朱**与朱*来房屋买卖合同纠纷再审民事判决书

审理经过

再审申请人朱**因与被申请人朱*来房屋买卖合同纠纷一案，兴**民法院于2014年4月22日作出（2013）兴民一初字第704号民事判决，朱*来不服，向本院提起上诉。本院于2014年12月18日作出（2014）玉中民一终字第289号民事判决，该判决已经发生法律效力。朱**不服，向广西壮**人民法院申请再审。广西壮**人民法院于2015年7月21日作出（2015）桂民申字第466号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，于2015年9月7日公开开庭审理了本案。再审申请人朱**及其委托代理人黄**、黄**，被申请人朱*来及其委托代理人梁**、朱冬品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

兴**民法院（2013）兴民一初字第704号民事判决查明，被告朱*来与蔡**系夫妻关系。二人于1991年9月共同购置位于兴业县山心街的土地一块，在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定的前提下建成一栋三层的砖混结构房屋，并于1992年入住该房屋。1994年4月，朱*来取得上述房屋的【玉国用（1994）字第21007055号】国有土地使用证，但至今尚未取得该房屋所有权证书。2005年5月至6月之间，朱*来经与其胞姐原告朱**协商后以人民币120000元的价格将位于兴业县山心镇蓉兴街152号（现门牌为××）房屋及土地（即上述房地产）转让给朱**。2007年7月25日，朱*来以自己及妻子蔡**名义出具《委托书》委托其胞兄朱*助与朱**到土地部门办理土地使用权变更手续，但《委托书》上蔡**的签名系朱*来代签。2007年8月31日，朱**取得【兴国用（2007）字第B0500026号】国有土地使用证。之后，朱**在原有房屋的基础上把地面垫高，在房屋的后面加建了厨房及卫生间等建筑物。2010年4月28日，朱*来之妻蔡**向朱**提出，因朱*来未经其许可的情况下就实施该房屋的买卖，要求在该房屋的顶层加建一层用于居住或另外补偿60000元给其购买养老保险，否则其反悔朱*来的买卖行为，朱**不同意。为此，双方发生争议后经兴业县山心司法所调解，双方未能达成一致意见。2011年8月9日，朱*来及其妻子蔡**向兴**民法院提起行政诉讼，请求撤销兴业县人民政府颁发的【兴国用（2007）字第B0500026号】国有土地使用证。该院经审理后以发证程序违法为由依法作出判决撤销了兴业县人民政府颁发的【兴国用（2007）字第B0500026号】国有土地使用证。朱**不服，向本院提出上诉，本院审理后作出驳回上诉，维持原判的终审判决。现该土地的国有土地使用权人仍为朱*来。2013年9月29日，本院委托广西同**有限公司对兴业县山心镇蓉兴街152号（现门牌为××）房地产价格进行评估，经评估价值为507000元。2005年5月至6月之间，该房地产买卖时，双方商定的价值为120000元，现该房地产的总价值507000元，增值部分（即损失部分）为387000元。

2013年7月22日，朱**向一审法院提起诉讼，请求判令：朱*来赔偿其经济损失280000元（暂定，实际损失以评估价值减去120000元房款为准），并返还120000元购房款。

一审法院认为

兴业县人民法院（2013）兴民一初字第704号民事判决认为，原告朱**与被告朱*来双方买卖的房屋位于兴业县山心镇蓉兴街152号（现门牌为××），是朱*来未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定的前提下建成的一栋三层的砖混结构房屋。该房地产的国有土地使用证的土地使用人为被告朱*来，但朱*来至今对该房屋尚并未取得房屋所有权证，也没有任何证据证实朱*来正在办理该房地产的房屋所有权证，故朱*来对该房地产只享有土地使用权的处分权，而未取得该房地产房屋的合法处分权。我国有关法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，而朱*来明知该房屋尚未取得房屋所有权证书，也未将此情况告知朱**，就把该房地产转让给朱**，违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方的买卖房屋合同无效。导致之间的买卖房地产合同无效，完全是因为朱*来未取得该房地产的房屋所有权证所造成的，朱*来负全部过错责任。法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故朱**要求朱*来返还购房款120000元及赔偿损失387000元的诉讼请求，理由成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、第五十八条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条第六十一条的规定，判决：一、被告朱*来应返还已付购房款120000元给原告朱**；二、被告朱*来应赔偿经济损失387000元给原告朱**。

二审法院查明

本院（2014）玉中民一终字第289号民事判决查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。

二审法院认为

本院（2014）玉中民一终字第289号民事判决认为，本案买卖的房屋，虽登记在朱*来个人名下，但该房屋属于夫妻共同财产，朱*来未经其妻子蔡**同意擅自处分夫妻共同财产，损害了蔡**的利益。在房屋买卖过程中，朱**明知未经蔡**同意，仍然进行房屋买卖，亦存在过错。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定”处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”和《最**法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条”共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，朱*来与朱**签订的房屋买卖合同应当认定为无效。一审判决以买卖的房屋没有取得房产证违反《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，认定合同无效不当。因《中华人民共和国城市房地产管理法》不属于强制性的法律，而是属于管理性的法律。一审判决适用法律错误，本院予以纠正；因合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，朱**请求朱*来返还120000元购房款，符合法律规定，本院予以支持。因合同无效，朱**无法取得讼争房屋，受到了损失，该损失如何确定，本院综合朱**从2005年使用房屋至今，其购房后进行了改建、加建，增加了房屋的价值，结合讼争房屋的评估价值，以及双方的过错程度，本院酌情确定朱*来应赔偿150000元给朱**为宜。朱*来退回120000元购房款及赔偿损失150000元给朱**后，朱**应返还房屋给朱*来。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最**法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决：一、维持兴业县人民法院（2013）兴民一初字第704号民事判决第一项；二、变更兴业县人民法院（2013）兴民一初字第704号民事判决第二项为：朱*来赔偿经济损失150000元给朱**；三、朱**返还位于兴业县山心镇蓉兴街152号房屋给朱*来。一审案件受理费2750元，由朱**负担1375元，朱*来负担1375元。二审案件受理费7105元，由朱**负担3552.50元，朱*来负担3552.50元。

再审申请人称/抗诉机关称

再审申请人朱**申请再审称，一、原二审违反法律程序，擅自增加诉讼请求事项；二、原二审未经法定程序即认定案外人的权利和义务；三、原二审错误认定房屋买卖合同无效；四、再审申请人是善意、有偿取得该房屋使用权；五、适用法律错误双方买卖房屋是自愿的，不存在强买强卖。请求：撤销二审判决第二、三项，改判被申请人朱*来赔偿387000元给朱**；本案全部案件受理费由朱*来承担。

再审被申请人辩称

被申请人朱*来辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充分，虽然原审判决被申请人赔偿15万元损失给再审申请人过高，被申请人已经按判决履行完毕；二、本案涉及的土地、房产证已办理到被申请人名下；三、原审判决适用法律正确，并不属于适用法律错误的情形。请求：维持原审判决，驳回再审申请人的再审请求。

本院查明

本案经再审查明的事实与原审判决查明的基本事实一致，再审予以确认。

本院认为

本院再审认为，涉案《转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律规定，该协议合法有效。原审认定涉案房屋买卖合同无效不当，再审应予纠正。根据《最**法院关于审理买卖合同纠纷案件若干问题的意见》第三条第一款”当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，涉案房屋并未取得房产所有权，因此朱*来主张涉案合同无效，不符合法律规定，本院再审不予采纳。关于如何确定赔偿经济损失问题。因变更给朱**的涉案房产的土地使用证已经被生效的行政判决撤销，故本案合同无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项的规定，应解除双方签订的涉案《转让协议书》。导致土地使用证被撤销，双方均有过错，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，再审申请人朱**要求赔偿经济损失，符合法律规定，本院再审予以支持。原二审判决结合朱**已对房屋进行加改建及诉讼中对房屋的评估价值的事实，酌情赔偿150000元损失给朱**正确，再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、最**法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

再审裁判结果

维持本院（2014）玉中民一终字第289号民事判决。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月五日