李**与北海弘**发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北海弘**发有限公司（以下简称弘业中**司）因与被上诉人李**、一审第三人杨**商品房预约合同纠纷一案，不服北海市银海区人民法院（2015）银民初字第502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人弘业中**司的委托代理人邓**，被上诉人李**的委托代理人刘**、宋**到庭参加诉讼。一审第三人杨**经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

一审法院审理查明：2014年4月30日，原告与被告达成口头的商品房订购合同，约定原告订购被告开发的位于北海市广东南路与银滩大道交汇处以西的弘业海景广场2#-107商品房，事后原告向被告支付购房款20225元。2014年5月18日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，将涉案商品房卖与第三人，并收取第三人购房款340元。后被告一直未与原告签订商品房买卖合同双方为此发生纠纷，原告遂诉至法院，请求判令：l、解除原、被告之间的商品房订购合同；2、被告返还原告已付购房款20225元及利息（利息以20225元为计算基数，按中**银行同期同类贷款利率从2014年4月30日起计至被告实际偿还之日）；3、被告赔偿原告已付购房款一倍的赔偿金20225元。

一审法院认为

一审法院认为：原、被告口头达成的商品房订购合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，属有效合同，当事人应当履行合同约定的义务。由于被告已将涉案商品房卖与第三人，故被告的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条的规定，原告以被告违约为由要求解除商品房订购合同并返还购房款20225元及利息，有事实根据和法律依据，利息应从2014年5月1日起按中**银行同期贷款利率计算，超出部分不予支持。被告辩称其根据原告的指示与第三人签订商品房买卖合同，并将原告交纳购房款转为第三人的购房款，原告对此予以否认，被告对此没有提供证据证实，被告的辩解不成立。原、被告口头达成商品房订购合同是约定将来一定期间内订立正式商品房买卖合同的协议，属于预约合同，原告要求被告支付购房款一倍的赔偿金，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，遂判决：一、解除原告李**与被告北海弘**发有限公司口头达成的商品房订购合同；二、被告北海弘**发有限公司返还原告李**购房款20225元及利息（以20225元为本金，按中**银行同期贷款利率从2014年5月1日起计算至本生效判决确定的履行期限最后一日止，提前支付的，计算至实际履行之日止）三、驳回原告李**的其他诉讼请求。本案受理费424元，由被告北海弘**发有限公司负担224元；原告李**负担200元。

上诉人诉称

弘业中天不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：

一、原审判决认定上诉人将涉案商品房卖与第三人构成违约是错误的

被上诉人与原审第三人在本案《商品房买卖合同》2014年5月18日订期间原系继父女关系。2014年4月30目，被上诉人李**与上诉人达成口头协议并交纳涉案房屋房款20225元给上诉人时，因被上诉人称可能会以他人名义与上诉人签订《商品房买卖合同》，因此交款当天未与上诉人签订《商品房买卖合同》。随后，上诉人李**和第三人杨**找到上诉人，李**称与第三人杨**系继父女关系，要求由第三人杨**与上诉人签订涉案房屋《商品房买卖合同》。根据被上诉人李**要求，上诉人于2014年5月18日与第三人杨**签订了涉案房屋《商品房买卖合同》，被上诉人李**及第三人同时补交了首期款340元整，加上李**于2014年4月30日已交的20225元，已付清了《商品房买卖合同》约定的首期款20565元整。根据以上事实，上诉人是根据被上诉人要求与第三人签订的《商品房买卖合同》，并将其交纳的20225元转为第三人购房款，上诉人不存在擅自将房屋转让给本案第三人的违约情况。

上述《商品房买卖合同》签订后，第三人杨翎琳找到上诉人，称其母亲与被上诉人己解除婚姻关系，其无力再支付余下购房款，并要求退房。但上诉人与第三人杨翎琳的《商品房买卖合同》是双方自愿情形下签订的，对双方均具有约束力，无论被上诉人与第三人内部关系如何，这与上诉人无关。因此，不能据此认定上诉人构成违约并退还任何购房款。

二、原审判决对被上诉人及第三人的身份关系未查清，导致认定事实错误

被上诉人及本案第三人在一审庭审时未出庭，被上诉人代理人在回答法庭提问的被上诉人与第三人是什么身份关系的问题时，谎称被上诉人不认识第三人，这完全是在说谎，是在刻意隐瞒足以影响本案判决的关键事实。

根据被上诉人及第三人的身份证号及登记住所地，其二人均为贵州省施秉县人。结合本案事实，仅从身份证上就足以判断二人之间存在一定的关系。但是，被上诉人为了达到其诉讼目的，竞完全违背诚信否认二人之间原系继子女关系的事实。

鉴于被上诉人与第三人之间的身份关系影响到案件的审理结果，根据《最**法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》一百一十条：“人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。在询问当事人之前，可以要求其签署保证书。保证书应当载明据实陈述、如有虚假陈述愿意接受处罚等内容。当事人应当在保证书上签名或者捺印。负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定”之规定，应要求被上诉人及第三人出庭。原审判决对该部分事实未予查清，导致认定事实不清，判决错误。

综上所述，原审判决认定事实不清，判决错误。为维护上诉人的合法权益，特向贵院上诉，请求依法：一、撤销北海市银海区人民法院（2015）银民初字第502号民事判决；二、依法驳回被上诉人一审诉讼请求；三、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人李**答辩称：

被上诉人与上诉人建立商品房预约合同关系，被上诉人为购买上诉人所开发的商品房，向上诉人和支付了购房款，但是之后上诉人一直没有与被上诉人签订商品房买卖合同。经被上诉人了解到，上诉人已经将涉案商品房出卖给其他人并进行抵押登记，上诉人已经违约，双方签订的商品房买卖合同已经不能继续履行，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，所以请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

一审第三人杨翎琳未有陈述意见。

对一审查明的事实，上诉人弘**公司除认为2014年5月18日与弘**公司签订《商品房买卖合同》及交纳340元购房款是被上诉人李**与一审第三人杨**共同的行为外，其他无异议。被上诉人李**对二审查明的事实无异议。本院对双方无异议的一审查明的事实予以确认。

各方当事人在二审期间均未提交新的证据。

本院认为

本案争议的焦点是：1、被上诉人李**与一审第三人杨**是何种法律关系？2、上诉人是否存在违约行为？被上诉人的诉讼请求有无事实与法律依据？

关于本案的第一个焦点，即被上诉人李**与一审第三人杨**是何种法律关系的问题。

上诉人弘**公司主张，李**与杨**是继父女关系，购买涉案房屋是两人的共同行为。对此，李**予以否认。杨**未有出庭应诉，亦未发表意见。本院认为，对于弘**公司的主张，在李**否认的情况下，弘**公司负有相应的举证责任。首先，弘**公司未有提供任何证据证明李**与杨**之间存在何种身份关系，仅凭身份证上住址同属一省一县，无法得出双方存在身份关系的结论。而且，即使李**与杨**之间存在某种身份关系，但由于这两人分属两个不同的民事主体，也不能因身份关系的存在而认定两者有共同的民事行为。其次，弘**公司收取李**20225元的行为，无证据表明与杨**有关；而弘**公司与杨**签订的《商品房买卖合同》及收取340元购房款的收据上只有杨**的姓名，无证据表明与李**有关。根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，弘**公司应对自己的主张承担举证不能的后果。因此，无法认定被上诉人李**与一审第三人杨**之间存在法律关系。

关于本案的第二个焦点，即上诉人是否存在违约行为，被上诉人的诉讼请求有无事实与法律依据的问题。

本院认为，弘**公司与李**之间已建立了商品房预约合同关系，在此情况下，弘**公司又与杨**签订《商品房买卖合同》将涉案房屋出售给杨**，致使弘**公司与李**之间无法签订《商品房买卖合同》，进一步导致李**无法获取房屋，合同目的无法实现。弘**公司的违约行为显而易见，李**要求解除合同，返还已付款项的诉讼请求理应得到支持。

综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费424元，由上诉人弘业中天公司负担（已交）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十七日