赖**与温少全、李**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告赖**与被告温少全、李**房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2015年4月7日公开开庭审理本案。原告赖**的委托代理人李**、邓**到庭参加诉讼，被告温少全、李**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。

原告诉称

原告赖*衡诉称：二被告是夫妻关系。2010年8月5日，原告与二被告签订《购房协议》，约定：将二被告购买的位于北海市金海岸大道59号森*豪庭梧桐园97号房产转让给原告，二被告应在2011年1月4日前将与开发商签订的购房合同改为原告的名字，并到交易中心办理备案登记手续。《购房协议》签订后，因房产暂不能办理转户手续，双方于2011年5月3日签订《购房补充协议》，约定：在房屋可办理转户手续时，二被告协助原告办理过户手续。二被告出具公证《委托书》给原告，委托原告全权负责办理领取房屋权属证书、签订房地产买卖合同等事宜。原告分两次将房款3330000元支付给二被告的指定收款人李光华。2013年12月26日，北海市海城区人民法院根据案外人陈*、肖**的申请，查封了涉案房产，并已经进入执行程序。原告提出执行异议，北海市海城区人民法院做出（2013）海执异字第440、470号执行裁定书，驳回原告的执行异议。由于二被告的房产被查封，导致原告无法实现合同目的，为维护原告合法权益，遂诉至法院，请求判令：1、解除原告与二被告签订的关于转让位于北海市金海岸大道59号森*豪庭梧桐园97号房地产所签订的《购房协议》和《购房补充协议》；2、二被告共同返还原告购房款3330000元，并支付违约金1000000元；3、二被告共同支付原告已垫付的上述房产物业管理费11983元、维修基金799元，共计12782元。

原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：

证据1、二被告的身份证复印件，拟证明二被告身份情况；

证据2、《购房协议》及《购房补充协议》，拟证明原被告存在房屋买卖合同关系及合同约定的双方权利义务；

证据3、委托书、银行转账凭证，拟证明原告将购房款共计3330000元支付到被告指定账户；

证据4、公证书，拟证明二被告公证委托原告办理房屋过户登记事宜等；

证据5、收据、支付凭证、发票，拟证明原告支付涉案房屋物业管理费、维修基金共计12782元；

证据6、土地证、房屋所有权证，拟证明被告温少全是涉案房屋产权登记人；

证据7、民事裁定书，拟证明涉案房屋被查封；

被告辩称

证据8、执行裁定书，拟证明原告提出执行异议被驳回。

被告温**、李**未答辩，亦未在举证期限内提交证据。

本院查明

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告温少全、李**既不答辩也不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以确认。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：

两被告系夫妻关系。2010年8月5日，原告（以下涉及合同条款部分称为甲方）与被告温**（以下涉及合同条款部分称为乙方）、李**（以下涉及合同条款部分称为共有人）签订《购房协议》，约定：1、乙方将位于北海市金海岸大道59号森*豪庭梧桐园97号别墅（建筑面积332.87平方米）以3000000元的价格转让给甲方；2、甲方一次性支付乙方购房订金1600000元，该笔款项转入指定收款人李**的农行账号（62×××16）；3、乙方在收到订金之日起六个月内将与北海市**有限公司签订的购房合同及发票改为甲方的名字并到房产交易中心办理备案登记，费用由乙方负担；4、余款1400000元按乙方与开发商签订的购房合同的要求于2010年11月20日前支付给乙方，不足部分260000元乙方补足；5、如甲方不购买该房屋，乙方可扣除购房订金的20%即320000元作为违约金；6、如乙方不能如约办理房产产权变更手续或不出售该房屋，视为违约，须支付甲方违约金480000元；7、在六个月内，乙方不经甲方同意，不得将该房屋转让、抵押。同日，原告于按被告温**出具委托书，将1600000元通过银行转账至指定收款人李**的账户。

2011年5月2日，原告将1730000元通过银行转账至李**的账户。2011年5月3日，原告与二被告签订《购房补充协议》，约定：1、经双方重新协商，乙方以每平米10000元、总价3330000元的价格转让位于金海岸大道59号森*豪庭梧桐园97号别墅给甲方；2、双方签订补充协议后，甲方一次性支付1730000元给乙方，并将该笔款项转入李**农行账户（62×××16）；3、由于该房屋目前不能转户，乙方及其共有人须到公证处办理房屋买卖公证及授权；4、乙方在可办理转户手续时，及时协助甲方办理该房屋的过户手续，并由乙方承担相应费用；5、如果甲方违约不购买该房屋，乙方可扣除购房全款的20%即666000元作为违约金；6、如乙方在取得房产证及土地证后不及时协助甲方办理该房屋的产权转户手续或不卖该房屋，则视为违约，乙方必须归还甲方全部购房款并支付购房款的50%即1665000元作为违约金；7、在转户期间，乙方不经甲方同意，不得将该房屋转让、抵押、否则视为欺诈。同日，被告温少全、李**出具委托书，指定将购房款转入李**农行账户（62×××16）。次日，二被告公证委托原告办理涉案房屋的相关手续。

另查明，2012年9月3日，北海市住房和城乡建设局颁发涉案房屋的《房屋所有权证书》，房产证号为：北房权证（2012）字第045759号，房屋所有权人为温*全（单独所有）；2013年7月22日，北海市国土资源局颁发涉案房屋的《土地使用权证》，土地使用权证号：北国用（2013）第B48681号，土地使用权人为温*全。2012年9月28日，开发商已领取《房屋所有权证》，2014年2月10日，被告温*全与原告到开发商处，由原告代被告温*全领取《房屋所有权证》。

再查明，2013年12月26日，北海**民法院因申请人肖**、陈*分别与被申请人温少全、李**存在民间借贷纠纷，做出（2014）海民保字第1号、（2014）海民保字第2号民事裁定书，查封涉案房屋。2014年5月8日，原告、莫**对涉案房屋提出执行异议。2014年11月6日，北海**民法院做出（2014）海执异字第440号、（2014）海执异字第470号执行裁定书，裁定驳回案外人赖**、莫**的异议。

再查明，原告于2014年2月10日，向浙江金昌**北海分公司交纳2012年1月至2013年12月期间涉案房屋的物业费11983元、维修基金799元。原告在涉案房屋被查封前没有实际占有该房屋。

本院认为

本院认为，原告与被告温少全、李**就位于北海市金海岸大道59号森*豪庭梧桐园97号别墅转让事宜签订的《购房协议》、《购房补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同。相关协议签订后，原告依合同向二被告支付购房款3330000元，二被告一直未将涉案房屋过户至原告名下，后涉案房屋被查封并进入执行程序，导致原告与二被告签订相关协议购买涉案房屋的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除与二被告签订《购房协议》和《购房补充协议》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定及《购房补偿协议》第六条“如乙方在取得房产证及土地证后不及时协助甲方办理该房屋的产权转户手续或不卖该房屋，则视为违约，乙方必须归还甲方全部购房款并支付甲方购房款总额的50%（1665000元）的违约金”的约定，且两被告是夫妻关系，涉案房屋为两被告共同所有及共同转让，原告请求二被告返还购房款3330000元及支付违约金1000000元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告请求二被告支付原告垫付的物业管理费11983元及维修基金799元，本院认为，该笔费用是原告基于购房行为而为二被告交纳的涉案房屋的相关费用，是基于双方的合同导致原告产生的损失，故原告的请求有事实根据和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：

裁判结果

一、解除原告赖**与被告温少全、李**于2010年8月5日签订的《购房协议》；

二、解除原告赖**与被告温少全、李**于2011年5月3日签订的《购房补充协议》；

三、被告温少全、李**返还原告赖楚衡购房款3330000元；

四、被告温少全、李**支付原告赖**违约金1000000元；

五、被告温少全、李**支付原告赖**垫付的物业管理费11983元及维修基金799元，共计12782元。

本案受理费41542元、财产保全费5000元，共计46542元，由被告温少全、李**负担。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族**人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族**人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费41542元（收款单位：广西壮族**人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通**分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年四月十三日