兰**、周**等与柳州市普**限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人柳州市普**限责任公司（以下简称普**开公司）与被上诉人兰**、周**因商品房销售合同纠纷一案，不服柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（一）字第2008号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员陈*担任审判长，审判员丘洪兵和审判员曾**参加的合议庭，于2015年7月9日公开开庭审理了本案。代书记员卓**担任法庭记录。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：兰**、周**与普**开公司于2012年6月14日签订《商品房买卖合同》，约定兰**、周**购买柳**鹰大道12号魅力首座6栋1单元19-3号房屋，建筑面积89.15平方米，购房总金额468316元。合同第八条中约定：“出卖人应当在2013年12月20日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.停水、停电连续四个小时顺延一天；政府法定节假日；政府临时禁止令和政府相关管理部门的通告公告耽误的时间可顺延；疫病、动乱、战争、地震、水灾、6级及以上大风、中雨及以上雨天，34℃以上高温，5℃以下低温……”。合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至出卖人正式通知交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.自出卖人在电话通知或市级报刊发布交房公告之日起30天内，买受人须办理领房手续，逾期不办理领房手续则该房屋视为已经交付买受人，且因交付而产生的该房屋相关所有权利、义务、费用及风险由买受人承担责任。由于买受人原因，不能按期付款或贷款未到出卖人账户造成的延期交房责任由买受人承担，出卖人有权拒绝交房”。

一审法院另查明，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及《柳州市住房和城乡建设委员会依申请公开政府信息告知书》载明，魅力首座住宅小区1#、4#、6#楼于2014年8月17日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位检查并验收合格，同意备案，且该工程于2014年9月9日办理了竣工验收备案（编号：竣14-104）。根据楼宇交接验收表显示兰**、周**于2014年7月28日对该房屋进行交接验收。双方当事人均认可2014年8月17日该工程验收合格及自2012年6月14日至2013年12月20日期间中雨及以上的降雨天数共计65天。双方也认可两年中、高考期间即2012年6月24日、2012年6月25日、2012年6月26日及2013年6月7日、2013年6月8日、2013年6月24日、2013年6月25日、2013年6月26日该工程没有施工，但普**房开公司主张根据政府出具的相关中、高考规定实际有40天没有施工。另查明，2012年法定节假日共计11天，本案中自合同签订日起至2012年12月31日止法定节假日共5天，2013年法定节假日共计11天；自该合同签订之日起至2012年12月31日止没有停电记录，2013年1月8日、2013年1月9日、2013年1月11日均停电一天。

2014年9月15日，兰**、周**以普**开公司逾期交房构成严重违约致使给兰**、周**造成损失为由，诉至一审法院，要求：1、判令柳州市普**限责任公司向兰**、周**支付违约金10000元；2、本案诉讼费用由柳州市普**限责任公司承担。

一审法院认为

一审法院审理认为：本案双方就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思一致的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，该合同合法有效，对双方当事人均具有法定约束力。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月20日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”。根据普**开公司提供的楼宇交接验收表显示兰**、周**于2014年7月28日进行交接验收，而根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及双方均认可该工程于2014年8月17日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位检查验收合格，故直到2014年8月17日，魅力首座6栋1单元19-3号房屋才达到交房条件，且普**开公司并未按照合同约定书面通知兰**、周**办理交接手续，故一审法院认为按照合同约定该商品房验收合格后直到2014年8月17日才视为交付，故普**开公司预交交房天数共计240天，应当予以确认。

普**开公司逾期交房虽属实，但是根据合同第八条的约定：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.停水、停电连续四个小时顺延一天；政府法定节假日、政府临时禁止令和政府相关管理部门的通告公告耽误的时间可顺延；疫病、动乱、战争、地震、水灾、6级及以上大风、中雨及以上雨天，34℃以上高温，5℃以下低温……。该条内容中关于气温约定34度以上的高温和5度以下的低温天气予以扣除，但该约定并未明确是当天最高气温和最低气温的限制，还是平均气温的限制。在约定不明的情况下，应当按照不利于格式条款提供方的原则解释为平均气温的限制，但普**开公司并没有提供证明平均气温的证据，应当承担举证不能的不利后果，上述期间不应当予以扣除。该合同第八条约定的其他内容明确具体，兰**、周**在签订房屋买卖合同时对该条款并未提出异议，故应当视为普**开公司可逾期交房的合法事由。根据双方均认可的自2012年6月14日至2013年12月20日期间中雨及以上的降雨天数共计65天，关于中、高考时间的扣除，普**开公司仅提供了一份2012年载有关于中考高考期间严控噪声污染的报纸，且也没有提供相应的施工日志及监理记录证明其在中、高考期间的施工情况，故对于普**开公司主张根据政府出具的相关中、高考规定实际有40天没有施工的辩解不予支持，一审法院采纳兰**、周**、普**开公司双方均认可的即2012年6月24日、2012年6月25日、2012年6月26日及2013年6月7日、2013年6月8日、2013年6月24日、2013年6月25日、2013年6月26日共8天该工程没有施工。关于法定节假日，自合同签订日起至2012年12月31日止法定节假日有5天，2013年1月1日至2013年12月20日止法定节假日有11天，共计16天。2013年1月8日、2013年1月9日、2013年1月11日均停电一天，共计3天。上述四部分时间共计92天，期间重复的日期有4天，符合合同约定可逾期交房事由的天数为88天（92天－4天），应予扣除，逾期交房152天（240天-88天），故普**开公司应支付兰**、周**逾期交房违约金7118.40元（468316元×万分之一×152天）。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，判决：柳州市普**限责任公司向兰**、周**支付逾期交房违约金7118.40元。

上诉人诉称

上诉**开公司不服一审判决，上诉称：一、一审法院判决脱离实际，对34℃以上高温和5℃以下低温做出想当然的解释，并且采用错误的法条依据论证，从而导致判决错误。一审法院认为“根据合同第八条的约定……。该条内容中关于气温约定34度以上的高温和5度以下的低温天气予以扣除，但该约定并未明确是当天最高气温和最低气温的限制，还是平均气温的限制。在约定不明的情况下，应当按照不利于格式条款提供方的原则解释为平均气温的限制，但被告并没有提供证明平均气温的证据，应当承担举证不能的不利后果，上述期间不应当予以扣除……”虽然，对于34℃以上高温，从理论上来说可以做出两种解释，即当天最高气温达到34℃以上和当天平均气温达到34℃以上。但是从常理和众所周知的事实来说，在柳州这个城市根本不存在一天平均气温达到34℃以上的情况，甚至可以说是有史以来都没有出现过一天平均气温达到34℃以上的天气。也就是说，对34℃以上高温的约定不可能被解释为一天平均气温达到34℃以上，如果这样解释，那么这项约定根本不存在意义。在该案中，合同作出这种约定，显然是需要其产生实际意义的，且该条约定是双方一致认可的，从双方订立合同时的原始意愿来看，34℃以上高温的约定只有“当天最高气温达到34℃以上”这一种唯一合理解释。同理，联系合同上下文以及根据合同双方订立合同时的初衷，对于5℃以下低温的解释，也同样只能是“当天最低气温达到5℃以下”，而不可能对在合同中同时并列出现的两种极端温度，一个做当天最高气温的解释，一个做当天平均气温的解释。

一审法院在论证该案时，采用的法条依据是错误的。该合同第八条并非格式条款，故不该用格式条款的法条来适用于本案。一审判决认为“在约定不明的情况下，应当按照不利于格式条款提供方的原则解释为平均气温的限制”……事实上，本合同第八条并非是格式条款。其内容是经双方平等协商达成一致后形成的。从合同的表现形式来看，该条款的内容是在下划线上填空而形成，其与每位业主购房的房屋坐落、面积、价款、房号等具体事项的表现形式一致。显然，每位业主购房的房屋坐落、面积、价款、房号等都是双方协商一致后形成的，那么同理，可延期事由的约定以下划线上填空内容的形式表现出来，也正是双方协商一致的结果。因此，该条款非格式条款，而是双方一致的约定。故一审法院也不该用“应当按照不利于格式条款提供方的原则解释……”这一法律依据来论证该案。

综上，一审法院这种脱离实际的想当然解释是违背常理的，而且其在论证结论时采用的法律依据也是错误的，最终得出34℃以上高温和5℃以下低温出现的期间不应当扣减和顺延的结论也是错误的。

二、一审法院只按中高考开考的每年5天，两年10天的时间予以扣减，显然不符合实际情况。合同第八条约定，政府临时禁止令和政府相关管理部门的通告公告耽误的时间可顺延。具体到本案即政府在中高考期间严控噪声污染的禁令，该期间每年持续有20天，两年则共计有40天。而且事实上，上诉人在政府禁止令规定的期间内，积极贯彻政府禁令，考虑到工程施工的连贯性和工程质量的保障，全天都未进行开工作业。因此耽误的时间共计40天，根据实际情况和合同的约定，是应当予以扣减的。

综上，上诉人的逾期交房总天数共计240天。上诉人的违约天数应当是逾期总天数扣除最高气温34℃以上和最低气温5℃以下天气的天数，再扣除政府禁令实际耽误的施工天数。一审判决认定事实不清，适用法律不当，侵犯了上诉人的合法权益，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。

被上诉人兰**、周**辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人在上诉中提出的上诉理由没有有效的证据证实，也没有法律依据，请二审法院驳回其上诉请求。第一，上诉人认为合同第八条约定不是格式合同，根据合同法第三十九条的规定，本案涉及商品房买卖合同，第八条约定出卖人可依据实延期交房的内容为格式合同条款；第二，上诉人以34℃以上高温和5℃以下低温的约定需要产生实际意义为由，从而得出该条款中34℃以上高温和5℃以下低温的解释为当天的最高气温和最低气温的依据，我们认为如果按照上诉人的理由，第八条合同条款第一款约定的不可抗力，第二款动乱、战争等等，就本合同履行而言，都是没有产生实际意义的内容，这些内容是多余或者是没有必要的。正如上诉人从订立合同的原始意愿来看，双方都是相信对方能够遵守合同约定的义务，全面履行合同才订立的，所以对于不能履行合同义务的条款都是以相当苛刻的条件来约束，所以上诉人对本案的约定的高低温没有证据证实。对该条款的解释，除了一审判决书判决所作的论述以外，从合同字句本意的解释，合同第八条约定了具体内容，34℃以上高温和5℃以下低温出卖人可以据实延期，但是在本案当中上诉人没有任何一份证据证明34℃以上高温和5℃以下低温是从什么时候开始计算，根据合同法第41条格式条款的法律解释，应该做出对格式合同提供方不利的解释。第三、中高考期间延期交房时间的上诉理由，我们认为根据上诉人自己提供的证据新闻报道，里面的内容很清楚，上诉人并没有任何证据证实施工点附近有中高考考点，我们认可了中高考的五天内为延期交房的时间，针对上诉人中高考期间延期交房时间的上诉理由我们认为不成立，上诉人并没有任何有效证据证实，应当以一审法院认定的事实为准。针对交房时间的上诉理由，我们认为，一审判决认定交房时间是有充分证据证实的，由于上诉人没有能够提供交房时业主签收的凭据，一审法院根据竣工验收合格后的时间作为交房的时间是合理合法的。综上所述，我们认为上诉人的上诉理由没有证据证实，依法应予驳回。

本院综合诉辩双方的意见，被上诉人对一审查明的事实有异议，认为一审遗漏事实，应当从降雨天数里面扣除法定休息的时间，二者有重合的天数。

二审期间，上诉人提交的证据有：

1、（2011）鱼民初（一）字第997号判决书、（2012）柳市民一终字第223号判决书各一份，拟证实在相同的买卖合同和相同的事实产生相同的诉讼过程中曾经鱼峰法院和中级法院已经作出生效判决，认定34℃以上高温和5℃低温天气出现时可以作为交房顺延的理由，从而在逾期交房天数中予以扣除；

2、2013年5月13日柳州晚报一份，拟证实2013年政府禁令已经明确在5月30日到6月8日以及6月17日到6月22日期间采取强制性措施，严格控制噪声污染，从而作为上诉人停工的依据；

3、2012年和2013年中高考复习期间监理日志，拟证实报纸规定的禁令时间内上诉人的工程是停工状态，具体时间为：2012年5月31日到2012年6月4日、2012年6月6日、2012年6月17日、2012年6月19日到2012年6月21日、2013年5月31日到2013年6月6日、2013年6月17日到2013年6月23日，以上时间应予以扣除。

被上诉人质证称，证据1的真实性无法确认，由法院确认，并且该两份判决书与本案无关，该两份判决书不能证明上诉人的证明目的，之前的判决书不能当然作为之后案件的判决依据；证据2的真实性没有异议，但该份证据证明禁止噪声扰民的建筑施工作业的时间为5月30日到6月8日、6月17日到6月26日这个时间段，具体的禁止作业时间为在规定的日期内中午12点到14点30分，夜间十点至次日凌晨6点，禁止施工的时间均为休息的时间，而不是正常的工作时间，全天禁止施工的时间只有6月7日和6月8日、6月24日、6月25日、6月26日这几天，该证据不能证明上诉人延期的证明目的；对证据3的真实性、合法性、关联性不予认可，该所谓的监理日志署名和记录内容的人身份情况不清楚，无法确定是谁，记录的内容的目的是什么，作为监理公司或者监理人员，是因为受到建设方的委托来对建设施工的情况进行监理受托方，建设方和监理方存在利害关系，该证据事实上是证人证言，如果作证应当出庭接受质询，根据上诉人自己的证据新闻报道以及合同第八条的约定，政府的禁令新闻报道已经证实政府禁止施工作业的时间段以及具体的禁止施工时间，都是在休息的时间，至于上诉人自己停工或者因为其他原因不施工并不是合同约定的据实延期的时间。

二审期间，被上诉人未提交新的证据。

本院查明

本院对当事人提交证据的分析和认定：

上诉人提交的证据1，经核实，本院对其真实性予以认可，但上诉人提交的两份判决书与本案无直接关联，且我国实行的是成文法而非判例法，违约责任承担与否建立在法律规定以及双方合同约定的基础上，应根据合同约定依法认定应违约责任的范围，而非过往案例，故本院对上诉人提交的证据1不予采信。

上诉人提交的证据2，双方对该证据的真实性均认可，本院亦认可其真实性，但从该证据的内容来看，控制噪声的具体措施为：5月30日至6月6日、6月17日至6月23日中午12：00至14：30、夜间10：00至次日凌晨6：00禁止噪声扰民的建筑施工作业；6月7日至8日、6月24日至26日的中、高考考试期间，全天禁止在考点附近进行有噪声扰民的建筑作业施工。5月30日至6月6日、6月17日至6月23日期间只是禁止休息时间施工作业，并未要求全天停工，上诉人据此要求扣减相应的逾期天数，依据不足，本院对上诉人的证明目的不予认可。

上诉人提交的证据3，如本院对证据2的分析认定，5月30日至6月6日、6月17日至6月23日期间并不需要全天停工，只是禁止休息时间施工作业，上诉人主张5月30日至6月6日、6月17日至6月23日期间也应作为上诉人可顺延交房时间，不符合双方当事人在《商品房买卖合同》第八条第二款约定可延期的情形，上诉人据此要求扣减相应的逾期天数，依据不足，本院对上诉人的证明目的不予认可。

本院对当事人异议事实的分析认定：被上诉人主张一审判决遗漏事实，应当在一审扣除的降雨天数中再扣除法定休息的时间，经核实，一审法院在计算应当扣除的降雨天数及法定节假日时，已经分别计算，并未出现重复计算应扣减天数的情况，被上诉人的该项异议不能成立，本院不予支持。

综上分析，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案的争议焦点为：一、《商品房买卖合同》第八条关于“34℃以上高温，5℃以下低温”应当如何解释？二、“34℃以上高温，5℃以下低温”是否可作为上诉人延期交房的抗辩理由？三、上诉人在*、高考期间的停工天数，应当如何计算？

关于争议焦**，对于《商品房买卖合同》第八条条款的性质，上诉人主张该条款并非格式条款，而是经过双方当事人平等协商一致后达成，但从本案的有关事实来看，涉案《商品房买卖合同》系上诉人预先拟定，在上诉人销售涉案“魅力首座”小区的房屋时重复使用，并且在签订该合同时，并未与买受人就该合同条款进行协商，该条款符合法律规定的关于格式条款的特征，故一审法院认定该合同条款为格式条款并无不当。

虽然该条系格式条款，但对该条款的理解，应根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，首先按照通常理解予以解释，按照通常理解仍存在两种以上解释的，才应作出不利于提供格式条款一方的解释。一审法院在解读该合同条款时未结合实际气象情况，将“34℃以上高温、5℃以下低温”理解为平均气温，属于错误解释合同条款，本院应予纠正。“34℃以上高温、5℃以下低温”应理解为“当日最高气温达到34℃以上、当日最低气温达5℃以下”。

关于争议焦点二，上诉人作为专业经营房地产开发、销售的企业，其对于可能影响涉案房屋建设的情况有充分的预估和判断，本案《商品房买卖合同》第八条第二款也是基于这种情况而产生。但《商品房买卖合同》第八条第二款约定的出卖人可据实延期的情形，应当在实际对上诉人的施工产生影响的情况下，上诉人才可依照合同约定顺延交房时间，从上诉人二审提交的施工日志来看，当日最高气温达到34℃以上或当日最低气温达5℃以下的，上诉人均正常施工，上诉人的工期没有因此受到延误，上诉人认为当日最高气温达到34℃以上或最低气温达5℃以下的均可顺延交房时间的上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于争议焦**，根据上诉人一、二审提交的有关中、高考期间控制噪音的要求，除6月7日至8日、6月24日至26日在考点附近进行有噪声扰民的需要全天停止建筑作业施工外，上诉人主张应扣除的5月30日至6月6日、6月17日至6月23日期间，只需在休息时间停止施工作业，并不影响上诉人的正常施工作业，至于上诉人在*、高考前后的时间是否全天停工，并非依照政府禁令作出，故一审法院仅扣除中、高考期间全天禁止施工作业的天数并无不当，本院应予维持。

综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律部分有误，但处理结果恰当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元（上诉人柳州市普**限责任公司已预交），由上诉人柳州市普**限责任公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十六日