剩余购房款的理由，既不合理，亦不符合合同约定；且被告未能提供原告拒绝协助被告办理按揭贷款手续的证据，故对被告此抗辩理由本院不予采信。本案中，被告未能提供原告拒绝协助被告办理按揭贷款手续的证据，也未能提供证据证明其在合同约定的期限内已向原告提交申办按揭贷款所需资料，原告在《北海日报》上发布公告后，被告亦没有在规定的期限内到原告处补办相关手续，也没有在公告界定的期限内补足剩余购房款，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，原告要求被告退还涉案房屋的请求，是基于解除合同的情形下提出。原告要求被告退还涉案房屋的请求，合法有据，该院予以支持。根据合同约定，原告解除合同的，被告按累计应付款的20%向原告支付违约金，被告应向原告支付的违约金为204899元的20%即40979.80元。原告要求被告支付违约金的请求，符合法律规定，该院予以支持。但原告主张违约金的计算依据不符合合同约定，违约金的数额应以该院确认的数额确定。原告于2011年4月2日通过特快专递的方式向被告邮寄了《解除合同通知》，被告在2011年5月1日向原告回复的《对<；解除合同通知>；的复函》中，已确认收到了原告的《解除合同通知》。在原告向被告发出《解除合同通知》后，被告一直没有与原告办理好解除合同的相关手续，并一直占用涉案房屋至今，在此情况下，被告应支付原告与其解除合同后继续使用涉案房屋的房屋使用费。原告要求被告赔偿解除合同后房屋使用损失，即支付房屋使用费的请求合理，该院予以支持。但原告要求被告每月支付房屋使用费的数额过高，该院对此予以调整，根据当地市场情况，房屋使用费酌情可按每月850元确定。本案中，被告应按每月850元向原告支付从2011年4月20日起（从2011年4月2日原告邮寄《解除合同通知》起，扣除被告收件的合理时间及通知中给予办理手续的15天时间）至本案生效判决确定的退还房屋之日止的房屋使用费。原告要求被告支付的房屋使用费超出该院调整的数额部分该院不予支持。原告邮寄《解除合同通知》给被告，花费了邮寄费12元，该费用被告应该负担，原告要求被告赔偿邮寄费超出该院确认的部分，该院不予支持。原告要求被告赔偿公证费的请求，缺乏依据，该院不予支持。在涉案合同解除后，被告已向原告支付的61899元购房首付款应予退还，被告在支付上述款项给原告时，可在其已支付给原告的购房首付款61899元中冲抵。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告北海市**有限公司与被告何**、苏**于2009年9月23日签订的《房屋买卖合同》；被告何**、苏**于本案判决发生法律效力之日起十日内，搬离位于北海市北海大道168号北生科技园内A幢宿舍楼一单元504号房屋，将该房屋退回给原告北海市**有限公司；二、被告何**、苏**支付违约金40979.80元给原告北海市**有限公司；三、被告何**、苏**按每月850元的标准，支付从2011年4月20日起至本案生效判决确定的退还房屋之日止的房屋使用费给原告北海市**有限公司；四、被告何**、苏**赔偿邮寄费12元给原告北海市**有限公司；五、原告北海市**有限公司退还购房首付款61899元给被告何**、苏**；六、驳回原告北海市**有限公司其他的诉讼请求。案件受理费6665元，由原告负担1999元，由被告负担4666元。

上诉人诉称

上诉人何**、苏**不服一审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人违约导致上诉人无法办理公积金按揭贷款，被上诉人无权解除合同。1、一审法院认定双方未明确约定贷款方式只限定于住房公积金贷款，而认定上诉人未能提供证据证实已提交申办按揭贷款手续是错误的。证人黄**、郑**出庭作证证实，被上诉人是同意上诉人用住房公积金贷款的，上诉人提交的《个人住房公积金收入证明》也显示了，上诉人向所在工作单位开具了薪金证明用于办理公积金贷款，上诉人提供的证据足以证实双方约定的付款方式为公积金贷款以及上诉人已积极提交贷款资料办理贷款的事实。2、被上诉人违约导致上诉人未能办理公积金贷款。涉案房屋是由被上诉人经拍卖取得，并非一手商品房，而办理公积金贷款必须提交产权证及契税完税证等复印件，但被上诉人至2010年8月11日才取得房屋产权证，在此之前根本无法办理公积金贷款手续。而被上诉人迟延办证及过户，已违反双方《房屋买卖合同》的约定。在取得房产证后，被上诉人仍没有为上诉人办理过户手续及公积金贷款手续，被上诉人诉称是上诉人不提交贷款手续完全是在歪曲事实，也违背生活常理。一审判决予以支持其主张错误。3、被上诉人解除合同的通知不发生解除合同的法律效力。一审判决认定涉案《房屋买卖合同》已解除是错误的。上诉人不存在逾期付款的行为，上诉人不能办理公积金贷款是由于被上诉人迟延办理产权证、未按合同约定办理过户手续及不予协助配合贷款手续所致，是由于被上诉人的违约行为导致，因此被上诉人无解除权，其发出的《解除合同通知》不具有解除合同的效力。同时，被上诉人在《北海日报》发布的两次公告，不具有法律效力。双方签订的《房屋买卖合同》并未约定被上诉人可通过报纸公告的方式通知购房者相关事宜，《房屋买卖合同》详细记载了上诉人的联系方式，但被上诉人却未通过以上方式进行通知，上诉人根本未得知公告的具体内容。此外，双方签订的合同附件约定，二期首付款2万元在2010年12月3日付清，上诉人已在当天支付该笔首付款，而上述两份《公告》时间分别在2010年5月及2010年9月，显然该两份《公告》对上诉人无约束力。综上，被上诉人无权解除合同，本案《房屋买卖合同》未解除。二、一审判决内容严重违反法律规定。1、一审判决超出被上诉人一审诉讼请求。被上诉人一审并未提出解除合同的诉讼请求，但一审判决第一项判决却判令解除双方的《房屋买卖合同》，超越诉讼请求范围。2、一审判决的各项诉讼请求缺乏证据证实。（1）逾期付款违约金，根据双方《房屋买卖合同》的约定，如存在购房者逾期付款解除合同的情况下，按累计应付款的20％支付违约金，该约定“累计应付款”应是未付款数额，但一审法院却根据合同总价款的20％计算违约金，明显错误，而且按20％标准支付违约金也明显过高。（2）房屋使用费，被上诉人提出该损失未提供任何证据证实，根据举证责任原则，应驳回被上诉人该诉求。三、一审判决严重违背法律公平原则。涉案房屋已交付多年，上诉人已对房屋进行装修入住，由于被上诉人迟迟未办好产权证及过户手续并履行贷款协助义务，致使上诉人至今未能办理贷款，被上诉人无权通过解除合同，一审判决支持被上诉人请求，严重违背法律公平原则。综上，请求二审法院改判：一、撤销北海市海城区人民法院（2012）海民初字第50号民事判决；二、驳回被上诉人的一审诉讼请求；三、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人**询有限公司辩称：一、上诉人存在违约行为，没有在签订合同后10日内提交办理贷款手续的资料，在知道办不了贷款的情况下也没有一次性支付余下房款，根据双方合同的约定，被上诉人有权解除合同。至于被上诉人何时取得房屋产权证和上诉人履行提交资料的义务是无关的。并且在被上诉人取得房产证后其他人都办了贷款的情况下，上诉人仍然办不了贷款。上诉人不能以这个理由来要求不支付房款。二、合同已经解除。被上诉人已经发出了解除合同的通知，是按照合同留下的地址和手机号码公证邮寄的。三、上诉人要承担违约责任。请求维持一审判决。

本院查明

经二审审理查明：上诉人在签订合同之日支付购房首期首付款41899元，在2010年12月3日支付二期首付款20000元。涉案合同及附件约定：上诉人应在签署《买卖合同》之日起十天内向按揭银行或指定机构或被上诉人提交申请贷款所需要的全部资料。此外的事实与一审查明的相同，本院予以确认。

本院认为

综合诉辩双方的意见，本院归纳本案争议焦点为：上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是否合法有效，双方在履行合同过程中是否存在违约行为；被上诉人诉请上诉人退还房屋并支付违约金及赔偿损失有无事实和法律依据。

本院认为，上诉人与被上诉人在2009年9月23日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。涉案合同签订后，被上诉人已履行其交房义务，将涉案房屋交付上诉人使用；而上诉人虽向被上诉人支付了购房首付款，但余款一直未能支付。上诉人抗辩称因被上诉人没有把涉案房屋产权过户至上诉人名下，导致上诉人公积金贷款无法办理，故剩余购房款才未向被上诉人支付。对此，由于双方合同并未约定上诉人的贷款方式只限定于住房公积金贷款，上诉人也未能提供充分确凿的证据证实因被上诉人未将涉案房屋产权证照办理至上诉人名下才导致其无法从贷款机构办理按揭贷款，故上诉人以此作为不向被上诉人支付购房余款的抗辩理由，本院不予采纳。本案中，上诉人未能提供证据证明其在合同约定的期限内已向按揭银行或被上诉人提交申办按揭贷款所需资料，且被上诉人在《北海日报》上发布公告后，上诉人亦没有在规定的期限内补办相关手续，也没有在公告界定的期限内补足剩余购房款，上诉人的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同第三条的约定，上诉人逾期付款超过30日后，被上诉人有权解除合同。被上诉人已于2011年4月2日向上诉人发出了《解除合同通知》，上诉人已确认收到该通知，由于上诉人至今没有向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，因此，本院确认双方于2009年9月23日签订的《房屋买卖合同》已解除。现被上诉人诉请上诉人退还涉案房屋并支付违约金，合法有据，本院予以支持。根据双方合同第三条逾期付款的违约责任的约定，被上诉人解除合同的，上诉人按累计应付款的20%向被上诉人支付违约金。本院认为，涉案合同为被上诉人一方提供的格式合同，双方对该合同第三条条款的理解发生争议的，依法应作出不利于提供格式条款一方的解释。结合涉案合同中各项条款的约定，该合同第三条约定的“累计应付款”应理解为合同解除时，上诉人累计应向被上诉人支付而未付的款项，因此，本案违约金应计算为累计应付款143000元的20%即28600元。上诉人收到被上诉人的《解除合同通知》后，一直没有与被上诉人办理好解除合同的相关手续，并一直占用涉案房屋至今，据此，被上诉人请求上诉人赔偿与其解除合同后房屋的使用损失即支付房屋使用费，合法有据，本院予以支持。由于被上诉人要求上诉人每月支付房屋使用费的数额过高，一审法院酌情调整涉案房屋使用费由上诉人按每月850元从2011年4月20日起向被上诉人支付至本案生效判决确定的退还房屋之日止并无不当，本院予以确认。此外，一审判决由上诉人承担被上诉人邮寄《解除合同通知》的费用12元并无不当，本院予以确认。由于被上诉人并未诉请解除其与上诉人于2009年9月23日签订的《房屋买卖合同》，一审法院直接判决解除双方合同有所不当，本院予以纠正。

综上所述，上诉人上诉理由部分成立，本院对其有理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持北海市海城区人民法院（2012）海民初字第50号民事判决第三、四、五、六项；

二、变更北海市海城区人民法院（2012）海民初字第50号民事判决第一项为：上诉人何**、苏**于本案判决发生法律效力之日起十日内，搬离位于北海市北海大道168号北生科技园内A幢宿舍楼一单元504号房屋，将该房屋退回给被上诉人北海市**有限公司；

三、变更北海市海城区人民法院（2012）海民初字第50号民事判决第二项为：上诉人何**、苏**支付违约金28600元给被上诉人**询有限公司。

一审案件受理费6665元，二审案件受理费6665元，合计13330元由上诉人何**、苏**负担9247元，被上诉人**询有限公司负担4083元（一审案件受理费被上诉人已向一审法院预交，二审案件受理费上诉人已向本院预交，双方应负担的部分在履行上述义务时一并结清）。

上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年六月十八日