柴**与覃秀街房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人柴**因与被上诉人覃秀街、一审第三人陆**、廖*房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2015）南民初（一）字第20号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员吴**担任审判长，审判员谭**、代理审判员侯**参加的合议庭，进行了公开审理，代书记员黄**担任记录。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：2010年12月28日，覃秀街取得柳**光小区一区6栋3单元6-2号房屋所有权。2014年11月6日，覃秀街与柴**签订《房屋买卖合同》，约定覃秀街将该套房屋出售给柴**，房屋售价310000元，签订合同之日，柴**支付购房定金20000元，购房定金充抵房款；合同第六条约定签订合同之日起7日内，双方按照银行规定将办理按揭手续所需的资料备齐，柴**将不低于87000元的首付款金额存入银行指定账户中，剩余房款203000元向银行申请按揭贷款，如银行审批通过的贷款金额达不到申请额度的，差额部分由柴**以现金方式在房产过户当日支付给覃秀街；合同第十二条第2点约定，如柴**银行审批不通过，合同自动作废，双方免责。廖*以中介身份在合同上签字捺印。同日，覃秀街出具《收条》一份交由柴**收执，载明今日收到柴**购买红光小区6栋3单元602号房屋定金20000元。覃秀街曾于2014年6月13日与陆**签订《房地产独家代理买卖协议》，其中约定覃秀街委托陆**出售柳**光小区一区6栋3单元6-2号房屋，期限为2014年6月13日至2014年10月13日。庭审中，双方均认可房屋未出售成功。

在本案审理过程中，柴**、覃秀街双方均认可柴**未支付首付款，对于原因，柴**主张交易流程应是先向银行申请贷款，待贷款审批通过后再存入首付款，首付款应存入指定账户即第三方担保机构进行资金监管，柴**为预防贷款不成功，避免存钱再退的麻烦，才未存入首付款，所以也就还未涉及到办理该监管账户的流程，后因柴**妻子名下房屋有贷款，银行未能通过审批，但银行未出具任何凭证。覃秀街则辩称柴**未支付首付款已违反合同约定，合同中约定的指定账户是由中介提供，但柴**一直未存入首付款。廖*认同柴**主张的交易流程，但认为贷款未经审批的原因是覃秀街的房屋房龄过长；对于定金20000元，柴**主张该款已在合同签订当天向覃秀街支付，有《收条》为凭。廖*对此予以认可。覃秀街则辩称《借条》中载明的20000元定金实际是由陆**支付，是陆**不能按《房地产独家代理买卖协议》出售房屋才与廖*合伙找柴**签订《房屋买卖合同》，《收条》是陆**要求其出具给柴**。陆**对此不予认可，表示其确实按《房地产独家代理买卖协议》向覃秀街支付定金20000元，但该定金与本案无关。

一审法院认为

一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，柴**、覃秀街签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，柴**、覃秀街均应按照合同约定履行各自义务。对于柴**诉请解除《房屋买卖合同》并要求覃秀街返还购房定金20000元的问题，该合同第五条约定，签订合同之日，柴**支付购房定金20000元，定金充抵房款，支付定金后，柴**不得借故不买，覃秀街不得借故不卖和擅自提高或改动房价，故该20000元定金具有预付款及保证合同顺利履行的双重性质。覃秀街于合同签订当日向柴**出具《收条》载明已收到柴**购房定金20000元，证明柴**已按约支付定金，虽覃秀街辩称未实际收取柴**定金，《收条》载明的定金实为第三人陆**因《房地产独家代理买卖协议》向其支付，但覃秀街对此未能提供证据证明，柴**及第三人陆**也不予认可，故该院对此不予采信。柴**、覃秀街在合同第六条约定签订合同7日内，双方按照银行规定将办理按揭手续所需的资料备齐，柴**将不低于87000元的首付款金额存入银行指定账户中，剩余房款203000元向银行申请按揭贷款，如银行审批通过的贷款金额达不到申请额度的，差额部分由柴**以现金方式在房产过户当日支付。但是，柴**在支付定金后未在约定期限内将首付款存入指定账户，虽其认为银行通过审批是支付首付款的前置条件，但该主张明显与合同约定相悖。同时，柴**还主张在合同第十二条第2点约定如柴**银行审批不通过，合同作废，双方免责，但柴**对于是否提交银行审批以及银行是否通过审批均未能提供证据证明，因此，该院确认柴**因违反合同约定致使交易不能进行，应当承担定金责任。柴**诉请解除《房屋买卖合同》，覃秀街于庭审中也认为应当解除，故该院确认柴**、覃秀街于2014年11月6日签订的《房屋买卖合同》解除，柴**支付的20000元定金不予退还。

一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条之规定，判决：一、确认柴**与覃秀街于2014年11月6日签订的《房屋买卖合同》解除；二、驳回柴**的其他诉讼请求。案件受理费400元（柴**已预交），由柴**负担。

上诉人诉称

上诉人柴**不服一审判决，上诉称：一审认定事实错误，适用法律不当，错误判决。一、一审法院以“柴**因违反合同约定致使交易不能进行，应当承担定金责任。”为由，判决驳回柴**要求覃秀街返还购房定金20000元的诉请，这一观点和理由在事实认定方面是错误的。本案中，上诉人并无故意违反合同约定的行为，相反，上诉人在履行交付购房定金的义务后，也在积极地配合被上诉人，将相关材料递交多家商业银行申请购房贷款，但由于上诉人家庭其他成员已有贷款记录而不能按照《房屋买卖合同》约定的贷款额度及比例获得审批通过，期间，上诉人也无条件的将上述材料提供给被上诉人，由被上诉人也拿着上诉人的相关材料试图向各家银行征询过贷款适宜，得到的也是同样的答复。至于上诉人未支付首付款的原因，在庭上已提交建设银行按揭房贷审批流转图并进行了相应地说明，上诉人并非故意不履行首付款的义务，而是先要满足银行审批通过的前置条件才能将首付款存入指定帐户，即交由第三方担保机构进行资金监管，在这一环节上，上诉人也不存在故意违约的行为。一审法院在审理案件的过程中，过分苛刻地提高上诉人在上述各方面的举证责任标准，并错误认定上诉人存在违约的事实，这对上诉人而言是极不公平的，也过分加重了上诉人作为购房人的义务。案件审理过程中，一审法院还忽略了本案最重要的一个问题，即致使房屋买卖不能进行的最直接、最关键、最深层次的原因并非双方存在何种违约情形，而是来自于央行二套房房贷政策的限制性规定（详见《关于违反商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》、《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》等相关规定），而上述限制性规定无须进一步加以证明，其本身就是导致合同目的无法实现的最好证明，同时，相关规定的内容也属于不可归责于合同当事人双方的事由，因此，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，即“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”更何况双方实际上对可能导致买卖无法进行的上述事由也有所预见，否则双方也不会在《房屋买卖合同》第十二条第2点作出了特别的安排和约定即：“如乙方银行审批不通过，合同自动作废，甲乙双方免责。”，因此也应当优先按照该条合同约定来处理本案纠纷。可见，上诉人无论是在法律规定层面，还是在合同约定层面，其诉请的事实和理由均有充分的事实依据和法律依据。另外，本案还存在另一个不争的事实，本案诉争的房屋位于柳州市××小区××区，该地段房屋均属于老旧房屋，房龄时间普遍都较长（多数已超过15或20年）。银行对于房龄偏大的房屋往往不予审批贷款，即使放贷，其贷款成数也会大大降低，无法达到约定的贷款比例，这一做法也已成为长久以来各商业银行的商业惯例，而这也恰恰造成了银行不批准房贷的原因之一，从原因来看，这一因素与被上诉人的房屋状态有关，并非上诉人违约造成，因此，请二审法院在审理本案时，能对这一特殊情况给予考虑和关注。二、一审法院适用法律不当，一审法院对事实的错误认定，决定了其在法律适用上的错误，并进而导致了本案裁判结果上的错误。综上所述，请求撤销一审判决书第二项民事判决，并改判被上诉人覃秀街返还购房定金20000元，本案第一、二审的诉讼费用由被上诉人覃秀街承担。

被上诉人辩称

被上诉人覃秀街答辩称：上诉人在上诉状称由于家庭其他成员已有贷款记录而不能按照《房屋买卖合同》约定的贷款额度及比例获得审批通过，过错在于上诉人，与被上诉人无关。同时双方在合同中有约定如银行贷款额度及比例不够的，上诉人以现金的方式支付，因此造成合同无法履行的责任在于上诉人，上诉人给付的20000元定金应不予退还。请求依法驳回上诉人的上诉请求。

一审第三人陆**陈述意见：一审判决与我无关，我不发表意见。委托合同结束后，我就把20000元给房主覃秀街了。

一审第三人廖华经本院依法通知传唤未到庭接受询问，也未提交书面意见。

本院查明

综合各方意见，各方对一审查明的事实均无异议，二审也没有提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为

本案争议焦点：被上诉人覃秀街是否应当退还上诉人柴致敬房屋买卖合同的定金20000元。

本院认为：覃秀街与柴**签订的《房屋买卖合同》合法有效，对双方均有法律约束力。覃秀街于合同签订当日向柴**出具《收条》载明已收到柴**购房定金20000元，应予确认。按照双方合同第六条约定，上诉人柴**有“将不低于87000元的首付款金额存入银行指定账户中，剩余房款203000元向银行申请按揭贷款”的先履行义务，但上诉人未依约予以履行，已经构成违约。上诉人以合同第十二条约定：“乙方银行审批不通过，合同自动作废，甲乙双方免责。”，主张解除合同并要求被上诉人覃秀街返还定金。而根据该条，双方免责的条件是“银行审批不通过”，上诉人一、二审均未能举证证明其已将材料提交到银行办理审批手续，更没有提供证据证明银行审批不通过其贷款申请，应承担举证不能的责任。上诉人在诉讼中已自认并不是银行未审批通过，而是其打听到银行审批的贷款额度达不到其申请额度故而未提交申请，对此，上诉人解释为根据本案《房屋买卖合同》第六条的理解，双方约定按购房款总额70%申请贷款203000元，该约定中所谓的贷款不足，应是得到审批的比例也应当接近70%，因此，该条款所讲的现金补足是指少量的差额补足，如果比例不够或者额度太低，上诉人是没有能力补足的，而双方均到多家银行咨询后了解到央行关于二套房贷政策有变且买卖的房屋因房龄较长等因素不能贷款203000元，根据双方《房屋买卖合同》第十二条约定的“银行审批不通过”的理解应该包含审批的额度未达到申请贷款数额203000元，因此应适用第十二条“乙方银行审批不通过，合同自动作废，甲乙双方免责。”的免责约定。本院认为上诉人了解到的央行房贷政策或者审批额度、比例的问题，只是涉及能够得到审批贷款的金额多少问题，并不是银行审批不通过，按照本案《房屋买卖合同》第六条约定“如银行审批通过的贷款金额达不到申请额度的，差额部分由乙方（柴**）以现金方式在房产过户当日支付给甲方（覃秀街）”，即使是审批额度达不到原定的申请贷款额度203000元，也是以现金方式补足差额，而不能直接适用十二条“合同自动作废，甲乙双方免责”的约定。对于银行是否会因本案诉争的房屋地段老旧、房龄较长等因素而不予审批贷款，则是办理审批后才能确定并作为判定是否适用“合同自动作废，甲乙双方免责”的约定的事由，在上诉人尚未提交贷款申请审批的情况下，不能以单方推测而确定并适用该约定。据此，上诉人的推断不能作为其不依照合同约定交纳首付款并办理贷款申请审批手续的违约免责事由，本案应当依法适用合同法中的定金罚则，上诉人要求被上诉人返还定金20000元的理由不能成立，本院不予支持。至于上诉人关于其是“受了国家房房贷政策的限制性规定的影响而导致不能按照约定履行合同，属于因不可归责于当事人双方的事由原因造成违约，不应承担责任”的理由，在本案中也不能成立，因为政策变动等原因导致不能履行合同并未在合同中明确约定为免责的事由，故上诉人不能直接以国家政策的制定或者改变为由免除合同约定的义务。由于上诉人的行为已经构成违约，且其诉讼中明确表示不愿意继续履行《房屋买卖合同》，上诉人与被上诉人对一审判决解除《房屋买卖合同》均无异议，本院对一审判决予以维持。

综上分析，上诉人柴**的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1300元（上诉人柴**已预交），由上诉人柴**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十一日