覃**与王**、冯**确认合同效力纠纷一审民事判决书

审理经过

原告覃*平诉被告王**、冯**确认合同效力纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告覃*平及其委托代理人黄**，被告王**、冯**均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，原告与被告王**系同事，被告王**与单位于1996年签订《房改房买卖契约》，购买了本案涉诉房屋。1998年，被告王**向原告表示：只要原告同意借给其20000元，原告可无偿使用该房屋，借款不得收取利息。原告将20000元借给被告后将原告的父母安置到该房屋居住。之后，被告王**提出将涉诉房屋作价50000元卖给原告，原告当时未同意。2002年，被告王**向原告表示打算以60000元的价格转让该房屋，若原告购买该房屋，可将之前的20000元借款抵作购房款，若不买则需搬离。原告考虑到受让该房屋便于照顾老人，便同意受让该房屋。鉴于涉案房屋是房改房，当时不能上市办理过户登记手续，原告提出被告王**必须将房屋所有权证与土地使用权证等原件交由原告保管。2002年2月3日，原告与被告王**签订了《协议书》一份，约定：“房屋转让价格为6万元，由于桂林市尚未出台有关单位职工房转卖规定，所以暂时不办理转让有关手续。尚留5000元作为将来办理房屋转卖手续使用。已付清5.5万元整。房屋产权证、土地证暂由乙方保管，不得抵押。转户时手续费各出一半。”协议签订后，被告王**将土地使用证、房屋产权证、房改住房买卖契约的原件交付原告保管。房改房上市政策出台后，原告每年均催促被告王**办理房屋过户登记手续，但其均以各种理由拖延。2014年7月，被告提出向原告借款150000元，原告表示在未办理好房屋过户手续之前拒绝借款。2015年3月，从未谋面的被告冯**突然找到原告，自称是被告王**的前妻，并表示其于2014年已与被告王**离婚，房子已归其所有并已登记在冯**的名下，要求原告搬离。结合被告王**拖延办理涉诉房屋的产权过户手续，原告怀疑二被告假离婚以达到恶意转移财产、拒绝履行协议的非法目的，原告查实二被告于2014年通过将房屋产权证挂失的手段，将涉诉房屋过户登记至被告冯**的名下。涉诉房屋已转让给原告，原告已一直实际占有、使用至今近17年，二被告拒绝履行房屋买卖协议，恶意将涉诉房屋登记至被告冯**的名下，严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的房屋转让协议有效，确认被告王**将房屋所有权转移给被告冯**的行为无效；2、二被告履行协议义务将房屋过户登记至原告名下；3、本案诉讼费用由二被告承担。

原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、原、被告的身份证复印件、二被告的结婚登记信息，证明原、被告的诉讼主体适格；2、《协议书》，证明原、被告于2002年2月3日签订了房屋买卖协议的事实；3、房权证、国有土地使用证、《房改住房买卖契约》，证明被告将涉诉房屋的相关证件原件交付原告的事实；4、桂林市某某学校出具的《证明》，证明涉诉房屋从1998年起一直由原告占有和使用；5、字条，证明二被告拒绝履行协议的事实；6、证人栾*的证言，证明（1）本案涉诉房屋已经由被告转让给了原告，房屋一直由原告使用至今的事实；（2）被告转让给原告后，被告冯**从未向原告主张过权利；7、证人王*的证言，证明（1）本案涉诉房屋已经由被告转让给了原告，房屋一直由原告使用至今的事实；（2）被告转让给原告后，被告冯**从未向原告主张过权利。

被告辩称

被告王**辩称，1、原告与被告自1998年开始就借钱达成协议，借钱20000元被告，作为5年租房的费用，借款不涉及利息，被告将某某路某某号房屋租给原告使用是事实；2、原告与被告于2002年重新签订借款和房屋使用协议，被告再借35000元，原告继续使用被告房屋，房产证、土地证暂由原告保管；3、2008年被告的妻子冯**要求王**交出房产证、土地证，王**于是带妻子去单位看房，冯**才知道房屋的现状和原告与王**签订的借款协议书。综上，法院应驳回原告的诉讼请求。

被告王**对其辩解未向本院提交证据。

被告冯**辩称，1、请求确认覃**、王**于2002年2月3日所签订的《协议书》无效；2、覃**归还17年使用出租房子的款项及利益；3、本案诉讼产生的费用由覃**承担；4、涉诉房屋是夫妻共同财产，冯**对原告与被告王**签订的《协议书》不知情，王**处分了冯**的财产，该《协议书》严重侵害了冯**的合法权利，该协议为无效协议。综上，法院应驳回原告的诉讼请求。

被告冯**对其辩解在庭审中提供的证据有：1、《公证书》、房产证、个人住房档案，证明冯**与王**进行财产分割的情况，涉诉房子登记在冯**名下。

经过开庭质证，被告王**对原告提供的证据1的真实性及证明内容均无异议，也证明房屋是夫妻共有的；对证据2-5的真实性及证明内容均无异议；对证据6的真实性无异议，但是王**没有在单位讲过卖房子的事情；对证据7的证人证言的真实性及证明内容无异议。

被告冯**对原告提供的证据1的真实性及证明内容均无异议，也证明房屋是夫妻共有的；2、对证据2的真实性无异议，证明内容有异议，是王**与原告签订的，被告冯**不知情，亦不认可，涉诉房屋是夫妻共同财产；对证据3的真实性无异议，但是被告冯**不知情；对证据4的真实性及证明内容无异议；对证据5的真实性无异议，但是冯**不知情，现在房子是冯**的；对证据6的真实性无异议，但是冯**不认识证人；对证据7中的证人证言的真实性及证明内容无异议。

原告对被告冯**提供的证据的真实性无异议，二被告在将涉诉房屋原来的房产证交由原告保管前提下，为不履行协议，二被告恶意串通，将房屋变更登记至冯**的名下，其变更目的不是处理协议纠纷，而是为了转移财产，且该证据已经过了举证期限，被告冯**应对其证明的事实承担不利后果。

本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信。对双方提出异议的证据，因该类证据确与双方诉辩事由有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。

本院查明

经审理查明，原告覃**于1987年进入桂林市某某学校任教师工作，现仍然在职。被告王**于1990年至2013年期间在桂林市某某学校任教师工作，现已从该学校退休。1996年6月8日，被告王**与桂林市某某学校签订了《房改房买卖契约》一份，以12851.14元的价格购买了位于桂林市某某路某某号房屋（建筑面积48.80㎡）。1998年，被告王**以原告可无偿使用涉诉房屋为条件，向原告借到无息借款20000元。之后，原告将其父母安置到涉诉房屋居住。2000年5月，桂林市某某路某某号房屋的产权登记在了被告王**的名下，房权证号为30××07号。2002年2月3日，原告覃**（乙方）与被告王**（甲方）签订了《协议书》一份，约定：“1、甲方将某某路某某号房*卖给乙方；2、甲方房屋转卖的价格为陆万元正，由于桂林市尚未出台有关单位职工房*卖规定，所以暂时不办理转让有关手续，尚留伍仟元作为将来办理房屋转卖手续使用，已付清伍万伍仟元正；3、甲方房屋使用证、土地证暂由乙方保管，不得抵押，转户时手续费用各出一半；4、本协议一式两份，由双方各执一份，未净事宜，双方协商解决。”协议签订后，被告王**将涉诉房屋的土地使用权证、房屋产权证、《房改住房买卖契约》的原件交付原告保管。之后，被告通过登报公告的方式重新办理了涉诉房屋的产权证，产权证上登记为二被告共同共有，产权证号为30××99号。2014年10月9日，二被告签订《财产协议》，约定：“1、位于桂林市某某区某某路某某号住宅是王**、冯**共同所有，各占1／2份额。现双方约定：上述房产的所有权归女方冯**个人所有，由冯**个人享有该房产的处分权、收益权等权利，不作为夫妻共同财产，男方王**对此无异议。2、位于桂林市某某区某某路某某号某单元某-1号；某单元某-2号住宅是协议人王**、冯**共同共有。现双方约定：上述房产的所有权归女方冯**个人所有，由冯**个人享有该房产的处分权、收益权等权利，不作为夫妻共同财产，男方王**对此无异议。……”2014年10月10日，二被告在桂林市公证处对前述《财产协议》进行了公证。公证后，被告冯**将位于桂林市某某区某某路某某号房屋（即本案涉诉房屋）产权登记至冯**名下，为单独所有，产权证号为30××91号。2015年5月14日，被告冯**通知原告，称需出卖涉诉房屋，要求原告搬离。但原告的父母目前仍居住在涉诉房屋内。

另查明，二被告于1981年2月20日登记结婚，现在仍是夫妻。

庭审中双方当事人均认可房权证号为30××91显示的桂林市桂林市某某区某某路某某号房屋与原告诉请的桂林市某某区某某路某某号房屋为同一套房屋。双方对2002年以60000元的房价购买建筑面积48.8㎡的房屋是桂林市商品房买卖的市场价格没有异议。

本院认为

本院认为，原告与被告王**签订的《协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。《协议书》中约定以60000元的价格购买涉诉房屋为市场价格，价格合理，未损害二被告的合法权益。合同签订后，原告履行了付款义务，被告亦将涉诉房屋的房权证、土地使用权证交给原告，原告自《协议书》签订后一直实际占有、使用涉诉房屋至今已有13年有余。二被告辩解被告冯**对于王**将涉诉房屋卖给原告时冯**不知情，被告冯**认为涉诉房屋应是租赁给了原告，王**处分夫妻共同财产的行为属于无权处分，原告与被告王**所签订的《协议书》因此无效。本院认为，二被告只有两套房屋，除居住的房屋外只剩下本案涉诉房屋。冯**作为涉诉房屋的产权人13余年未收到涉诉房屋的租金，亦不去管理涉诉房屋，不符合常理，故本院对于二被告认为冯**不知情的辩解不予采信。最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”现二被告以王**未经冯**同意将夫妻共同财产卖给覃**为由，主张合同无效，缺乏法律依据，故本院对原告要求确认原、被告签订的房屋转让《协议书》有效的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；……。”被告王**明知涉诉房屋已出卖给原告，房权证、土地使用权证亦交给原告的情况下，仍以公告遗失房权证的方式换领新的房权证，在二被告夫妻关系存续期间于2014年10月9日签订《财产协议》，分割夫妻共同财产并办理公证，将涉诉房屋登记在被告冯**的名下，二被告的上述行为损害了原告的利益，故本院对原告要求确认被告王**将涉诉房屋的所有权转移给被告冯**的行为无效的诉请，本院予以支持。原、被告签订《协议书》，被告将涉诉房屋转卖给原告后，二被告应当履行《协议书》的附随义务，即协助原告办理涉诉房屋的过户登记手续。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，最**法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告覃**与被告王**于2002年2月3日签订的《协议书》有效；

二、被告王**将位于桂林市某某区某某路某某号房屋的所有权转移给被告冯**的行为无效；

三、被告王**、冯**协助原告覃**将位于桂林市某某区某某路某某号房屋过户登记至原告覃**的名下。

本案收取案件受理费4300元，因适用简易程序，减半收取案件受理费2150元（原告已预付本院），由二被告负担。

上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4300元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林**民法院），帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林**民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

裁判日期

二〇一五年九月十一日