唐**与防城港**发有限公司合同纠纷一审民事判决书

审理经过

预售合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理。依法由代理审判员邱静静适用简易程序进行了审理。原告唐**及其委托代理人杜*，被告的委托代理人黄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告唐*琳诉称，2011年1月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定原告购买被告开发的埠上桃源A区1幢B单元8层802号房，建筑面积76.9平方米，总价款280955元；被告应于2012年6月30日前将验收合格的商品房交付原告使用；逾期交房的，被告除继续履行合同外，按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。

合同签订后，原告按约定支付所有房款及其他费用，但被告未按时交房，直至2013年6月28日发出商品房可于2013年6月30日交付使用权的通知。扣除可顺延的停水、停电、中雨两天以上的天数共61天，被告逾期交房的天数为304天。为了维护原告的合法权益，故诉请法院判令：被告向原告支付逾期交房违约金25623元（从2012年7月1日起暂计至2013年6月30日计304天，280955×0.0003×304=25623元）。

原告在举证期限内提交的证据有：1、身份证，证明原告具备主体资格；2、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方的权利义务关系；3、收款收据、银行借款合同、销售不动产发票，证明原告向被告支付了全部购房款及其他费用；4、商品房交付通知，证明被告逾期交房的事实。

被告辩称

被告防城港**发有限公司辩称，一、原告主张被告承担逾期交房的违约责任无事实和法律依据。案涉商品房在2013年6月30日已交付原告，根据合同约定被告可顺延交房的天数为513天，在逾期交房天数中予以扣减后，被告无需承担逾期交房责任。被告开发建设的楼盘是一个整体建筑工程，是根据工程建设一般经验来统一预估开工时间和竣工时间，然后再统一预估交房时间。而各购房人之间签订合同的时间不同，以购房合同签订之日作为认定交房期限能否顺延到界定标准，不符合客观事实。应当以工程开工时间作为起算时间，从工程开工后至交房之日（即从2010年4月12日起至2013年6月30日），凡出现停水、停电、中雨、大雨、暴雨等符合合同约定的事由均应计算顺延交房天数在逾期交房天数中予以扣减，据此期间可顺延的天数合计513天：市政停水10天、停电70天，中雨86天、大雨53天、暴雨和大暴雨37天、热带气旋27天、雷暴230天。二、原、被告签订的《商品房买卖合同》约定迟延交房的违约金按每日万分之五或万分之三计算明显过高，违约金的计算标准及数额均过分高于原告的实际损失，应适当调整至每日万分之一以下。三、工程承包方延误工期，导致被告无法按期交房。

被告在举证期限内提交的证据有：1、建设工程质量竣工验收意见书，证明被告的商品房交付条件；2、国内特快专递邮件详情单、防城港日报，证明被告通知唐**办理交房手续；3、防城港市亿港自来水公司关于停水的证明，证明从2010年4月12日起至2013年6月30日出现影响工程进度的事由市政停水10天，交房时间应相应顺延；4、广西电网**0KV军区停电造成荣**地产停电的次数统计，证明从2010年4月12日起至2013年6月30日出现影响工程进度的事由停电70天，交房时间应相应顺延；5、气象资料咨询，证明从2010年4月12日起至2013年6月30日出现影响工期的事由中雨86天、大雨53天、暴雨和大暴雨37天，出现出卖人不能克服的客观原因热带气旋27天、雷暴230天，交房时间应相应顺延。

本院认为

经过开庭质证，被告对原告提供的证据的真实性均无异议。原告对被告提供的证据1、2无异议；对证据3、4、5的真实性无异议，对其关联性有异议，具体可顺延的天数只有61天。本院认为，原告及被告提供的证据具备三性，可以作为定案依据。

经审理查明，2011年1月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发建设的埠上桃源A区1幢B单元1B0802号房，建筑面积76.9平方米，单价3653.51元／平方米，总价款为280955元；出卖人应在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、影响工程进度，但是出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、市政停水、停电、政府指令暂停施工、规划发生变化、施工时间限制以及因国家政府有关法律、法规、政策改变等）造成工期延误，交房时间顺延；3、气象部门记录降下雨量达到中雨以上连续两天或两天以上而影响工期的；4、不属于不可抗力因素但属于出卖人不能克服的客观原因，如施工遇到复杂困难或技术难题；5、出卖人将竣工资料报告提交政府并接收后（以政府主管部门接收资料的日期为准）等待验收或备案及丈量面积所需的时间顺延。出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之三的违约金。合同还约定了其它事项。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款。

另查明，2013年6月22日，埠上桃源A区一期1#楼经建设单位、施工单位、勘查单位、设计单位、监理单位验收合格。2013年6月28日，被告向原告发出了商品房交付通知，通知原告三荣·埠上桃源A区一期1幢、5幢住宅于2013年6月30日交付使用并于收到通知即日起办理入伙手续。同日，被告在报上刊登“交房公告”，载明：“三荣·埠上桃源A区一期1幢、5幢住宅于2013年6月30日交付使用，请您携带相关证件到三荣·埠上

桃源营销中心办理入伙手续”。防城港**息服务中心出具的气象信息表明2011年1月10日至2012年6月30日连续两天以上的中雨天数47天。2011年1月10日至2012年6月30日，停水1天、停电21天。

以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、《商品房交付通知》、《交房公告》、《建设工程质量竣工意见书》、气象资料证明、停水证明、停电证明、原告身份证明、企业查询单、当事人陈述及庭审笔录予以证实，足以认定。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。

本案的争议焦点是：1、被告是否存在逾期交房的行为，如存在则其逾期天数是多少；2、原、被告双方约定迟延交房的违约金是否过高。

一、关于第一个争议焦点。本案中，原告依约向被告支付全部购房款，履行了合同约定的付款义务，但被告未按合同约定的期限在2012年6月30日前将约定房屋交付原告使用，存在逾期交房的行为。2013年6月28日，被告通过EMS邮件和报纸公告通知原告2013年6月30日起办理交房手续，且该房屋已于2013年6月22日通过施工、勘察、设计、监理、建设五方验收，合同双方约定的交付条件已成就，应视为被告已于2013年6月30日完成了交房义务。关于是否以案涉楼盘工程开工时间作为起算时间，计算施工过程中出现的停水、停电以及中雨以上天气的天数问题。本院认为，原、被告在《商品房买卖合同》中对免责事由的约定应是对将来可能发生法律事实的约定。双方签订合同之前的事实已发生，被告完全可以根据已经发生的事实提出合理的交房时间，避免因此造成逾期交房。双方签订合同之前已经发生的事实不属于被告的免责事由。关于热带气旋和雷暴天气是否可以顺延交房时间的问题。从双方在《商品房买卖合同》第八条的约定看，被告可以顺延的事由必须对工程施工产生影响，导致工期延误。热带气旋和雷暴天气属于沿海地区常见天气，被告作为专业房地产开发公司，应当对热带气旋和雷暴天气有一定程度的预见并采取适当的防范措施。被告没有提供证据证实热带气旋和雷暴天气对工程进度造成了实际影响，对于热带气旋天气和雷暴天气，本院不另行计算扣减时间。关于工程承包方延误工期导致被告无法按期交房是否属于可以顺延交房的问题。本院认为，工程承包方延误工期不属于合同约定可以顺延的情形，不构成被告逾期交房的免责事由。综上，从合同签订之日2011年1月10日至2012年6月30日，停水、停电、降雨量达中雨以上连续两天以上的天数共1＋21＋47=69天，而上述三种情形属于合同中明确约定的交房期限可以顺延的情形，应予扣除。被告逾期交房日期应从2012年7月1日计算至2013年6月30日，扣除可以顺延的天数69天，被告逾期交房的天数为295天，已构成违约。

二、关于第二个争议焦点。《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”被告虽然存在逾期交房的违约行为，但其已积极履行合同义务，且并未从逾期交房中取得额外收益，本院综合考虑合同的履行情况及被告的过错程度，根据公平原则，酌情以原告已支付房价款万分之二每日的标准计算违约金。被告关于违约金的答辩意见，本院部分予以支持。被告应向原告支付的违约金为16576元（280955元×0.0002×295天）。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告防城港**发有限公司支付原告唐**逾期交房违约金16576元；

二、驳回原告唐**的其他诉讼请求。

案件受理费441元，减半收取221元，由被告防城**发有限公司承担150元，原告唐**承担71元。原告唐**已预交的221元案件受理费本院不予退还，被告防城**发有限公司应负担的案件受理费由其在履行债务时一并支付给原告唐**。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或防城**民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城**民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费441元（收款单位：广西壮族自治区防城**民法院，开户行：中国**城港分行营业部，帐号：20765101040122013）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年五月四日