吴**与欧**、郭**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告吴**诉被告欧*新、郭**、郭**、郭**、黄**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴**适用普通程序审理公开开庭进行了审理。原告吴**，被告郭**、欧*新的委托代理人郑**到庭参加了诉讼。被告郭**、郭**、黄**经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称

原告吴*首诉称，2007年12月25日被告的亲属郭**因欠河东信用社的贷款无法归还而与原告协商，由原告代郭**归还河东信用社的贷款，郭**自愿将座落于柳州市城中区河东村七组某号，共335平方米（其中114.4平方米有集体土地使用证，地号5070307027）的土地以及地面上的附作物转让给原告，双方并签订了书面的协议书，协议签订后原告代郭**归还了河东信用社的贷款本息。郭**同时也将该房屋及空地交付给了原告管理使用，原告并对该房进行了加层建设。2009年3月8日双方又重新签订了一份《协议书》，协议约定如原告需要转让或者遇拆迁需要签字，甲方无条件配合乙方办理。被告郭**、郭**，黄**同时在《协议书》的甲方处签字。现该房被列入河东村整村改造拆迁范围内，需办拆迁手续，但因郭**已于2013年9月10病故，需由被告协助办理，但被告拒不协助原告办理，被告的行为已构成违约，为保护原告的合法权益不受非法侵害，请求人民法院1、确认2009年3月8日原告与郭**及被告郭**、郭**，黄**签订的《协议书》合法有效；2、判决被告协助原告办理座落于柳州市城中区河东村七组2l号房屋（集体土地使用证号：柳*集用（2002民）字第11648号）的拆迁手续；3、本案诉讼费用由两被告承担。

被告辩称

被告欧*新、郭**辩称，原告与郭**是不同集体经济组织的成员，被告认为原告与郭**签署的协议是无效的，原告要求所诉被告配合原告办理拆迁手续没有事实和法律依据，应当驳回其诉请。

被告郭**、郭**、黄**未到庭参加诉讼，在举证期限内也未向本院提交任何证据及书面答辩材料，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十二条、第十三条第二款、第六十八条及最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款的规定，视为被告郭**、郭**、黄**放弃答辩、举证和质证的权利。

本院查明

经审理查明，广西柳州市城中区河东村上茅洲屯某号农村集体土地（柳*集用（2002民）字第11648号），登记使用权面积114.4平方米，登记地址座落于柳州市郊区柳东镇河东村七队，地号6010307027，使用权类型：批准拨用宅基地，土地使用者郭**，2002年10月26日取得农村集体土地使用证，郭**在该处土地上建有无证私房一间，具体面积不详。2009年3月8日郭**（甲方）与原告吴**（乙方）签订《协议书》壹份，协议约定由于甲方无力偿还银行贷款，由乙方帮甲方还贷，甲方自愿把河东村上茅屯某号，共计335平方米（其中114.4平方米有集体土地使用证，地号：6010307027）的土地及地面上的附作物转让给乙方（卖给乙方）。甲方以后对该房114.4平方米及地面面积221平方米不再有任何产权和使用权。上述产权和使用权均归乙方，由乙方管理、使用，如遇拆迁，所有补偿款全部归乙方所有。如乙方需要转让或者遇拆迁需要签字，甲方无条件配合乙方办理。被告郭**、郭**、黄**在甲方签名下有签字捺手印。郭**于2013年9月因病死亡，被告欧*新系郭**之妻，被告郭*绣系郭**与欧*新之女，被告黄**系郭**之母，被告郭**、郭**与郭**系同胞兄妹关系。现争议土地已被纳入征地拆迁范围，拆迁手续需由被告欧*新、黄**、郭**、郭**办理，原告因无法办理拆迁手续与被告产生纠纷，酿成本诉。争议房屋所在的柳州市城中区河东村上茅洲村民小组共辖有第七、第八、第九生产队，郭**系第七生产队村民，原告系第八生产队村民。

以上事实，有《协议书》、集体土地使用证、村委证明、结婚证、户口本及庭审笔录等在案佐证，足以认定。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与郭**签订的《协议书》系双方真实意思表示，双方均应按约定履行各自义务。但因我国《物权法》第五十七条规定，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有，郭**对集体土地并无所有权，仅有使用权，双方《协议书》中关于农村集体土地的“产权”约定归原告所有的约定应属无效。其余部分《协议书》内容，并未违反法律规定，双方当事人应当遵守。本案争议土地上的房屋未获得房屋所有权证书，双方应在取得所有权证书后，履行合同义务，办理所有权变更手续。被告辩称原告与郭**是不同集体经济组织的成员，双方合同应属无效。本院认为，生产大队并非我国法律规定的村民集体经济组织，原告与郭**同属柳州市河东村上茅村民小组，属于同一集体经济组织的成员，被告的答辩意见无法律依据，本院不予采纳。综上，原告吴*善于郭**等人于2009年3月8日签订的《协议书》除土地所有权转让部分约定无效外，其余协议约定均为有效，本院依法予以确认。

关于原告要求判决被告协助原告办理座落于柳州市城中区河东村七组某号房屋（集体土地使用证号：柳*集用（2002民）字第11648号）的拆迁手续问题。本案中，涉案土地上的房屋无房屋所有权证书，原告与郭**等人签订的《协议书》中将拆迁补偿款约定归原告所有，其本质上是一种财产权利的转移，是双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，双方当事人均应遵守，应当按照《协议书》约定配合原告办理拆迁手续。由于郭**已经死亡，则由其法定第一顺序继承人以及在《协议书》上签字捺印的义务人，即本案五被告配合办理。

本院认为

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、2009年3月8日郭**与原告吴**签订的《协议书》除涉及土地所有权转让内容无效外，其余内容有效；

二、被告欧*新、郭**、郭**、郭**、黄**配合原告吴**办理广西壮族自治区柳州市城中区河东村上茅洲屯某号土地及其附着物的拆迁手续。

案件受理费8945元（原告已预交），由被告欧*新、郭**、郭**、郭**、黄**负担4473元，由原告吴**负担4472元。

上述债务义务人于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族**人民法院。

裁判日期

二〇一五年六月二十日